Введение продуктов под общим названием "Ипотека с нулевым взносом" – шаг на ипотечном рынке нестандартный. Западные банки, "сидящие" на жилищных займах не один десяток лет, и помыслить не могут о подобном. Порог рисков для них – 20–30% собственных денег клиентов. Пока российский рынок пребывает в некоторых сомнениях, что это – грамотная пиар-акция, призванная поднять имидж и расширить поток клиентов у новых участников рынка ипотеки? Или забота о той части населения, которая может платить, но не успевает накопить при существующем сейчас росте цен на недвижимость? Или же банки ставят на сохранение темпов роста цен, что в крайнем случае – при реализации залога – гарантирует возврат не только основного долга, но и процентов по нему?
Соломки подстелить
На декларацию "Ипотека без первого взноса" решился несколько месяцев назад Абсолют Банк. Но в его программе есть одно серьезное отличие от предложений последователей. "Ипотека без первого взноса" делится практически на два кредита. Один – стандартный ипотечный, второй – на первоначальный взнос под залог существующей недвижимости. Погасить второй кредит можно по истечении трех лет шаровым платежом (то есть всю сумму сразу). За это время заемщик либо накопит необходимые средства, либо реализует заложенную недвижимость.
"В условиях роста цен – это достаточно интересное предложение, – считает директор по развитию розничного бизнеса Абсолют Банка Виталий Демидов, – однако пока у нас не так много клиентов, которые им воспользовались". По сути, Абсолют Банк все-таки подстраховывается от излишних рисков. В случае каких-либо неожиданностей в залоге у банка будут две квартиры: приобретаемая и уже имеющаяся у заемщика. Кроме того, на трехгодичный кредит насчитываются более высокие проценты, чем на стандартный ипотечный.
Наверное, поэтому подобная программа не вызвала особого резонанса в стане кредитных организаций и была выведена на рынок без излишнего шума.
Нечто похожее представил на рынке в июне этого года инвестиционный банк "КИТ Финанс". Программа названа "Ипотека с отсрочкой первоначального взноса". Сей продукт интересен прежде всего тем заемщикам, которые планируют продать собственное жилье и за счет этих средств сформировать первоначальный взнос для ипотечного кредита на новую квартиру. Неважно, что реализуется – квартира или комната. Главное, чтобы они находились в одном из регионов присутствия банка. Сначала заемщик получает кредит на всю стоимость приобретаемой квартиры, тем самым фиксируя ее цену.
А потом в течение шести месяцев может искать покупателя на предназначенное к продаже жилье. Если за это время стоимость квартиры увеличится, заемщик окажется еще и в выигрыше. По мнению директора ипотечного департамента "КИТ Финанс" Михаила Лазаренко, отсрочка первоначального взноса позволяет избежать выстраивания цепочек, которые очень неудобны при быстром росте цен на жилье. Однако единовременные выплаты при получении такого кредита довольно существенны. Комиссия за открытие и ведение ссудного счета при использовании ипотеки с отсрочкой первоначального взноса составляет 1,5% от размера кредита вместо стандартной для банка 1 000 рублей. Кроме того, необходимо провести и заплатить за оценку не только приобретаемого имущества, но и той недвижимости, которую впоследствии собираются продавать. Кроме стандартного пакета страховых услуг необходимо еще оплатить страхование планируемого к реализации объекта от рисков утраты и повреждения.
Из нуля в квартиру
Банк Москвы и Внешторгбанк 24 пошли еще дальше. Их предложения интересны тем, что при полной отмене первоначального взноса все остальные параметры кредитных программ остаются без изменений. Например, в Банке Москвы, который первым решился предоставлять кредиты на 100% стоимости жилья, процентные ставки остались на уровне 10% годовых в валюте и 13% годовых в рублях. В "ВТБ 24" и того меньше – 9,8% в валютном эквиваленте.
Программа Банка Москвы "Ипотека без первоначального взноса" действует пока как временная акция – с 1 июня по 31 августа 2006 года. Но уже за два истекших месяца она вызвала как шквал звонков от потенциальных заемщиков, так и некоторую критику со стороны других кредиторов, считающих данную политику чересчур рискованной. Борьба за клиента, перешедшая в плоскость сокращения первоначального взноса, приводит к дополнительным опасностям, полагают участники рынка.
"Человек, вносящий первоначальную сумму, более ответственно относится к обязательствам по кредиту, – напоминает Михаил Лазаренко. – Наличие некоторой суммы накоплений является дополнительным гарантом платежеспособности клиента".
В случае дефолта по кредиту с нулевым первоначальным взносом банк сможет компенсировать всю стоимость квартиры и вернуть выданную сумму. Но при этом у него не остается ресурсов для компенсации процентов по кредиту и других издержек. Разве что квартира существенно подорожает.
"Многолетняя зарубежная практика показывает, что психологический порог, который отличает ипотечного заемщика от обычного арендатора жилья, – это те самые 20% собственных средств от стоимости покупаемого жилья. Их он должен заплатить сам", – говорит заместитель председателя правления инвестиционного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг.
Если человек не вносит собственные средства или вносит совсем немного (5–10% от стоимости жилья), он слишком легко относится к потере квартиры в случае невозврата кредита.
"Банк – не структура по приобретению недвижимости, а кредитная организация, заинтересованная в своевременном погашении кредита без лишних проблем и рисков", – подчеркивает г-жа Файнзилберг.
Кто не рискует…
Но в ситуации, когда цены на недвижимость повышаются практически ежедневно, отмена первоначального взноса может означать решение основной проблемы ипотечного покупателя – более быстрого приобретения квартиры.
По мнению главного специалиста отдела розничного кредитования Петербургского филиала ОАО "Банк Москвы" Натальи Бруй, это вполне закономерное предложение в условиях высоких темпов роста цен на недвижимость, когда необходимость копить на первоначальный взнос все больше отдаляет заемщика от заветной мечты. Банки рассчитывают на привлечение новых клиентов, способных обслуживать кредит, но не имеющих собственных накоплений.
На данный момент, подтверждает Михаил Лазаренко, положение на рынке жилья достаточно тяжелое. Большинство кредитных организаций не слишком довольны своими продажами, потому что работать в условиях ежедневно растущих цен крайне неудобно. По данным многих банков, огромная доля одобренных кредитов не реализуется, сделка по покупке жилья не доходит до логического завершения. Поэтому появление кредитов с нулевым первоначальным взносом вполне закономерно. Но результатом таких действий может быть еще большее увеличение спроса на недвижимость – за счет появления новых групп потенциальных покупателей.
Специалисты Банка Москвы не отрицают, что продукт является более рискованным. По словам Натальи Бруй, при невозможности заемщика платить по своим обязательствам, в случае реализации залога, существует вероятность, что банк получит сумму, недостаточную для погашения основного долга, начисленных процентов и компенсации издержек.
"Поэтому такие услуги актуальны именно при ажиотажном спросе на недвижимость.
С учетом нынешнего роста цен на жилье, – подчеркивает Наталья Бруй, – проценты и другие расходы будут компенсированы за счет разницы в стоимости квартиры".
По мнению заместителя управляющего Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-БАНКа Павла Изюмова, любой кредитный продукт жизнеспособен, если на него есть спрос. При этом банки будут стремиться уравновешивать кредитные риски за счет ставки по кредиту при минимальном первоначальном взносе, что сделает рынок прогнозируемым.
Если семья улучшает жилищные условия, первоначальным взносом может служить имеющееся жилье. Оно в ходе сделки будет реализовано. Поэтому ситуация с нулевым первоначальным взносом на рынке ипотечного кредитования в большей степени выглядит как маркетинговый шаг отдельных банков, говорит Павел Изюмов. Поскольку даже при нулевом первом взносе заемщик все равно обязан иметь средства для оплаты целого ряда расходов, связанных со сделкой. Затраты на страховку, регистрацию сделки, получение наличных, оплату сейфинга, комиссию банка, оплату услуг риэлтера составляют примерно от 3 до 8% от суммы сделки.
О клиенте замолвите слово
Тем не менее риски банков, предлагающих эти услуги, волнуют самих кредиторов, а не их заемщиков. Главное преимущество для клиента – быстрое приобретение квартиры. А также то, что ипотека может стать реальностью для тех граждан, у кого в данный момент, кроме высокой зарплаты, нет ничего за душой. Кстати, зарплата у заемщиков, претендующих на 100%-ный кредит, действительно должна быть высокой, и такая услуга по карману далеко не каждому.
"Чтобы взять кредит на 100% стоимости квартиры, нужно быть состоятельным человеком, – подтверждает Лора Файнзилберг. – Ведь платежи по кредиту не должны превышать 40% дохода семьи. Просто многие считают, что у них нет денег на первоначальный взнос, так как не учитывают всех своих возможностей".
Если нет денег на первый взнос, можно продать имеющееся жилье либо какое-то другое имущество. Например, автомобиль. Ипотечных программ сейчас много, надо проконсультироваться со специалистами, которые и посоветуют оптимальный вариант, исходя из ситуации заемщика.
Главное преимущество новой услуги, по мнению Павла Изюмова, как раз и заключается в возможности избежать накопления средств для первоначального взноса или продажи недвижимости. Можно сразу въезжать в собственную квартиру. Однако для понимания перспектив развития ипотечных программ необходимо осознавать, что ипотека без первого взноса – продукт не массовый, а направленный на конкретного клиента. Хорошо зарекомендовавшего себя в банках, имеющего положительную кредитную историю, работающего в стабильной, устойчивой компании и стремящегося улучшить материальное положение свое и семьи.
Появление подобных программ, считают в НОМОС-БАНКе, показывает востребованность ипотечных кредитов у населения, а расширение продуктовой линейки работает только на пользу заемщикам. Рынок финансовых услуг в дальнейшем покажет, насколько оправдано введение подобных продуктов и сбалансирует спрос-предложение на них.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
– Банки на снижение первоначального взноса идут сознательно, поскольку данное решение диктуется исключительно нынешним состоянием рынка недвижимости.
– Включать в свою кредитную линейку такие продукты, как ипотека без первоначального взноса либо с отложенным взносом, пока не планируем. Так как считаем, что при подобном кредитовании риски банков слишком высоки. Ипотечный портфель специализированных банков должен быть рефинансирован. Мало кто из инвесторов, по крайней мере зарубежных, захочет перекупать такие высокорисковые кредиты.
– Любое кредитование всегда связано с рисками. Предложения "ипотека с нулевым взносом" или "с отложенным первоначальным взносом" не являются чем-то экстраординарным для растущего рынка. Появляются более лояльные по отношению к заемщику продукты, направленные на определенную целевую группу. С одной стороны, банк не хочет терять потенциальных клиентов, которые не располагают средствами для первого взноса. С другой, культура заемщика, его ответственность перед банком только формируются, поэтому риск невозвратов по подобным кредитным программам достаточно велик. Тем не менее квартира – это не ноутбук или автомобиль, с ней покинуть город или страну невозможно. Поэтому риски по данным программам не отличаются кардинально от рисков стандартных ипотечных программ, которые страхуются. В любом случае ставка по подобным кредитам будет немного выше, чем по стандартной ипотеке. |
