Естественно, никакой договор не может гарантировать финансовой устойчивости компании-застройщика, ее добрых намерений и того, что дом, в котором вы приобретаете жилье, будет достроен. Однако степень риска в каждом случае разная.
По закону
Строго говоря, дольщиком покупатель строящейся недвижимости считается только в том случае, если объект возводится в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако по привычке дольщиками называют всех.
Сегодня упоминание «строим по 214-ФЗ» стал уже неотъемлемой частью рекламных кампаний, так что большинство тех, кто так или иначе сталкивался с реалиями первичного рынка, понимает о чем идет речь. Но для неофитов требуются пояснения.
Безусловное преимущество данной схемы - обязанность застройщика опубликовать проектную декларацию, в которой должна быть отражена масса полезной информации о компании и о конкретном проекте. Кроме того, получить деньги с покупателя застройщик может только после государственной регистрации первого договора долевого участия (ДДУ). Наконец, 214-ФЗ предусматривает серьезные штрафные санкции в отношении строительных компаний за срыв сроков ввода объекта.
Интересно отметить, что переход на работу по 214-му закону застройщики нередко используют в качестве оправдания для повышения цен.
В то же время большинство потенциальных покупателей уверены, что и 214-ФЗ – не панацея: «Если захотят обмануть, то и по 214-му обманут». Этот пессимизм разделяют многие юристы. Их главная претензия к закону – отсутствие в нем четкого и ясного разделения, чем инвестиционный договор отличается от договора долевого участия. При отношениях между двумя юридическими лицами это важно. Ведь потом субподрядчик, получивший квартиры в качестве оплаты за выполненные работы, продает их уже физическим лицам, и тут могут быть такие варианты, которые никаким законом не прикроешь.
Впрочем, судебная практика по 214-ФЗ пока ничтожна и не подлежит серьезному анализу. Например, не так давно в Петербурге был случай, когда районный суд отказал дольщику в расторжении договора, несмотря на существенное нарушение сроков строительства: по мнению районного суда, нарушение сроков строительства не является существенным условием для расторжения ДДУ.
По понятиям
Самым распространенным способом реализации строящегося жилья в Петербурге остается предварительный договор купли-продажи – несмотря на гласные и негласные усилия Комитета по строительству ввести всех в правовое поле 214-ФЗ. Нельзя сказать, что предварительный договор совсем уж нелегитимен: правоотношения по нему регулируются Гражданским кодексом. Однако теория суха, а практика убедительно доказывает, что эта схема все-таки является обходной. Цели застройщиков заключаются в том, чтобы уберечь себя от лишних расходов – как в штатной ситуации, так тем более во внештатной, когда дольщик начнет отстаивать свои права в суде.
В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но он вовсе не предусматривает, что по такому договору должна осуществляться оплата.
Так что, по большому счету, все строится исключительно на доверии. В соответствии с предварительным договором компания-застройщик всего лишь обещает продать дольщику квартиру, когда дом будет построен. Если компания обещания не исполнит, понудить ее заключить основной договор может суд. Но – лишь в том случае, если дом не только построен, но и права собственности на квартиры в нем оформлены на продавца. В правах застройщика, допустим, мы не сомневаемся, но кто может поручиться за права субподрядчиков? А ведь продавцами помещений нередко выступают как раз партнеры застройщика. Если у них нет права на квартиру, требовать с них что-либо трудно, то есть исполнить предварительный договор – невозможно. В лучшем случае несостоявшийся владелец квартиры может отсудить деньги.
По кредиту
Еще в 2006 году Сбербанк предложил застройщикам самостоятельно разработанную схему фондирования кредита. Отношение между физическим лицом и застройщиком на начальном этапе ограничиваются договором резервирования квартиры. На основании этого договора банк открывает целевой накопительный счет для будущего покупателя, на который тот перечисляет по графику средства. Заключив с банком договор, застройщик может рассчитывать на получение бесперебойного финансирования для строительства объекта. Чем больше средств на накопительных счетах, тем ниже процентная ставка для застройщика. Если потенциальный покупатель забрал с депозита средства, договор резервирования с застройщиком расторгается.
Как отмечают юристы, по своей правовой природе договор резервирования – это тот же предварительный договор купли-продажи, потому что в его рамках покупателю дается обязательство, что в будущем с ним заключат договор купли-продажи.
Обязанности сторон считаются прекратившими свое действие, когда прекратил свое действие договор. Возникает вопрос: когда предварительный договор прекращает свое действие? Многие компании пишут в предварительном договоре, что основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в течение стольких-то дней с момента регистрации права собственности застройщика на квартиру. Судебная практика говорит, что такая формулировка означает: срок заключения основного договора не определен. Потому как регистрация права собственности застройщика на квартиру – это не то событие, которое неизбежно должно наступить. Так что, по большому счету и здесь покупателю остается надеяться порядочность и добросовестность компании.
Но все-таки эта система обеспечивает возврат денег лучше, чем при предварительном договоре с застройщиком. И если отбросить тот немаловажный факт, что цель дольщика – получить квартиру, то предложенная Сбербанком схема лучше других защищает интересы покупателей в части сохранности средств. Все-таки деньги «дольщика» напрямую в стройку не идут, они лежат в банке, который, в свою очередь, кредитует застройщика.
Безусловным минусом данной схемы остается ее слабая распространенность на практике. Причины на поверхности: во-первых, застройщики не любят демонстрировать банкирам свою подноготную, а, во-вторых, проценты, какие бы они ни были, все-таки придется платить. По сути – делиться своей прибылью с кредитором.
По старинке
Как мы уже говорили, на первом месте по распространенности в Петербурге стоит предварительный договор, на втором – работа в рамках 214-ФЗ. Третью строчку хит-парада занимает способ продаж строящегося жилья под условным названием «ЖСК одного дома».
Согласно этой схеме, застройщик организует жилищно-строительный кооперативы для каждого своего строящегося дома (или целого комплекса). После того как пайщики получают право собственности на квартиры, они выбирают, оставаться им кооперативом или организовывать товарищество собственников жилья.
Практика не сильно отличается от строительных кооперативов советских времен: заявление, уплата вступительного взноса, внесение денег по графику и уплата ежегодных взносов в период строительства. Между застройщиком и ЖСК заключается инвестиционный договор, а между ЖСК и пайщиком – договор паенакопления. Нераспроданные площади остаются в собственности застройщика.
Поскольку ЖСК создает застройщик и ставит во главе «своего» человека, в плане расходования средств рассчитывать приходится опять же на честность компании. Да и ответственным лицом выступает правление кооператива, теоретически – такие же пайщики, как и покупатель. Еще минус: предъявить претензии по нарушению сроков строительства практически нереально.
Что характерно, когда эта система только получала второе рождение, юристы очень придирчиво относились к договорной базе. Но после совместной редактуры удалось добиться результата, который, в общем, устроил всех. Да и практика такова, что данную схему используют, в основном, что называется, адекватные застройщики. И сегодня эксперты ставят такую схему едва ли не на одну доску с работой по 214-ФЗ.
По уму
Персоной нон-грата в среде юристов остается предварительный договор купли-продажи. По грубым подсчетам, около 60% квартир в Северной столице продается именно посредством этой формы договора. Однако и оставшиеся 40%, по мнению экспертов, предоставляют достаточный выбор, чтобы отказаться от предварительного договора.
Безусловно, идеальный вариант – покупка уже введенного в эксплуатацию жилья с оформленным правом собственности. Если такой возможности нет, нужно семь раз отмерить и только потом нести свои кровно заработанные. Потерять их гораздо легче, чем кажется. Поэтому остается дать банальный совет: до (а не после) подписания договора обращайтесь к юристам, специализирующимся на рынке недвижимости.
ЭКСПЕРТИЗА
Анна Максимова, генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:
Хотелось бы развенчать миф о том, что предварительный договор купли-продажи - наиболее безопасный и удобный для строительной компании. Если компания привлекает денежные средства по предварительному договору, то к таким правоотношениям следует применять законодательство, предусмотренное для договора коммерческого кредита. И за все время пользования этими денежными средствами следует начислять проценты.
Застройщики утверждают, что деньги, которые они получают по предварительному договору – это обеспечение покупателем своих обязательств по покупке квартиры. Здесь есть некое лукавство, ведь в дальнейшем эти денежные средства засчитываются в счет оплаты квартиры, следовательно, по своей правовой природе они являются авансом. А значит, на него надо начислять проценты. Уже были прецеденты, когда суды соглашались с такой трактовкой.
Компании об этом знают и опасаются подобных решений, а потому заключают мировые соглашения с недовольными покупателями. В таком случае у покупателя возникает дилемма: получить назад свои деньги сразу или года два ждать, пока в результате судебной волокиты средства вернутся с процентами. Практически все выбирают первый вариант.
