Эксперты Jones Lang LaSalle считают, что в третьем квартале складской рынок продемонстрировал весьма скромные результаты. Объем чистого поглощения качественных складских площадей не перекрыл 30 тыс. кв. м, это притом что показатели за предыдущий квартал выше более чем в три раза. Уровень вакантных площадей по-прежнему достаточно большой. По данным компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, в классе А свободно 35% помещений, склады категории В не заполнены на 18%.
Рекордно низкие цифры
Остается низкой и девелоперская активность. По подсчетам LaSalle, в третьем квартале объем качественных складских площадей классов А и В (без учета складов, которые компании используют для собственных нужд) увеличился всего на 17,9 тыс. кв. м и достиг 1512,3 тыс. кв. м. «Активность девелоперов все еще находится на весьма низком уровне, – подтверждает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталья Киреева. – Прирост предложения по итогам 2010 года ожидается минимальным за последние несколько лет». Действительно, в 2010-м прирост сегмента складской недвижимости будет рекордно низким – около 80 тыс. кв. м. По сравнению с докризисными показателями это смешная цифра – в 2005–2008 годах предложение росло более чем на 270 тыс. кв. м ежегодно.
Тем не менее проекты появляются. Так, в третьем квартале корпорация «Стерх» ввела в эксплуатацию складской комплекс ответственного хранения «Осиновая роща» в Парголово площадью 30 тыс. кв. м. ОАО «Петролеспорт» (входит в группу Global Ports) ввело в эксплуатацию новый склад крытого хранения на собственном паромном терминале. Общая площадь склада составляет 3,6 тыс. кв. м.
Кроме того, продолжается реализация крупного инвестиционного проекта финской корпорации YIT по размещению группы промышленных предприятий – индустриально-логистического парка «Горелово». На сегодняшний день застроено уже около 50% от общей площади комплекса, расположенного на территории Ленинградской области, вблизи международного аэропорта Пулково и Морского порта. Сданы в эксплуатацию логистический центр «Гориго», производственные площади для датской компании Viking Life Saving Equipment. Для финской компании Atria были возведены логистический центр и завод мясных изделий. До конца 2010 года планируется завершить строительство производственных помещений для финской компании Dermosil. По оценкам экспертов YIT, общая стоимость развития индустриально-логистического парка составляет около 420 млн евро.
До конца года также прогнозируется ввод третьей очереди Megalogix в Шушарах площадью 30 тыс. кв. м.
Интерес растет
В складской недвижимости наблюдается значительный разрыв между запросами арендаторов и существующим предложением, констатируют эксперты. «Востребованы в основном помещения класса В и производственные площади небольшого метража в черте города или в пределах одного-двух км от КАД, – объясняет руководитель отдела по работе с клиентами компании Astera Вера Бойкова. – При этом в общем объеме предложения преобладают складские комплексы класса A, собственники которых не идут на снижение ставок даже в условиях дефицита арендаторов». Между тем в действиях владельцев высококачественных складов есть определенная логика. Последние два года рынок почти не видел новых проектов, что неминуемо должно привести к дефициту складского пространства. «Никто не заявлял о введении в строй серьезных объемов складской недвижимости в 2011–2012 годах, – сообщил директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank Russia and CIS Вячеслав Холопов. – Поэтому в следующем году ожидаются дефицит складских площадей и рост арендной платы». «Существенное снижение уровня вакантных площадей мы увидим уже в 2011 году», – соглашается с мнением коллеги Наталья Киреева.
Аналитики Astera отмечают, что тенденция к росту заинтересованности со стороны арендаторов очевидна уже сегодня. «В течение трех кварталов 2010 года совокупный спрос на складские помещения поднялся, – говорит Вера Бойкова. – Это обусловлено расширением складских площадей, преимущественно класса B, у крупных компаний, реализующих товары FMCG (товары повседневного спроса), наименее пострадавших в кризис». По мнению эксперта, до конца 2010 года наибольшим спросом будут пользоваться склады класса B, так как развивающиеся компании могут позволить себе аренду складов в комплексах только этого класса. А спрос на складские площади низкого класса останется на прежнем уровне.
Прогнемся под клиента
Что касается стоимости аренды,то пока об ее увеличении говорить не приходится. Сейчас годовые ставки застыли на уровне 2,7–3 тыс. руб. за кв. м для класса А. Объекты класса В, так же как в прошлом квартале, предлагаются по 2,4–2,7 тыс. руб. за «квадрат». Причем рынок продолжает оставаться рынком арендатора, констатируют эксперты. Подавляющее большинство арендодателей по-прежнему готовы снижать цены под конкретного клиента, чтобы скорее заполнить пустующие площади. Правда, по словам Натальи Киреевой, к осени владельцы и управляющие тех объектов, которые достигли оптимальных показателей по заполняемости, стали реже предлагать скидки и идти на уступки по условиям договоров. «Несмотря на оживление спроса и ряд крупных сделок, которыми был ознаменован третий квартал, говорить о восстановлении рынка пока преждевременно», – резюмирует она.
Условия аренды также пока выгоднее клиентам, чем собственникам. Срок найма снизился до пяти-десяти лет для объектов класса А, договоры на складские помещения категории В заключаются на три-пять лет. Кроме того, арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складов, что увеличило период поиска – сделки 2010-го в основном заключаются компаниями, начавшими поиск помещений классов В и С в 2009 году.
Зато существенно вырос размер запрашиваемых площадей. Если в первом полугодии 2010-го спросом пользовались пространства размером в 2–3 тыс. кв. м, то нынешней осенью, как сообщают в Knight Frank St.Petersburg, клиенты стали активно интересоваться складами по 3–5 тыс. кв. м. Впрочем, небольшие площади также остаются востребованными.
Внимание арендаторов по-прежнему привлекают только готовые или почти готовые объекты. Так, в июле была заключена самая крупная за последние три года сделка в сегменте складской недвижимости: торговая сеть «Дикси» арендовала на 10 лет 34 тыс. кв. м в складском комплексе класса А Megalogix в Шушарах. Кроме того, всемирно известный производитель клеев и сухих строительных смесей ЗАО «КИИЛТО-КЛЕЙ» в августе этого года арендовало складские и офисные помещения в логистическом центре «Гориго» (класс А), введенном в эксплуатацию в 2009 году. Общая занятая площадь составила около 4,5 тыс. кв. м.
Инвестировать в склады по-прежнему невыгодно, однако Вера Бойкова считает, что некоторые клиенты рассматривают возможность приобрести складские площади в собственность, чтобы в меньшей степени зависеть от изменения ставок аренды. Покупать складские помещения также имеет смысл, если продавец предлагает существенный дисконт. Хорошо иллюстрирует ситуацию состоявшаяся в третьем квартале сделка ушедшей с рынка компании «Евросиб» и ЗАО «Совмортранс». Еще в конце марта «Евросиб» выставил на продажу складской комплекс «Предпортовый» вблизи железнодорожной станции Предпортовая. Несмотря на более чем выгодное местоположение – объект имеет выезд на КАД, Московскую магистраль и Киевскую трассу и расположен в шести километрах от морского порта, – терминал отдавался с дисконтом в почти $3 млн. Итоговая сумма сделки не разглашается.
Войдем в историю
По мнению экспертов, вынужденное снижение арендных ставок девелоперами на первые два года аренды, а также ставки на грани рентабельности, установившиеся на рынке после кризиса, могут стать одной из причин активной сдачи внаем площадей в ближайшей перспективе. «В 2010 году объем поглощения складских площадей может достичь максимума за всю историю рынка, – полагает Вера Бойкова. – Это приведет к дефициту площадей и росту цен». Однако, скорее всего, такое положение вещей мы будем наблюдать только в классах В и С. Складские комплексы категории А по-прежнему будут недостаточно востребованы, а их собственники предложат более гибкие условия, бонусы и скидки для привлечения арендаторов.
Эксперты также прогнозируют выход на рынок нескольких спекулятивных проектов, расположенных в северной части города, но не ранее 2012 года. «Одновременно может возобновиться инвестирование в спекулятивные склады, – говорит Венера Лаухина, заместитель директора департамента складской, индустриальной недвижимости и земли компании Colliers International. – При условии сохранения объема спроса и поглощения складских площадей на аналогичном уровне доля вакантных площадей до конца 2010 года сократится до 17%. Стагнации на рынке мы не ожидаем, более приемлем термин «плавный рост». За последующие полтора-два года уровень вакантных площадей будет постепенно снижаться, и это станет предпосылкой для появления новых проектов».
