– Безусловно. Задача развития жилищного кредитования поставлена президентом корпорации, и она соответствует государственному курсу. Этот локомотив в начале пути, но с большими перспективами.
Среди продуктов нашего банка есть кредиты для готового и строящегося жилья, для улучшения жилищных условий. Ипотека позволяет не продавать собственную квартиру сразу, а собрать за 6 или 12 месяцев нужную сумму для погашения необходимой части кредита.
Также банк кредитует приобретение строящегося жилья, причем без залога другой имеющейся недвижимости. В залог принимается право требования и поручительство застройщика или физических лиц.
Ставки по нашим программам сейчас составляют минимум 10% в валюте и 13% – в рублях. Зависит их размер от суммы первоначального взноса. Самые лояльные условия доступны тем, кто готов самостоятельно оплатить половину стоимости жилья и берет кредит на 10 лет. Если собственных средств меньше или срок кредитования больше – ставка увеличивается. Минимальный взнос – 10%. Максимальный срок – 30 лет.
– Каков объем ипотечного портфеля петербургского филиала банка сейчас и что прогнозируете к концу года?
– За полгода работы на рынке ипотеки петербургский филиал выдал около $6 млн кредитов. Практически 75% из них – на приобретение готового жилья. К концу года объем жилищных займов планируется увеличить до $14 млн.
– Кто может получить кредит в %%Банке Уралсиб%%?
– Полгода назад мы ждали совершенно других людей. То, что сейчас происходит на рынке жилья, пугает его участников, и нас в том числе. Не представляю, кем должен быть заемщик, чтобы взять кредит на $200 тыс., а затем их вернуть. Не все одобренные кредиты получается реализовать. Два месяца назад срыв сделок происходил в основном из-за отказов продавцов. Теперь от кредитов отказываются уже сами покупатели. Причина понятна – цены зашкаливают.
Сейчас среди наших клиентов петербуржцев стало меньше. Много приезжающих из нефтегазовых регионов – с Урала, из Сибири.
– Соответствует имени банка. А не помешает ли планам наращивания объемов ипотеки ситуация на рынке жилья?
– Уверен, что нет. Во-первых, увеличивается средний размер кредита. Во-вторых, достаточная доля прироста портфеля будет обеспечена за счет программы для строящегося жилья. Пока банк сотрудничает с одной строительной компанией. Расширение состава партнеров сейчас на стадии согласований. Многие петербургские застройщики используют такие формы договоров с клиентами, которые кредиторов не устраивают. Но работа ведется, и я думаю, головной банк согласует в ближайшее время увеличение финансирования программы на первичном рынке жилья еще на 400 млн руб.
– Считаете ли вы, что нынешние условия жилищного кредитования уже либерализованы до предела? Банки, конкурируя на этом рынке, пытаются привлечь максимальное число новых заемщиков. Иногда достаточно, чтобы клиент сам указал размер своей зарплаты, чего нет нигде в мире. Видите ли вы риски такой тактики?
– Сегодня самый большой риск – цены. Когда начнется их коррекция, никто ничего продать не успеет.
Как свидетельствует практика, проблемы с ипотекой начинаются на третий-четвертый год после запуска программы. Сейчас, например, в нашем филиале просроченной задолженности нет. И я считаю, что сегодняшние заемщики проверяются достаточно тщательно, ведь суммы кредитов большие. Кроме того, не надо забывать, что в залоге у банка находятся объекты недвижимости.
Если речь идет о долевом участии в строительстве – дополнительной гарантией для кредитной организации выступает поручительство застройщика.
Я уверен, что качество кредитов, которые выдает Банк Уралсиб, вполне устроит западных инвесторов, если головной банк примет решение размещать бумаги с ипотечным покрытием на западном рынке.
Петербургский филиал выдает кредиты за счет собственных средств. Другие региональные отделения банка работают и по программе АИЖК. Но для организации системы выдачи и обслуживания кредитов потрачены силы, рабочее время специалистов. И, на мой взгляд, предлагаемая федеральной программой комиссия не окупает затраты на создание этой инфраструктуры.
Риски кредитора или инвестора ценных бумаг, безусловно, есть. Но еще несколько лет назад интересы кредитора не были защищены вовсе. Могу привести пример из собственной практики. Для предоставления займа использовалась не классическая ипотечная схема. Квартира была приобретена в собственность агентства недвижимости. Но даже при этом неплательщик жил в ней, был прописан, а выселить его было невозможно. Судебное разбирательство продолжалось около семи лет, и могу сказать, что закончилось практически ничем. Просто по договоренности квартира была реализована. И только благодаря тому, что она подорожала, каждая из сторон получила достаточную сумму.
С тех пор законодательство изменилось. Но пока рано строить предположения о том, как сложится судебная практика при возникновении дефолтных ситуаций.
– Именно доллар – самое привычное средство хранения сбережений. Насколько снижение курса обусловило рост цен на жилье, приток денег на этот рынок? Существует ли альтернатива вложениям в недвижимость или это наиболее эффективный способ сохранить заработанное?
– Сейчас американская валюта практически стабильна. Но думаю, последует дальнейшее снижение. Наличные доллары уже никто не хранит. Сегодня рынок предлагает немало более интересных инструментов. Те же акции %%Роснефти%%.
На мой взгляд, вложение в паи ПИФов – вполне эффективный способ сохранения средств. Выбор конкретного паевого инвестиционного фонда уже зависит от склада характера и преследуемых целей. Но сегодня выбор широкий: от консервативных фондов, приобретающих более надежные и менее доходные бумаги, до более рискованных и, соответственно, более прибыльных. Рост цен на нефть обеспечивает привлекательность ценных бумаг крупных сырьевых компаний (голубых фишек).
Вложения в недвижимость – нормальный инструмент, но не в жилую, а в коммерческую. Через те же паевые фонды недвижимости.
Средний уровень жизни в России пока еще не слишком высок. И для значительной части граждан вопрос сохранения сбережений не стоит на первом месте. При росте доходов просто увеличиваются расходы на текущее потребление – на продукты и прочие товары более высокого качества.
– С чего начиналась ваша карьера? Как возникло решение стать специалистом финансового рынка? Что оказалось главным в этой профессии?
– Решение было принято в начале 1990-х годов, можно сказать, под влиянием обстоятельств: зарплата старшего инженера не позволяла кормить семью. С тех пор, конечно, я получил и второе образование – в области денежного обращения. Тогда не думал, что это путь надолго. Вспомните то время: в России никто не знал, что будет дальше. Кризис 1998 года тоже не добавил оптимизма в оценке перспектив развития финансовой системы.
От ухода удержал, пожалуй, трезвый расчет, анализ ситуации и прогноз.
Первым местом работы был %%Технохимбанк%%. После – %%Сибирский торговый банк%%. Его сотрудники составили костяк %%Башкредитбанка%% (прежнее название %%Банка Уралсиб%%). И сегодня у нас работают несколько человек из той плеяды.
И в банковском деле, и в любом другом, мне всегда было важно видеть весомые и зримые плоды своего труда. Когда я только пришел на работу в %%Башкредитбанк%%, надо было поднимать все с нуля. Офис находился на Оборонной улице, согласитесь, не самый фешенебельный район для банка. Помню, однажды сотрудник одного из крупнейших тогда в Петербурге банков сказал, что даже не слышал о %%Башкредите%%. Признаюсь, задело. Сегодня %%Банк Уралсиб%% входит в пятерку крупнейших банков страны, а филиал – в топ-десятке города. В Петербурге действуют 15 офисов, а в ближайших планах – открытие еще трех.
Сейчас в филиале сильная команда, одна из лучших в городе. Не всегда удается взять на работу состоявшегося профессионала, но это приходит. Главное – увидеть в человеке желание сделать лучше, чем есть, целеустремленность.
– Хотели бы вы, чтобы ваши дети стали финансистами? Что дает такая работа?
– Старшему сыну сейчас 21 год, он получает два образования. Одно финансовое, другое техническое. Техническое, на мой взгляд, дает системное мышление. Финансовое – возможность претендовать на высокооплачиваемую позицию.
Младшим по 9 месяцев, и пока неясно, что они предпочтут.
– Что для вас деньги? Степень свободы? Как вы храните свои сбережения?
– Деньги – средство существования. Я знаю, что многие банкиры самостоятельно управляют собственными средствами. У меня нет на это времени, я предпочел передать деньги в доверительное управление профессионалам.
– Неужели работа отнимает все время? А как вы отдыхаете? Море – пальмы? Горы – лыжи?
– Стараюсь делить время между работой и семьей. На отдыхе предпочитаю не лыжи, а футбол с друзьями.
