По оценкам директора по маркетингу компании «Абсолют Менеджмент» Анны Шишкиной, на рынке подмосковной загородной недвижимости насчитывается 180 поселков, где предлагаются участки без подряда, что составляет примерно 60% от общего предложения в Московской области. Из них доля проектов со смешанной концепцией – 42%, а в 58% поселков продаются только участки без подряда.
Эксперты отмечают, что на протяжении всех кризисных лет доля таких поселков оставалась стабильной. «Особую привлекательность участки без подряда приобрели в кризис, конечно же, благодаря низкой цене и возможности отложить строительство «на потом», что было особенно актуально в острой фазе кризиса», – говорит генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко.
«В 2009 году доля проектов, предлагающих на продажу земельные участки без обязательного подряда на строительство, составила 78% в общем объеме нового предложения», – приводит свои цифры директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов.
Сегодня участники рынка загородной недвижимости спорят о том, как долго участки без подряда продержатся на пике популярности. Одни склонны считать, что как только экономика окончательно выйдет из кризиса, участки с подрядом вновь обретут былую популярность. Другие же настаивают на том, что кризис изменил структуру рынка загородной недвижимости и спрос на коттеджи, сделав рынок земли без подряда его неотъемлемой составляющей даже в годы восстановления и роста. По словам Шишкиной, земля без подряда продавалась не только на пике кризиса, но и в более спокойные годы, а значит, такие предложения будут востребованы и после кризиса. «Участки без подряда не потеряли своей актуальности: доля сделок с ними на загородном рынке составляет около 75%. Об этом свидетельствует и структура продаж в мультиформатных поселках. Например, в поселке «Анютины глазки», расположенном в 82 км от МКАД по Новорижскому шоссе, после полугода продаж участки с подрядом еще есть, а вот предложения без подряда почти распроданы», – рассказывает Севериненко.
Однако сейчас объем предложения в данном сегменте резко вырос, что вполне справедливо привело к дифференциации спроса. «Сегодня наиболее ликвидными являются поселки с хорошей динамикой строительных работ либо высокой степени готовности, с подведенными коммуникациями. А вот проекты в начальной стадии, с непродуманной концепцией действительно не столь востребованы. И уровень продаж в таких поселках и вправду снизился по сравнению с прошлой осенью и весной этого года», – утверждает эксперт.
В то же время начинает проявляться тенденция выхода на рынок проектов, где предлагаются только участки с подрядом. «В последнее время наблюдается восстановление спроса на проекты, предлагающие на продажу земельные участки с подрядом, – рассказывает Сайфутдинов. – Однако проектов, предлагающих исключительно участки с подрядом, пока мало». По его словам, в среднесрочной перспективе будет постепенно увеличиваться доля проектов, предлагающих на продажу участки с подрядом или готовые дома. Кроме того, даже в тех поселках, где сегодня продают участки без подряда, в дальнейшем девелоперы будут предлагать услуги по строительству домов.
«Несмотря на то, что по количеству продаж участки без подряда преобладают, в последнее время интерес к формату участков с подрядом растет, – соглашается Севериненко. – Конечно, у формата «участки без подряда» есть определенные недостатки, самый главный из которых – крайне неоднородная, с архитектурной точки зрения, застройка. У опытных девелоперов формат «с подрядом» этого недостатка лишен. Впрочем, недостатки участков без подряда – обратная сторона достоинств. Например, хозяин участка без подряда не обременен финансовыми обязательствами, и если вдруг случились материальные затруднения, может спокойно отложить стройку или, например, взяться за дом поменьше». Поэтому в дальнейшем доля участков без подряда уменьшится, но в сегменте «дальних дач» такой формат сохранится: всегда найдутся покупатели, для которых приоритетом при покупке является цена земли и возможность постепенно вкладывать деньги в строительство. «Скорее всего, в ближайшие два года участки без подряда будут удерживать не менее 40% от сделок на рынке подмосковной загородной недвижимости», – резюмирует Шишкина.
С подрядом или без?
Преимущества и недостатки участков без подряда для клиентов
Плюсы:
- возможность построить дом по своему вкусу,
- контроль строительства дома,
- возможность отложенных платежей за дом (клиенту не нужно платить все деньги сразу – и за дом, и за участок),
- снижение затрат на покупку.
Минусы:
- высокие риски неподведения коммуникаций и неисполнения девелопером своих обязательств,
- неоднородный характер застройки поселка («шанхай»),
- отсутствие единого графика строительства, что может привести к жизни в состоянии постоянной стройки.
