Юрий Борисов: «У нас еще есть время заработать»

- Юрий Александрович, о грядущем перенасыщении городского рынка торговых центров многие эксперты говорят уже несколько лет. Но, судя по всему, проблем с заполняемостью вновь открывающиеся объекты не испытывают. Каково на сегодняшний день соотношение предложения качественных торговых площадей в Петербурге и спроса на них?

- Если проследить, как развивается коммерческая недвижимость в европейских странах, имеющих больший опыт, чем Россия, можно заметить, что существует некая цикличность. Не бывает так, чтобы рынок только рос. Колебания спроса и предложения наблюдаются постоянно, они для всех различны и связаны с особенностями той или иной страны.

Данные ведущих мировых консультантов показывают, что развитые рынки демонстрируют период роста в течение 7–12 лет. После чего идет неминуемый спад. То есть отечественная доходная недвижимость проходит только первую фазу – фазу роста. Отсчет ее начался в 1999 году (1998-й лучше не учитывать, поскольку августовский дефолт сильно спутал статистическую картину).

Таким образом, в настоящее время мы имеем уже семь лет роста. Если вспомнить арендные ставки на коммерческие помещения в 1999 году, то можно легко заметить, что рост этот неравномерный. Вырисовывается некая синусоида. То есть рано или поздно мы достигнем точки экстремума, некого перегиба, который будет означать, что рынок пошел на спад.

Сколько осталось времени до этого момента? Оценки разные. Для ритейла я бы оценил этот период в три-четыре года. Поэтому слухи о надвигающемся кризисе рынка преждевременны. У нас еще есть время заработать. Ставки аренды некоторое время будут расти, поскольку крупных торговых операторов в городе крайне мало. Кроме того, в ближайшие годы должно произойти некоторое перераспределение сил – за счет выхода на рынок более серьезных западных игроков. В результате чего спрос, который сегодня считается вялым, будет оживлен. Запланированные к вводу торговые площади так или иначе будут заполнены.

- Как в ближайшее время изменятся арендные ставки на торговые помещения? Какие площади будут пользоваться наибольшим спросом у арендаторов?

- На мой взгляд, ежегодный рост ставок аренды на площади в составе торговых комплексов в ближайшие год-два будет составлять 5–7%. После чего этот показатель упадет до 2–3% в год и ниже.

С площадями все гораздо сложнее. Когда мы приступаем к тому или иному проекту, прежде всего проводим анализ местоположения земельного участка или здания под реконструкцию. С учетом экономического размера объекта определяется тип будущего торгового или торгово-развлекательного комплекса: суперрегиональный, региональный, районный, тематический, power- (как, например, «Масштаб» на Пулковском шоссе) или фэшн-центр. Каждый раз мы делаем уникальный продукт. И в соответствии с этим производится нарезка площадей. В одном центре арендопригодные помещения могут быть меньше, в другом – крупнее.

- Сегодня все чаще якорные арендаторы выступают в качестве соинвесторов строительства торговых центров. Почему это происходит, ведь для собственника аренда выгоднее? Не означает ли это, что в Петербурге еще очень мало девелоперов, способных выполнить весь проект самостоятельно?

- Нельзя говорить о том, что это типичное явление. Каждый раз ситуация уникальна – в зависимости от стратегии того или иного ритейлера. Допустим, сегодня оператору необходимо увеличить залоговую стоимость для получения кредита. А банки выдвигают условие: обязательное наличие недвижимости в собственности. Так возникает необходимость в приобретении площадей. Но все-таки аренда площадей распространена больше.

Кто станет замораживать такие средства? Ведь доходность ритейла превышает прибыль от девелопмента. И пример «Рамстора», перешедшего вдруг на девелопмент, говорит о его слабости в качестве ритейлера. Потому что успешный торговый оператор не видит смысла в подобной «переквалификации». Исключение составляет крупный сетевик, у которого очень серьезные обороты, позволяющие заниматься девелопментом. Хотя по сути это уже диверсификация деятельности, другой бизнес.

- А каковы сегодня ставки доходности для торговой недвижимости в Петербурге? Как они будут изменяться?

- Сегодня уже не стоит рассчитывать на то, что инвестиции в долгосрочный проект вернутся за семь-восемь лет. Этот период увеличивается, срок окупаемости стремится к десяти годам.

- Многие ли петербургские торговые центры имеют хорошие перспективы на рынке?

В лучшем случае только около десяти действующих торговых центров Петербурга можно назвать долгожителями. В этих комплексах все организовано верно, подобраны правильные операторы и работает грамотный менеджмент. Эту десятку составляют объекты, вышедшие на рынок в последние три года. Я считаю, что переломный момент – момент перехода от количества к качеству – наступил с открытием торгового комплекса «Сенная» в ноябре 2003 года.

Но безоблачного существования нельзя обещать никому – грядет приход новых игроков, конкуренция неизменно обостряется. Девелоперы, которые сейчас реализуют проекты, учатся на ходу.

- Какие торговые форматы, на ваш взгляд, сегодня наиболее востребованы?

- Думаю, что Петербургу в настоящее время не хватает качественно сделанных магазинов шаговой доступности. Их появление значительно облегчит горожанам жизнь, и сделает ежедневные траты потребителей незначительными. А уже раз в неделю можно будет съездить в гипермаркет на КАД и забить тележку продуктами доверху.

- Можете ли вы назвать неудачные, на ваш взгляд, проекты, учитывая такие критерии, как местоположение, концепция, архитектура и подбор арендаторов?

- У каждого проекта есть свой потенциал: сегодня он неуспешен, но популярен завтра. Я сталкивался на рынке с примерами, когда проект был неудачен как с потребительской точки зрения, так и по мнению экспертов, анализирующих объект (состав арендаторов, уровень отделки, атмосферу комплекса и т. д.). Но собственник был уверен, что в экономическом плане проект удался.

Недаром мы, разрабатывая концепцию того или иного комплекса, очень много внимания уделяем полевым исследованиям и позиционированию. Одно из направлений работы – определить социальный портрет потребителя. Ведь «что для русского хорошо, то немцу – смерть». Мы далеки от того, чтобы делать вещи, которые нравятся всем. Важно, чтобы целевой потребитель обеспечил такой оборот нашим арендаторам, которого будет достаточно для выплаты арендной платы, обеспечивающей окупаемость проекта.

- Какие риски мешают привлечению инвестиций, особенно с Запада, на рынок торговой недвижимости?

- С одной стороны, считается, что серьезно препятствуют бюрократические барьеры. С другой – кто умеет работать, тот сделает все оперативно. Но все равно от идеи до начала реализации проекта может пройти год.

Еще пять лет назад мы приезжали на выставку MIPIM во Францию как на чужой праздник жизни. Теперь Петербург там хорошо известен. Кстати, как ни странно, сегодня приоритетным источником вложения западных денег стала складская недвижимость, а вовсе не торговые или офисные комплексы. В прошлом году в Москве в данном сегменте наблюдался самый настоящий бум. И если обычно у Петербурга отставание от столицы достигает трех-четырех лет, то в этот раз разрыв сократится до двух.

Складские терминалы строятся очень быстро, так что в ближайшее время можно ожидать активного развития в этом направлении.

- Как вы оцениваете перспективы развития рынка внешнего управления торговыми центрами в Петербурге?

- В Северной столице внешним управлением занимается только наша компания. У нас три контракта в Петербурге («Галерея 1814», «Румба», «Южный Полис») и один – региональный. Да, мы прибегаем к аутсортингу, но когда приходим на объект в качестве внешнго управляющего, мы несем ответственность перед собственником за работу всего «организма» в целом.

Этот бизнес сложен, и чтобы им заниматься, необходимо иметь очень хорошую историю, репутацию на рынке. Внешнее управление не купить и не продать – настолько доверительны отношения между собственником и управляющим.

Если в данном сегменте появится кто-то еще – будет даже интересно. Раньше такие заявления были, но новые игроки так и не пришли.

- Расскажите о свежих проектах IB Group. Каких нововведений можно ожидать?

- Сейчас ведем три новых проекта. Это «Променад» на Комендантской площади, «Ник» (рабочее название) на проспекте Маршала Жукова и пока защищенный концепт в районе станции метро «Электросила» для «ВТБ Капитал». Все они – на стадии проектирования и строительства.

Еще два проекта реализуем в регионах. Это торговый центр «Магистраль» в Челябинске и «Европа-центр» в Калининграде. Планируем создать проект в Казахстане, но контракт пока не подписан.

- Почти год вы занимаете новую для себя должность президента Гильдии управляющих и девелоперов. Каких успехов удалось достичь на этом поприще?

- По-прежнему хорошо работает президиум гильдии, куда входят ее первые два президента. У нас сильная исполнительная дирекция, возглавляемая Павлом Гончаровым. Реализована полная преемственность: ГУД успешно набирает новых членов и приятно, что недавно в ее состав вошли компании с мировыми именами – Colliers International, Knight Frank.

С большим уважением относятся к нашему сообществу москвичи. Мы нашли поддержку и в городской администрации. В частности, вице-губернатор Юрий Молчанов одобрил нашу идею провести в сентябре 2007 года уже не просто конференцию, а выставку по коммерческой недвижимости. Мы считаем, что будет эффективнее, если участники и гости смогут больше общаться – на стендах и в кулуарах.

- Чего можно ожидать от конференции ГУД, предстоящей в сентябре 2006 года?

- Мы активно привлекаем региональные компании. В этом году некоторые петербургские управленцы выставят свои стенды – будет небольшая экспозиция. В рамках конференции мы проведем два конкурса – на лучший девелоперский проект и лучшую журналистскую работу.

А так как мы отметили большой интерес к мероприятию со стороны изданий сегмента коммерческой недвижимости, было решено на каждую секцию пригласить редакторов этих изданий в качестве соведущих.

Текст: Анастасия Рублева