| ХРОНИКА ИПОТЕЧНЫХ СОБЫТИЙ
II квартал 2006 года АПРЕЛЬ Городской ипотечный банк объявил о комплексной оптимизации кредитных продуктов. В частности, базовая процентная ставка по целевым и потребительским ипотечным кредитам составляет теперь 9,7–9,9%. Кроме того снижен минимальный размер сбора Москоммерцбанк начал выдавать валютные ипотечные кредиты в Санкт-Петербурге. Условия приближены к среднегородским: ставка – 10,5%, МДМ-Банк Санкт-Петербург приступил к выдаче ипотечных кредитов на покупку квартир в стадии долевого строительства. Кредит на срок до 10 лет можно получить по ставке от 14 до 16% годовых в рублях или 13–15% годовых в валюте для приобретения жилья на первичном рынке у компаний-застройщиков, являющихся партнерами банка. После получения права собственности на квартиру и регистрации ипотеки ставки по кредиту снижаются до базовых значений – 12–14% годовых в рублях (11–13% годовых в валюте). Импэксбанк снизил ставки по ипотечному кредитованию: от 10% (вместо 11%) в валюте и от 12% (вместо 13,5%) в рублях. Смягчены требования к заемщикам, сокращен список документов, необходимых для рассмотрения заявки. На период до 1 июля 2006 года первоначальный взнос снижен до 10% от стоимости приобретаемой квартиры. КИТ Финанс приступил к оказанию услуги перекредитования. Кредит предоставляется на погашение ипотечных кредитов, полученных в ведущих ипотечных банках. Процентная ставка при перекредитовании составляет 9,75% годовых в долларах США и 11,75% годовых в рублях независимо от срока Банк DeltaCredit объявил о запуске новой программы ипотечного кредитования – DeltaРублевый. Это кредит в рублях с фиксированной процентной ставкой от 12,7% годовых. МАЙ Международный Московский Банк запустил программу рефинансирования (перекредитования) ипотечных кредитов, полученных в других банках. Она действует в Москве Национальная ипотечная компания ("дочка" Национального резервного банка) внесла изменения в основные условия кредитования: существенно снижены процентные ставки Банк Москвы принял решение увеличить с 1 июня срок кредитования по собственной программе с 15 до 25 лет и одновременно снизить для заемщиков первоначальный взнос до 0% от стоимости приобретаемой недвижимости. ИЮНЬ Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило об очередном снижении кредитных ставок с 1 июля – на 0,5–1,5 процентного пункта, в зависимости от срока и суммы займа (кредиты по единым стандартам выдаются только в рублях). Минимальная ставка – 11,5%. Этот самый выгодный процент можно получить, если самостоятельно уплатить за квартиру не менее 50% от ее стоимости и при сроке кредитования до 15 лет. Внешторгбанк 24 запустил программу перекредитования ипотечных кредитов, в рамках которой заемщику может быть предоставлено до 85% Международный Московский Банк с 1 июня по 31 августа проводит акцию "Ипотека. Летом дешевле". Согласно ее условиям минимальные процентные ставки по ипотечному кредиту в долларах США снижены до 9%, а в рублях – до 12,5%. Санкт-Петербург входит в число регионов, где действует предложение. Абсолют Банк установил дифференцированную сумму первоначального взноса по ипотеке. Согласно новым условиям кредитования размер первоначального взноса для заемщиков банка будет варьироваться в пределах от 10 до 20% от стоимости жилья. Изменения будут действовать во всех регионах присутствия банка. КИТ Финанс установил более привлекательные для заемщиков процентные ставки по всей линейке рублевых кредитов. По базовой программе и по кредиту "КИТ – долгосрочный стандарт" ставки снижены на 1 процентный пункт. Теперь минимальная фиксированная ставка в рублях составляет 10,75% годовых. НОМОС-Банк (Москва) заявил о запуске программы ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге. Процентные ставки: от 10% в валюте и от 13% в рублях, срок кредитования – |
Объем ипотечных жилищных кредитов в Петербурге продолжает расти в геометрической прогрессии. Несмотря на опасения многих экспертов, полагавших, что при темпах роста цен, которые наблюдались на петербургском рынке недвижимости во втором квартале, ипотека обречена. Или, по крайней мере, должна сбавить обороты и не мечтать об удвоении объемов.
С попугаями и без
Данные статистики доказывают, что ничего подобного не произошло. Если и случилось некое затишье, то слишком уж оно шумное.
За весь 2005 год в Северной столице было более 4,4 тыс. кредитов.
В первом квартале текущего – почти 1,8 тыс., во втором, по предварительным оценкам, – более 2 тыс. Сохранение данной динамики до конца года, то есть увеличение количества ипотечных займов за каждый следующий квартал на 10-12%, позволит даже "перекрыть норматив" удвоения и выйти на объем около 10 тыс. кредитов.
Скептики могут усомниться: в штуках удобнее считать чиновникам – для того чтобы подчеркнуть убедительность собственных достижений. И мультфильм про 38 попугаев в этом случае представляется им вполне уместной аналогией. Ведь при таком подходе все субсидионные (то есть, как правило, самые скромные и относительно легко получаемые кредиты) идут в общую копилку в качестве полноценных единиц. Никого не интересует, что, может быть, две, а возможно, и пять таких сделок по объему средств сравнимы с одной коммерческой.
Бизнес же, в отличие от власти, меряет деньгой: копейка бережет рубль, рубли складываются в доллары и так далее. Однако и объективная, в абсолютных цифрах, статистика ипотечных сделок указывает на сохраняющуюся более чем положительную динамику.
Согласно данным экономического блока правительства Санкт-Петербурга под руководством вице-губернатора Михаила Осеевского и %%ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство"%%, в первом квартале 2006 года было выдано 1 757 кредитов на общую сумму более 2 млн руб. В денежном выражении это почти половина объема 2005 года (4,3 млн руб.). Таким образом, с учетом инфляции и удорожания жилья получается примерное равенство темпов роста: что в попугаях (штуках), что в удавах (рублях).
Смотрите, кто пришел
Вернемся, однако, к тенденциям и событиям второго квартала, который и является предметом нашего традиционного обзора. Число коммерческих банков, выдающих сегодня ипотечные кредиты населению, за этот период увеличилось незначительно. Хотя, опять же, с какой стороны посмотреть. Успешный во всех отношениях предшественник, первый квартал, порадовал петербургский ипотечный рынок только одним новым участником (%%БИН-Банк%%).
Теперь же – на фоне приглушенного, но тем не менее отрицательного пиара – их уже два. Оба новичка – с московской пропиской.
%%Москоммерцбанк%% о планах распространения собственной программы ипотечного кредитования на Петербург заявлял давно, но практически к выдаче займов приступил только в апреле.
С одной стороны, условия – более адаптированные к местным реалиям, нежели у %%БИН-банка%%, с другой – кредиты выдаются пока только в долларах (от 10,5% годовых).
%%НОМОС-банк%%, филиал которого в Северной столице существует с 2001 года, объявил о запуске ипотечной программы в июне и с ходу предложил минимальную процентную ставку в 10% годовых в валюте. Рублевый показатель также пока вполне приемлем – от 13%.
До конца года еще как минимум четыре новых игрока должны выйти на петербургский рынок ипотеки. Один из них местный (%%СМП-банк%%), один московский (%%Глобэкс%%) и один – иностранный (%%Ситибанк%%). Не исключено, что к ним присоединится и %%Международный банк Санкт-Петербурга%%.
Напомним, что помимо 32 кредитных учреждений, реализующих собственные ипотечные программы, еще 25 банков работают в нашем городе по единым стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За минувший квартал число их осталось неизменным.
Ставки сделаны
Только восемь участников рынка снизили в обозреваемый период процентные ставки по рублевым кредитам. Сильнее других – на целых 2% – подвинулся %%Петрокоммерц банк%%. Однако его достижение на фоне общей картины весьма скромное: 15% годовых в рублях – сегодня это запредельно высокий уровень для минимальной процентной ставки. Даже сверхконсервативный %%%Сбербанк%% уже преодолел этот рубеж.
Так, например, %%Городской ипотечный банк%%, отступивший на 1,6%, теперь имеет чрезвычайно привлекательные для нижнего предела 11,9% годовых. На полтора процента опустили минимальное значение рублевой ставки %%Международный московский банк%% (12,5%) и %%Импэксбанк%% (12%). На один процентный пункт отступили %%Delta Credit%% (12,7%) и %%КИТ Финанс%% со своими – рекордными теперь – 10,75%. Прежний обладатель "переходящего кубка" %%МДМ-Банк%% отодвинулся с неизменившимися 10,9% на второе место.
Символическим понижением на 0,1% отделался %%Промышленно-строительный банк%% (13,9%), недалеко ушел и Национальный резервный, отныне предлагающий 13% вместо 13,5%.
Еще более скромны изменения в валютных процентных ставках. Лишь четыре игрока изыскали возможность сделать условия долларовых кредитов еще более привлекательными. Всех перещеголял Международный московский банк, который довел минимальную величину ставки до 9% годовых, пока, правда, только в рамках рекламной акции до конца лета. Однако временно он делит лидерство с %%Национальным резервным банком%%, который декларирует ту же цифру. До 10% довел нижний предел %%Импэксбанк%%, до 10,9% – Промышленно-строительный (опять же уступив всего одну десятую процента). Петрокоммерц Банк, несмотря на понижение минимальной процентной ставки до 12%, по-прежнему остается аутсайдером.
Очевидно, на сегодняшний день резервы банков в дальнейшем снижении процентных ставок во многом исчерпаны. Опускаться ниже 10% по долларовым кредитам и ниже 12% по рублевым способны лишь единицы. Для продолжения "игры на понижение" необходимы более чем веские причины. Об этом – в самом конце обзора.
Бьемся об заклад
Величина процентной ставки – безусловно, важный, но не единственный параметр из составляющих условия ипотечного кредитования. Поэтому кредитные учреждения, возможности которых в привлечении так называемых дешевых денежных ресурсов ограничены, могут оставаться конкурентоспособными за счет других показателей своих ипотечных продуктов. Но могут, конечно, и не оставаться – особенно при активном внедрении ведущими ипотечными игроками программ перекредитования.
Эта "фишка" появилась, кстати, как раз во втором квартале. Как отмечают специалисты, рефинансирование – вполне закономерный этап развития ипотечного рынка. Разница в процентных ставках даже по сравнению с 2005 годом сегодня ощутима, и заемщик, взявший кредит в одном банке, с удовольствием готов сменить держателя закладной при условии заметного снижения процентной ставки.
Первым намерение запустить программу перекредитования высказал еще в конце прошлого года Внешторгбанк 24, однако техническая подготовка данного мероприятия заняла у него около полугода. В апреле официально о предоставлении этой услуги заявили %%Райффайзенбанк%% и %%КИТ Финанс%%, в мае – %%Международный московский банк%%. О своих намерениях присоединиться к ним сегодня говорит и Банк Москвы. Банкиры уверены, что спрос на данную услугу со временем будет стремительно расти.
Лишь дайте срок
В свете всего сказанного интересно проследить, какие изменения произошли в остальных основных параметрах предоставления ипотечных жилищных кредитов. Так, максимальный срок погашения займов продолжает увеличиваться. И если три месяца назад он только приближался к 20 годам, то сегодня (пусть в большинстве случаев незначительно) уже перевалил за эту отметку.
Банки, кредитующие на срок менее 20 лет, остаются в подавляющем меньшинстве, их всего четверть от общего числа. Тех же, что не поднимают планку выше десятилетия, и вовсе всего три: Европейский трастовый банк, Сосьете Женераль Восток и, как ни странно, МДМ-Банк, который по остальным показателям практически не уступает лидерам.
За минувший квартал увеличили сроки кредитования еще восемь банков. Из них нужно отметить поднявшийся до 30-летнего потолка Юниаструм банк, который вошел в великолепную четверку (вместе с КИТ Финансом, Московским банком реконструкции и развития и Промсервисбанком), не отстающую по данному параметру от стандартов АИЖК.
И еще одна положительная тенденция: кредитные учреждения в вопросе о сроках не делают различия между рублевым и долларовым кредитами (ранее, как правило, валютные были длиннее). В апреле-июне эту внушительную уже группу пополнили %%"Российский капитал"%%, Национальный резервный и Городской ипотечный банки. Среди тех, кто продолжает дифференцировать, остались двое: Московский банк реконструкции и развития и DeltaCredit.
Ноль без палочки
Два таких существенных параметра, как величина первоначального взноса и возможная сумма кредита, подверглись пересмотру почти в половине программ банков-участников петербургского рынка ипотеки. Примечательно, что большинство из тех, кто уменьшил размер авансового платежа и(или) откорректировал минимально и максимально допустимые суммы кредита, не меняли своих процентных ставок.
И, конечно, одно из наиболее громких событий квартала – это объявление Банка Москвы о начале предоставления ипотечных кредитов вообще без первоначального взноса. Соответ-ственно, кредит выдается на полную стоимость приобретаемой квартиры, и размер суммы не ограничивается.
К сожалению, нулевой начальный взнос возможен пока только в рамках специальной акции, которая продлится до конца августа. Тем не менее после этой яркой вспышки неслыханной щедрости меркнет достижение Внеш-торгбанка 24, который резко снизил минимальный авансовый платеж – с 15 до 5%. С апреля по июнь уменьшили, но не столь внушительно, данный показатель еще шесть банков.
Планку отсечения в 30% продолжает держать Сосьете Женераль Восток. Средняя же величина составляет 10% – снова стандарт АИЖК.
Пять банков увеличили максимально возможную сумму кредита, три из них сделали это и для рублевых, и для валютных кредитов. Это – Газпромбанк, Импэкс и Росбанк. Два последних вкупе с Международным московским банком одновременно уменьшили и минимальный размер кредита. А вот Delta Credit, напротив, поднял "порог вхождения" для рублевых заемщиков: вместо 450 тыс. руб. теперь можно брать минимум 600 тыс.
Дежурные презенты
Целый ряд позиций из Сводной таблицы основных показателей ипотечных банковских продуктов в Санкт-Петербурге (табл. приведена ниже) имеют характер временный, ибо эти условия распространяются только на период так называемых акций, и о наиболее громких из них упоминалось выше.
Но случаются и такие нестандартные ипотечные ходы, которые ни в какую таблицу не свести, но которые, безусловно, заслуживают внимания.
Например, Абсолют Банк весь апрель праздновал свой день рождения и по этому поводу одаривал всех клиентов, подавших заявку, а также тех, кто оформлял в этот период кредитный договор скидкой по процентной ставке размером в 1% годовых.
Райффайзенбанк в июне отметил пятилетие своего пребывания на петербургском рынке открытием двух новых отделений. Причем особо подчеркивалось, что в отделении "Парк Победы" особое внимание будет уделяться ипотечному кредитованию.
Филиал Абсолют Банка в Санкт-Петербурге с 21 июня по 31 августа проводит акцию "Ипотека за 5 дней". Благодаря новым технологиям работы с заемщиками обещают выдавать кредит в течение пяти рабочих дней с момента подачи заявки и комплекта документов на квартиру.
Оригинально отреагировал на рост цен на жилье КИТ Финанс – ввел новую услугу под названием "Ипотека с отсрочкой первоначального взноса", предназначенную для заемщиков, которые уже имеют в собственности недвижимость и хотят улучшить свои жилищные условия. Начальный взнос в размере от 20% стоимости приобретаемой квартиры заемщик может сделать через шесть месяцев с момента получения кредита. Комиссия за открытие и ведение ссудного счета по данной услуге составляет 1,5% от суммы кредита.
Плановая акция
Геометрия ипотеки, как всякая трехмерная геометрия, имеет три оси координат. Одна связана с платежеспособным спросом, доходами населения и общей экономической ситуацией. Другая – с деятельностью коммерческих банков и их выгодой. И, наконец, третья – это участие государства, которое по мере сил пытается стимулировать положительные процессы.
Учрежденное Правительством РФ АИЖК в конце второго квартала объявило о снижении процентных ставок с 1 июля. Основное внимание, по традиции, уделяется нижней планке, которая опустилась на 0,5%. Теперь при сроке кредитования до 15 лет и первоначальном взносе не менее 50% можно рассчитывать на 11,5% годовых (все кредиты в рублях). Но представляется, что более серьезные последствия для рынка коммерческой ипотеки будет иметь снижение как раз максимальной ставки – до 14,5%. Учитывая, что далеко не все коммерческие банки имеют в своих программах продукты с аналогичными АИЖК сопутствующими условиями (срок – до 30 лет, первоначальный взнос – от 10%), именно это решение повлечет за собой новую волну пересмотра параметров кредитования.
Насколько оперативно откликнутся участники ипотечного рынка на нововведения, покажет третий квартал.
