Многие, кто получил одобрение банка в качестве заемщика, не могут потратить кредитные средства на покупку квартиры. Продавцы жилья предпочитают обходиться без ипотечных покупателей.
Ситуация может измениться со снижением ажиотажного спроса до уровня нормального. Понятно, что доклад начальника информационно-аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" Сергея Бобашева вызвал далекий от праздного интерес.
Другие темы, освещенные участниками семинара "С чего начинается ипотека", – выбор кредитных программ, зависимость возможного размера займа от дохода заемщиков и механизмы, позволяющие сэкономить при получении кредита.
Приглашенные организаторами семинаров ведущие городские специалисты по ипотеке ответили на десятки вопросов горожан.
Автора!
|
ГЛАС НАРОДА: Вадим Игоревич Дмитрий Иванченко Александр Шмидт |
Цикл семинаров организован Группой компаний "Бюллетень Недвижимости". Соорганизаторы – ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство", ОАО "Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования", Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", Ассоциация банков Северо-Запада, Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса, ОАО "Балтийская ипотечная корпорация".
Идея проведения интерактивных мероприятий, как показывает практика, оказалась востребованной. Более того, правильным был расчет на конкретную целевую аудиторию – активных людей, достигших определенного уровня доходов и собирающихся использовать их для улучшения условий жизни своей семьи.
Вопросы пришедших в киноцентр "Родина" петербуржцев определенно свидетельствуют о том, что многие владеют общей информацией о механизме ипотеки, многие на практике столкнулись с препятствиями, способ преодоления которых хотели бы узнать у профессионалов.
То есть действуют все три "начала" ипотеки, как назвал президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти Павел Штепан необходимые составляющие решения жилищной проблемы. Первым "началом" является активность самого гражданина. Вторым – решимость зарабатывать деньги и тратить их на улучшение жизни своей семьи. А третьим – профессионализм тех, кто работает на этом рынке и должен гарантировать качество услуг, помощь в нахождении оптимального пути решения жилищного вопроса.
Как показал опрос участников семинара на выходе (так называемый еxit polls), некоторые из них вначале были настроены на конкретные рекомендации – в какой банк идти за кредитом. Однако согласились с высказанным директором Центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс. Недвижимость" Ириной Забродиной тезисом о неуместности подобной постановки вопроса. Поскольку ситуация у каждой семьи отличается множеством нюансов: в финансовых возможностях, количестве имущества, профессиональной квалификации, прозрачности и стабильности дохода etc. Поэтому выбор наиболее оптимального пути требует как минимум полного знакомства с обстоятельствами отдельно взятой ячейки общества.
Экономить с толком
Предлагаемые условия ипотеки – практически на грани возможного в действующих экономических условиях. Ставки на уровне инфляции или даже ниже. По словам директора по развитию розничного кредитования АКБ "Абсолют Банк" Виталия Демидова, минимальный уровень начинается с 9% годовых в валюте и с 11,5% в рублях. Но ставка для конкретного заемщика варьируется в зависимости от срока, суммы своих средств, размера дохода и множества других условий.
Как отметил Александр Норко, начальник отдела долевого строительства Страховой группы "Спасские ворота", тарифы ипотечного страхования также снижены уже до того уровня, когда продолжать уменьшение просто бессмысленно. В перспективе, когда произойдут многократные страховые случаи, тарифы несколько поднимутся. Сейчас для готовых квартир ставка составляет около 1% от суммы задолженности банку.
Обычно человек в первую очередь обращает внимание на процентные ставки по кредиту. Гражданам свойственно (в силу недостатка информации и опыта общения с банками) упускать из виду другие условия. Которые могут быть очень выгодны.
Тем, кто соответствует представлениям банков об идеальном клиенте, доступна любая из сотен ипотечных программ. Для того чтобы сориентироваться в их многообразии, достаточно воспользоваться специализированным сайтом http://www.ruipoteka.ru/. Ресурс снабжен простым и удобным навигатором, позволяющим отобрать из почти 700 программ от 47 банков подходящие – по цели, средствам, процентам и прочим составляющим. И прямо же с сайта отправить заявку в один, два или десять кредитных учреждений.
При нестандартных (отличных от идеальной) ситуациях незаменима помощь ипотечного брокера. Обращение к нему на начальном этапе помогает сэкономить не только время, но и деньги. Тем более что сейчас самостоятельно договориться с владельцами о продаже жилья по ипотеке, к сожалению, практически невозможно. Ипотечный брокер знает, как преподнести продавцу все нюансы сделки, развеять сомнения и убедить в преимуществах.
Ирина Забродина нарисовала достаточно суровую картину: конечный успех "ипотечного" покупателя зависит от умения и желания быстро принимать решения и "широко подходить к рынку".
Бороться и искать
Острота текущего момента заключается в значительном сокращении предложения – как на первичном, так и на вторичном рынках. На "вторичке" по сравнению с июнем 2002-го количест-во объектов в продаже сократилось в 2 раза. По сравнению с прошлым годом – в 2,5 раза.
Как сообщил в своем докладе начальник информационно-аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев, за прошедший месяц стоимость квадратного метра увеличилась на 10%. Ничего подобного в постперестроечное время в Петербурге не случалось. К началу июля средний "квадрат" на вторичном рынке стоил $1 560.
Сейчас спрос сместился в непопулярные районы города с более дешевым жильем. Когда все ликвидные объекты будут разобраны и там, покупатели вынужденно обратят внимание на пригород – Всеволожск, Колпино, Красное Село, Горелово. По прогнозам Сергея Бобашева, рост цен на жилье замедлится, скорее всего, к концу года. К этому времени активность спроса сократится, и будет расти объем предложения.
Ситуация для покупателей жилья, мягко говоря, неутешительная. Тем не менее "трудно" не означает "невозможно". А "дорого" заметно отличается от "невыгодно". Анализ прошлого наглядно это подтверждает. "Ипотечные" покупатели, несколько лет назад взявшие кредиты под 18% годовых в валюте, больше не зависят от роста цен на жилье.
Ставка на бюджет
Традиционно много вопросов было адресовано представителям Жилищного комитета Администрации Петербурга. Поскольку именно чиновники этого ведомства в ответе за бюджетную поддержку городских очередников. Граждан интересует, в течение какого срока могут быть рассмотрены заявки, будет ли корректироваться показатель стоимости квадратного метра, применяемый для расчета размера субсидии.
Начальник отдела новых форм обеспечения жильем Жилищного комитета городской администрации Антон Тимофеев пообещал, что комиссии по субсидиям "постараются предоставить субсидии всем желающим. Деньги в бюджете на эти цели есть".
Еще одно приятное известие для претендентов на субсидии: к заседанию комиссии Государственное учреждение по инвентаризации и оценке недвижимости (ГУ ГУИОН) подготовит новые данные о средней стоимости квадратного метра. Субсидии будут рассчитываться исходя из увеличенного показателя.
