Эксперты и участники рынка торговой недвижимости Северной столицы все чаще оперируют незнакомыми ранее терминами. Если понятие «молл» уже становится привычным для уха нашего потребителя, то такие названия, как ритейл-парк, гастрономический бутик или дисконт-центр, редко вызывают какие-либо ассоциации.
Это происходит из-за того, что до сих пор в городе на Неве, да и в целом по России, отсутствовали многие форматы торговли, достаточно широко представленные на Западе.
Концепция постепенно становится самым значимым фактором для успешного функционирования торгового центра. Девелоперы стремятся не просто создать для посетителей максимально комфортные условия, но и увлечь их чем-то новым. Торговые объекты «старых» форматов (с мелкой ярмарочной нарезкой площадей, без внятного позиционирования и пр.) становятся все менее популярными, а следовательно, менее конкурентоспособными. В ближайшие год-два, по мнению специалистов, для более эффективного существования им потребуется реконцепция.
Переходный возраст
Ритейл-индустрия в нашей стране довольно молода. Российский обыватель только сейчас привыкает закупать продукты на неделю в районных гипермаркетах. Или, выбирая одежду, не ездить по всему городу, а направляться в один крупный торговый центр.
Девелоперы в стремлении превзойти конкурентов задумываются о том, чтобы вывести на рынок торговых площадей форматы, прижившиеся в европейских столицах, но не представленные в России.
Аналитики в свою очередь сходятся во мнении, что наиболее перспективными являются многофункциональные комплексы, сочетающие в себе сразу несколько ипостасей: торговую, развлекательную, рекреационную, офисную и др. «Такой объект более конкурентоспособен. Он направлен на комплексное удовлетворение нужд потребителя», – уверена Евгения Васильева, маркетинг-менеджер компании Astera Oncor. Подтверждением этого тезиса стали открытия минувшего полугодия – торгово-развлекательные комплексы «Гранд Каньон», «Варшавский экспресс», «Планета Нептун».
Из проектов, находящихся в стадии реализации, в качестве примера Евгения Васильева приводит вторую очередь «Гранд Каньона», которая предусматривает возведение оздоровительного комплекса, бассейна, спортивного зала и даже гостиницы.
Не менее интересным обещает стать торговый комплекс «Командор», строительство которого осуществляет холдинг «Адамант» на Комендантской площади. А в Gallery Apriori (открытие запланировано на начало осени) на Большом проспекте Петроградской стороны помимо торговых галерей, кафе и ресторанов разместятся офисные помещения.
Директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Арина Сендер в числе самых перспективных называет такие торговые форматы, как lifestyle (также объединяет несколько различных функций), retail-park и factory outlet mall. По ее мнению, появление последних двух можно ожидать в Петербурге в самое ближайшее время.
Гастрономический снобизм
Появление гастрономических бутиков чуть опередило прогнозы специалистов. Этот формат вышел на городской рынок раньше, чем о нем заговорили. Отзывы экспертов самые благоприятные. Такие специализированные магазины при правильном девелопменте могут быть весьма успешны.
Благосостояние населения растет, поэтому со стороны платежеспособной доли потребителей увеличился спрос на продукты питания самого высокого сорта. Качественно изменились и требования к разнообразию ассортимента, уровню обслуживания и наличию дополнительных услуг, таких как дегустация или доставка товаров на дом.
Первой о своих намерениях осваивать данный сегмент (пока его доля оценивается в 5% рынка) в Северной столице громогласно заявила «Столичная торговая компания» (СТК), которая развивает сеть под брэндом «Глобус Гурмэ». В августе первые два петербургских магазина открываются в торгово-развлекательных центрах «Варшавский экспресс» и «Светлановский». Арендуемая площадь составляет до 1 500 кв. м. Кроме торговой зоны каждый магазин включает производственную – в 200–300 «квадратов», где будут изготовляться полуфабрикаты и готовые блюда. Средний чек прогнозируется на уровне $50.
Стоимость создания одного подобного гастронома оценивается примерно в $1,5 млн. Эти затраты превосходят инвестиции в обычную торговую точку, так как сегмент премиум-класса подразумевает более дорогое оборудование и интерьер. С другой стороны, выше и доходность элитной торговли. Расчетный срок окупаемости подобных магазинов – 5–6 лет.
Между тем «Глобус Гурмэ» отнюдь не является первопроходцем в данном сегменте. На Петроградской стороне больше года назад открылся специализированный магазин по торговле элитными продуктами – сырами, мясными деликатесами, дарами моря, экзотическими фруктами, сигарами и др. Первый гастрономический бутик «Франдиз» открыло ООО «Гурман» в здании бизнес-центра «Сенатор». Владельцы заявляли о намерениях развивать сеть, но пока к реализации этих планов не приступили.
Неподалеку от «Франдиза» действует еще один магазин-клуб под названием «Флора». В схожем сегменте работают бутики «Винариум» и «Рецептория» (ресторан + магазин).
С форматом не определились
Не ясна ситуация с форматом заявленного к строительству в поселке Бугры Всеволожского района торгово-развлекательного центра «Невский Колизей». Весной о планах возвести в Ленобласти на 40 га комплекс общей площадью 100 тыс. кв. м объявила итальянская Margheri Group.
Многофункциональный центр будет включать торговую зону, гостиницу, бизнес-центр, мультиплекс, паркинг. «Изюминкой» станет искусственное море с круглосуточно действующим крытым пляжем.
По словам директора проекта Ренцо Бартолони, «Невский Колизей» будет работать в новом для петербургского рынка формате – outlet mall (или дискаунт-центр). Речь идет о специализированном торговом центре, где представлена продукция высокого класса (как правило, коллекции прошлых сезонов) промышленных предприятий-производителей, по ценам ниже, чем в магазинах и торговых комплексах города. Кроме одежды и обуви в дискаунт-центре могут продаваться строительные материалы и инвентарь, инструменты и др.
Ренцо Бартолони заверил, что уже достигнута договоренность с некоторыми потенциальными поставщиками. Они представят для продажи в комплексе марки самого высокого уровня. Это заявление вызвало у экспертов по меньшей мере удивление. Так как формат outlet исключает возможность продажи люксовых марок. Разве что Ренцо Бартолони был неправильно понят российскими коллегами.
Тем не менее участники рынка считают, что если инвестору удастся реализовать свои планы, проект может стать очень популярным и доходным. Во-первых, успех ему обеспечивает успешное местоположение – рядом с КАД и другими крупноформатными магазинами, такими как IKEA и строящаяся «МЕГА». Во-вторых, аналогов центрам формата outlet у нас пока нет. По словам Юрия Борисова, управляющего партнера IB Group, итальянцам вполне по силам справиться с таким проектом. «Они могут, например, привезти напрямую со своих фабрик очень много текстиля», – уверен он.
Много шума из ничего
Самым перспективным форматом, презентация которого в Петербурге обещана в нынешнем году, считается так называемый ритейл-парк – комплекс одноэтажных зданий (реже 2–3 этажа) под торговлю. Подавляющее число арендаторов (минимум 80% территории парка) являются крупными операторами, каждый из которых занимает от 1 500 до 3 000 кв. м. Площадь мест общего пользования – вестибюлей и технических помещений – минимальна. Развлекательная составляющая отсутствует.
Кроме того, торговые площадки сдаются, как правило, без внутренней отделки. Ассортимент в основном представлен непродовольственными товарами: чаще всего это стоковая одежда, спортивный инвентарь, мебель, домашняя утварь, игрушки.
Торговые комплексы данного формата возводятся на больших площадях (150–200 тыс. кв. м). Поэтому ритейл-парки располагают на окраинах города или в пригородах, где земля дешевле и имеются свободные участки необходимых размеров.
Данный формат получил распространение в Западной Европе и США в 1980–90-х годах и на сегодняшний день является одним из самых популярных на Западе.
До сих пор в нашей стране примеров классических ритейл-парков не было. В какой-то мере подобная концепция использовалась в Москве, в торговом центре «Ростокино» на проспекте Мира и в «МЕГА-молле», объединяющем несколько крупных отдельно стоящих строений.
Первым девелопером, взявшимся за подобный проект, стала финансово-промышленная корпорация «Гарант-инвест». Она построила в столице торговый комплекс, назвав его незамысловато – «Ритейл-парк». Правда, реализовать его в западном варианте не удалось – часть торгового центра пришлось отдать под обычную мелкую нарезку.
О запуске первого ритейл-парка Северной столицы уже объявила итальянская девелоперская компания Promocentro Italia. Она реализует проект совместно с инвестиционной компанией Thesis на участке площадью 50 га на пересечении проспекта Культуры и КАД.
В апреле прошлого года был заложен первый камень в фундамент будущего объекта под названием «Северный молл». Общая площадь первой очереди (одноэтажного здания ангарного типа) составит 35 тыс. кв. м. На данном этапе объем инвестиций в строительство оценивается в 50 млн евро.
Известно, что одним из якорных арендаторов будущего ритейл-парка должен стать гипермаркет «Реал» (торговое подразделение Metro Group) площадью 17 тыс. кв. м. Ввод второй очереди (еще нескольких торговых корпусов) запланирован на середину будущего года. Общий объем инвестиций в проект составит около 180–200 млн евро.
Ввод в эксплуатацию первой очереди «Северного молла» должен вот-вот состояться, но пока девелопер об открытии комплекса не сообщает. Или мы наблюдаем привычный для рынка коммерческой недвижимости перенос сроков. Или брокеру «Северного молла» сложно подыскать
подходящих арендаторов.
Кстати, и само название проекта, включающее термин «молл», расходится с концепцией формата. Молл, в отличие от ритейл-парка, является классическим торгово-развлекательным комплексом. Большим, обычно одноэтажным, включающим в себя торговые, спортивно-развлекательные площади, кинотеатры, кафе, рестораны и др.
Внутренняя планировка представляет собой чаще всего одну или две торговые галереи, по обе стороны которых находятся магазины, салоны, бутики. Посетителю молла легко ориентироваться среди магазинов благодаря подобному расположению. Торговые площади различных операторов в молле практически равнозначно привлекательны.
Иными словами, одна торговая зона не имеет явных преимуществ перед другой, как это, например, происходит в комплексах, где размещение магазина на главной торговой галерее более предпочтительно, чем на второстепенной.
Успех ритейл-парка, по мнению европейских экспертов, зависит, прежде всего, от его размеров и грамотно продуманной концепции. Такой объект должен иметь площадь 100–150 тыс. кв. м, располагаться на крупной магистрали с удобными подъездными путями.
При соблюдении названных условий у него есть все шансы стать «территорией низких цен». В этом случае якорными арендаторами должны быть крупные магазины, насчитывающие большой ассортимент товаров по сниженным ценам. Например, клубы оптовой торговли или гипермаркеты, реализующие товары для дома.
Однако в России время ритейл-парков пока не пришло. «Пример первого подобного объекта в Москве показал, что даже столичный рынок еще не дорос до этого формата в его классическом понимании, – поясняет Юрий Борисов. – В Петербурге он будет востребован только через тричетыре, может быть пять, лет. Думаю, те, кто сегодня запустили такие проекты, поторопились».
С Юрием Борисовым соглашаются в компании Astera Oncor. Здесь считают, что в настоящее время найти необходимое количество подходящих якорных арендаторов на большие площади практически нереально.
Это направление может стать популярным не ранее чем через два-три года, когда на рынке появится достаточное число крупных ритейлеров, способных арендовать площади от 1500 кв. м.
Вывод напрашивается сам собой: основными условиями, при которых ритейл-парк и другие западные форматы смогут получить на российском рынке массовое развитие, являются увеличение объема торговых площадей и значительный рост числа торговых операторов.
