На просьбу: «Ну, назовите…» – чаще всего следовал ответ: «Ну, есть такие компании, но назвать поименно мы их не можем, потому что дела у них тогда пойдут еще хуже и свои дома они уже совсем не построят, так как дольщики от них побегут. В общем, всем от этого будет только хуже – и тем, кто уже попал, и тем, кому это только предстоит». При этом дальше всегда следовало предупреждение, как уберечься от застройщиков, которые кидают: надо внимательней смотреть интернет и (или) СМИ – «все понятно будет». Но «компетентные органы» делиться информацией со СМИ не хотят, а если поискать сведения в интернете, то покупать жилье у застройщиков вообще не захочется. Любого чиновника понять можно: скажет, что компания из трех или семи (или из еще какого-то количества) букв скоро развалится, останется виноватым – если эта компания действительно развалится – как гонец, принесший плохие вести. Писать про это журналисту самостоятельно тоже рискованно – по судам затаскают. Вот в кризис одно известное издание заявляло с наслаждением, что всем застройщикам пришел конец. В итоге – лишилось большей части рекламодателей, которые перестали тратить деньги на рекламу в СМИ, через которые квартиры не продаются.
Тысячи дольщиков
Единственным «недобрым гонцом» осмелилась стать начальник отдела надзора Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Комитета по строительству Светлана Пчелкина. На заседании Комитета по законодательству Законодательного Собрания Санкт-Петербурга в конце сентября она сообщила, что в городе есть достаточно большое число дольщиков, нуждающихся в помощи для завершения строительства – около 15 тысяч петербургских семей уже больше года ожидают своих квартир, поскольку застройщики всячески затягивают сроки сдачи домов. В перечне затянувших сроки лидируют компании «ЛЭК», «М-Индустрия», СК «Импульс» и «Трест-102». Вспомнили и уже прекратившую свое существование «Фирму Р.К.Г.». Светлана Пчелкина подчеркнула, что точных данных о том, сколько именно граждан стали жертвами просроченных строек, она привести не может, поскольку неизвестно, какое количество покупателей жилья – участники долевого строительства. Например, только дольщиков компании «ЛЭК» около 25 тысяч. В Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО подтвердили список. «Больше всего жалоб на задержки сроков строительства, и здесь лидирует «ЛЭК». Кроме того, сейчас все чаще люди обращаются, чтобы получить консультацию по расторжению договора на покупку квартиры», – рассказали в комиссии. Растет и число обращений с целью провести экспертизу договора долевого участия, чтобы обезопасить себя от недобросовестного застройщика. «Если в прошлые годы был шквал обращений обманутых дольщиков, то в этом году больше тех, кто хочет навести справки о компании или проверить договор, – говорит Юрий Грудин, председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – Поскольку уже третий год подряд мы проводим общественный конкурс «Доверие потребителя рынка недвижимости», то составляя рейтинги строительных и риэлторских компаний, а также банков, работающих с ипотекой, мы охотно делимся с потребителями информацией о компаниях, которые заслуживают доверия».
Чертова дюжина проектов
По словам участников рынка, ситуация постепенно нормализуется. Но несмотря на оживление первичного рынка и сопутствующее этому снижение рисков при покупке строящегося жилья, кандидаты в черный список есть. «БСН – Новая недвижимость» ведет постоянный мониторинг строек. Последние данные гласят: объектов, которые имеют проблемы разной степени со сроками сдачи, – 82 штуки. А это почти треть всего первичного рынка.
Но проблемы у большинства из них не критические, и, скорее всего, со стандартным лагом – от квартала до года (а когда строители выдерживали сроки?) – дома будут сданы.
Однако нашлось 13 объектов, у которых дела, похоже, так и не наладятся. При этом из перечня строящихся домов (а порой, и из продажи) объекты никто не изымал.
Первый – дом серии 600.11, почти на пересечении проспекта Науки и улицы Руставели. Первоначальный застройщик объекта, ООО «Ключ», уже в течение двух лет не подает признаков жизни. В конце прошлого года достроить объект решила компания-подрядчик. После чего достаточно оперативно дом был подведен под крышу, но дальше работы опять замерли. Вероятность благополучного исхода – 60%. Хотя в срок – четвертый квартал 2010 года – не управятся точно.
Второй – жилой комплекс на Институтском проспекте от компании «Окстрой». Дом уже год с лишним стоит построенным, но никаких сигналов о том, что его сдадут, никуда не поступает. Последний официальный срок сдачи – первый квартал 2011 года. Вероятность благополучного исхода – 40%.
Третий – «Поэма у трех озер» от «М-Индустрии» на проспекте Луначарского, между проспектом Энгельса и улицей Есенина. Весь прошлый год и половину нынешнего застройщик уверял, что вот-вот все будет достроено. Не случилось. Последний известный срок сдачи – четвертый квартал 2010 года.
Четвертый – еще один проект от «М-Индустрии» – «Манхеттен». Ситуация аналогична предыдущей. Срок – также аналогичный. Но это, наверное, будет достроено. По крайней мере, руководство компании никуда не исчезло. Вероятность благополучного исхода – 70%.
Пятый – обрушавшееся общежитие на Двинской улице, 8, корпус 3. Застройщик – «Трест-102». В компании говорят, что проблемы возникли из-за попыток рейдерского захвата со стороны холдинга «Фаэтон». Срок сдачи – четвертый квартал 2010 года. Вероятность благополучного исхода – 20%.
Шестой – жилой комплекс на Большеохтинском проспекте, 9. Начинала стройку компания «ИВИ-93», заканчивает – «Стоун». Срок сдачи – третий квартал 2010 года. Дом построен, в прошлом году здесь даже велись фасадные работы. В какие сроки его сдадут, сказать сложно. Но остальные свои объекты «Стоун», пусть с проблемами и переносами сроков ввода, строит. Так что вероятность благополучного исхода – 70%.
Два дома – седьмой и восьмой – от строительной компании «Импульс». Пересечение улиц Маршала Тухачевского и Стасовой – «Кристалл Полюстрово» (срок сдачи – третий квартал 2011 года) и пересечение улиц Бухарестской и Турку – «Бригантина» (четвертый квартал 2010 года). Сказать нечего. Кроме того, что пока руководство компании еще в городе. Претензий к ним множество, в том числе и от городских властей. Вероятность благополучного исхода – 40%.
Еще один объект – Фрунзенского района – жилой комплекс «Славбург». Кстати, дольщики планируют устроить акцию протеста перед офисом застройщика, строительной компании «ЖСК-1492». С 2006 года стройка фактически стоит. Правда, руководство компании в городе и не отрицает своей вины, объясняя, что сроки строительства затянулись из-за неправильной финансовой политики. Вероятность благополучного исхода – 60%.
Переходим к самым печальным ситуациям. Десятый объект – на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Кузнецова. Застройщик – «Высокие строительные технологии». Срок сдачи – четвертый квартал 2010 года. Летом обсуждался на заседании комиссии по защите прав обманутых дольщиков при Комитете по строительству. Ни разрешения на строительство, ни проекта нет. Скорее всего, достраивать объект придется самим дольщикам. Вероятность благополучного исхода – 20%.
Дом номер одиннадцать – на Ново-Александровской улице, 10, литера А (левый берег Невского района). Застройщик – «Балтийская промышленно-строительная компания». Срок сдачи – третий квартал 2010 года. Вероятность благополучного исхода – 20%.
Двенадцатый объект зовется «Северные пенаты» и располагается на 1-й Утиной улице, 12. Его еще строить и строить, хотя во втором квартале 2010 года его предполагалось сдать. Застройщик – «Петротрест». Вероятность благополучного исхода – 50%.
Последний в списке, но не последний по проблемности – объект на Рыбацком проспекте, 17. У Комитета по строительству есть претензии к генподрядчику. У генподрядчика и застройщика – претензии друг к другу. Объект достроен, но когда утихнут споры вокруг него – непонятно.
Учету не поддаются
Еще несколько незавершенных новостроек после некоторого перерыва ожили, но не факт, что этого оживления хватит для окончания строительства. В частности, один из домов «Высоких строительных технологий» на Ярославском проспекте, 78, взялся достроить финский девелопер – компания «Леминкяйнен», один из объектов «Маяка», «Сибелиус», перекупила у города строительная компания «Темп».
Такие примеры есть, и видно, что городские власти в «ручном режиме» пытаются урегулировать ситуацию. Но в обоих этих проектах дольщиков было немного, поэтому регулирование получилось несложным. Что будет с проектами, где число дольщиков исчисляется сотнями, тысячами? Пока ответ на этот вопрос не получен. Так, попытки продать наследство «Чесмы-инвест», о чем «Бюллетень Недвижимости» неоднократно писал, пока не увенчались успехом. Сейчас пакет, который включает в себя три пятна, обремененных участниками долевого строительства, город планирует выставить на торги еще раз, снизив стартовую цену до 35 млн руб. По результатам торгов будет видно, работоспособна ли предложенная городом схема помощи обманутым дольщикам.
А пока властям даже неизвестно, сколько в городе дольщиков. «Только по Федеральному закону 214 «О долевом строительстве» в городе может быть до 30 тысяч дольщиков, – посчитала Светлана Пчелкина. – Но ведь по-прежнему есть и те, кто заключал предварительные договоры купли-продажи и инвестиционные договоры. Эти покупатели учету не поддаются».
ЭКСПЕРТИЗА
Юрий Халимовский, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Юридической компании «Качкин и Партнеры»:
– Действия дольщика при прекращении деятельности застройщика различаются в зависимости от того, какой договор он подписал с застройщиком.
При заключении договора по Закону 214-ФЗ: если передача объекта задержана на два месяца и более, дольщик может отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств. Если же срок передачи не наступил, но очевидно, что объект не будет завершен в срок, дольщик может расторгнуть договор в суде. Застройщик при прекращении действия договора обязан вернуть денежные средства. Скорее всего, денег у застройщика нет. Дольщику придется воспользоваться правом залога на застраиваемый участок и объект незавершенного строительства и обратить на них взыскание (также через суд). При банкротстве дольщику придется вступать в ряды конкурсных кредиторов и ожидать удовлетворения своих требований за счет 70% стоимости заложенного имущества – в основном перед другими кредиторами.
При заключении иных сделок (предварительных договоров, сделок с векселями) дольщику придется добиваться через суд расторжения договора и возврата денежных средств, а затем получать присужденные денежные средства на общих основаниях среди кредиторов третьей очереди.
Следует отметить, что шансов вернуть деньги полностью у дольщика нет.
Однако дольщик с договором по Закону 214-ФЗ – с высокой вероятностью – через несколько лет судов и банкротства получит хоть какое-то возмещение за счет залога. В то время как дольщик, вносивший деньги по другим схемам, скорее всего, не получит практически ничего.
