Впрочем, серые схемы привлечения средств дольщиков использовать не получится: проект ВАС не относится к строительству многоквартирных домов.
Суть рекомендаций, опубликованных ВАС для арбитражных судов нижестоящих инстанций, сводится к следующему: предметом договора купли-продажи может стать товар, который будет создан или приобретен продавцом. И если застройщик продает жилье без права собственности на него, такой договор нельзя признать недействительным.
Впрочем, документ не распространяется на договоры купли-продажи жилья в строящихся многоквартирных домах. Как сказано в разъяснении, эти отношения регулирует 214-й закон «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…».
Продажа воздуха
Такие рекомендации председатель ВАС Антон Иванов дает на основании Гражданского кодекса. Исходя из его 455-й статьи, договор купли-продажи можно заключить в отношении товара, который появится в будущем (если иное не предусмотрено тем же договором). К тому же кодекс не содержит запрета на заключение подобных договоров в отношении объектов недвижимости. Значит, отсутствие права собственности на несуществующий объект не может служить основанием для того, чтобы признавать подобные договоры недействительными в суде.
В то же время, как говорится в разъяснении ВАС, договоры купли-продажи строящейся недвижимости должны содержать ее характеристики (местонахождение дома, площадь продаваемого жилья и его цену). Однако если в тексте договора этих данных недостаточно, но они есть, например, в акте приема-передачи объекта, договор купли-продажи также нельзя признать незаключенным. Более того, как поясняет Антон Иванов, отказ регистрирующих органов оформлять право собственности на основании того, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, неправомерен.
В опубликованном ВАС разъяснении сказано и о том, что требование о государственной регистрации распространяется только на договор купли-продажи объектов, принадлежащих продавцу на праве собственности. В остальных случаях договор в регистрации не нуждается и считается заключенным с момента его подписания.
Такие же правила будут действовать в отношении земельных участков, границы которых не определены.
Строительная амнистия
«Если этот проект будет принят ВАС, введение в оборот новых объектов недвижимости существенно упростится, — поясняет управляющий партнер юридической компании «Качкин и Партнеры» Денис Качкин. — В первую очередь, это касается приватизируемых объектов государственной и муниципальной собственности, земельных участков и залежавшейся с 90-х годов недвижимости, по различным причинам не прошедшей кадастровый учет и регистрацию. Судебная практика по таким делам очень неоднородна. Нередко суды отказывают в признании прав добросовестным покупателям недвижимости, если она не была своевременно зарегистрирована продавцом. Надо признать, что данная практика, при всей ее нелогичности, формально соответствует действующему законодательству. Ведь только собственник может распоряжаться принадлежащей ему вещью, а право собственности, в свою очередь, возникает только с момента его государственной регистрации. Таким образом, данный проект, по сути, проводит косметическую микрореформу действующего законодательства».
По словам Дениса Качкина, это не первый случай, когда ВАС берет на себя несвойственные ему функции нормотворчества. «Тем не менее, предлагаемые в проекте правила закрепляют принцип главенства содержания над формой. Ведь если объект существует фактически, глупо утверждать, что его нет, лишь потому, что в реестре отсутствует запись о нем», — резюмирует он.
«Действующее законодательство предусматривает возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. В отношении объектов недвижимости такие соглашения вызывали множество вопросов. Еще больше споров вызывала возможность использования договора купли-продажи еще не построенного жилого помещения. Ведь такое соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации — пока объект не создан, зарегистрировать такой договор было невозможно из-за отсутствия характеристик объекта. По этому вопросу ВАС предложил неожиданное решение: договор купли-продажи будущего объекта не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами», — рассуждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова.
Минуя предварительный этап
Эксперты уверены: договоры купли-продажи строящихся объектов недвижимости предоставят покупателям больше гарантий, нежели предварительные договоры. «Как правило, в предварительном договоре срок заключения основного привязан к вводу дома в эксплуатацию или регистрации права собственности продавца на объект недвижимости. Если срок подписания основного договора не определен, его необходимо заключить в течение года с момента заключения предварительного. Но срок строительства, как правило, превышает год. Если за это время объект недвижимости введут в эксплуатацию и основной договор не будет заключен, а застройщик уже после завершения регистрации за собой права собственности откажется заключать основной договор, покупатель сможет претендовать только на возврат внесенных им денег по договору предварительному», — объясняет Евгения Петрова.
Теоретически инициативу ВАС можно будет применить и к строительству жилья (в первую очередь — коттеджей, которые не относятся к многоквартирным домам). Впрочем, сами застройщики оценивают инициативу ВАС с осторожностью. «Обходных схем на рынке недвижимости множество, и, как мы видим, постоянно возникают новые лазейки. Однако лазейка может быть в любой момент закрыта. А это значит, что покупатели окажутся с непонятным статусом и неправильно оформленными документами. В итоге они не смогут получить право собственности на свое жилье», — считает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Суть работы девелопера заключается не только в том, чтобы построить дом, но и собрать полный пакет документации для строительства. А это порядка 700 документов и различных справок. Часто за время сбора всего пакета успевают устареть не только часть справок, но и сами законы, на основании которых их выдавали. Сложилась определенная практика, когда большинство строительных компаний получали разрешение уже в процессе строительства. Очень надеюсь, что данный проект постановления ликвидирует сложившийся дисбаланс в интересах покупателей недвижимости и застройщиков. И, тем самым, сможет придать рынку дополнительный стимул для развития», — поясняет директор по развитию группы компаний ЛЭК Надежда Калашникова.
Пока что постановление ВАС опубликовано в виде проекта, в окончательном варианте его планируется принять через несколько месяцев. Опубликованные пояснения могут стать обязательными для арбитражных судов.
Несмотря на то что в документе прямо сказано о том, что он не распространяется на механизмы привлечения денег от покупателей многоквартирных домов, некоторые СМИ поспешили заявить: проект постановления дает возможность обойти 214-й закон. Впрочем, даже если бы документ и позволял это сделать, застройщики все равно не смогли бы получить карт-бланш на использование «серых» схем. Опубликованные ВАС пояснения могут стать обязательными лишь для арбитражных судов. Хотя в 90% случаев действительность договоров купли-продажи в отношении несуществующих объектов недвижимости оспаривается в судах общей юрисдикции.
