Дореволюционный Петербург как имперская столица был застроен в основном представительскими домами, коммерческими и общественными учреждениями. Потеряв после революции столичный статус, город утратил и государственные инвестиции на постройку нового жилья. Большая часть партийной и хозяйственной номенклатуры переехала в Москву, и внутреннего спроса на представительские апартаменты не было. Это привело к тому, что практически все квартиры в историческом центре города в советские времена попали под уплотнение и стали коммунальными.
Коммунальная столица
Жилье в Ленинграде начали активно строить только в послевоенные годы. Но технология сталинского домостроения не позволяла возводить дома высокими темпами. Эти обстоятельства не способствовали расселению коммуналок. Активное строительство жилья в Ленинграде началось только при Хрущеве. Расселение коммуналок стартовало в 1960—70-х годах, когда стали осваиваться новые территории и появились первые спальные районы.
Теперь жилищное строительство идет достаточно активно, и приобретению новых квартир не мешает советская распределительная система. Проблема коммуналок в Петербурге, тем не менее, до сих пор остается актуальной.
В начале 90-х годов наиболее ликвидные коммунальные квартиры расселялись новорусской публикой под офисы или собственные апартаменты. У владельцев комнат был шанс переселиться в однокомнатную квартиру. Из существовавших на начало рыночных отношений порядка 200 тыс. коммуналок расселено 25-30%. Сегодня, по разным оценкам, в Петербурге насчитывается от 130 до 150 тыс. коммунальных квартир.
Рынок комнат в основном развивается за счет приезжих (как правило из Ленинградской области), которым не хватает денег на квартиру. Они обеспечивают стабильный спрос на комнаты. Этот сегмент поддерживается и за счет использования комнат в качестве доплаты при улучшении жилищных условий – при обмене квартир. Некоторые петербуржцы, случается, при размене приобретают комнату для отселения одинокого члена семьи.
Вопреки распространенному мнению о том, что большинство коммунальных квартир находится в исторических кварталах, лишь около 42% из них располагаются в центре. Остальные – на окраинах. Причем коммуналки в центре имеют больше шансов на расселение, чем расположенные в хрущевских домах. Мало шансов на расселение имеют и целые коммунальные кварталы, которые строились для определенных нужд. Например, Троицкое поле. Там в советское время Министерство обороны возвело несколько домов, похожих на общежития квартирного типа.
Цена зависит от количества соседей
На цену комнаты сильное влияние оказывает количество проживающих в коммунальной квартире. Чем более густонаселенной оказывается коммуналка, тем дешевле комнаты в ней. Например, большая часть комнат в центре города наименее привлекательна для покупателей из-за перенаселенности подобного жилья.
Впрочем, местоположение – основа ценообразования для любого объекта недвижимости. В том числе и для рынка комнат. Наиболее дифференцированы по цене комнаты в спальных районах и в центре города. В последнее время все большим спросом начинают пользоваться комнаты в сталинках. Здесь комнаты имеют приличный метраж, и квартиры не так заселены, как в центральных районах.
Цена зависит и от площади комнаты. Правда, прямой зависимости между размером и ценой нет. "Комната как наиболее дешевое жилье покупается в качестве крыши над головой, и размер этой крыши покупателя интересует, но не в первую очередь", — считает начальник информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев.
Рынок комнат в целом ведет себя так же, как и рынок квартир. Взаимосвязь рынка квартир и рынка комнат можно описать следующим образом: разница в цене между двухкомнатной и однокомнатной квартирой равняется разнице в цене между трехкомнатной и двухкомнатной квартирой. И равняется цене средней комнаты. Сегодня комнаты растут в цене чуть медленнее, чем квартиры. По данным ГК "Бюллетень Недвижимости", с начала года квартиры на вторичном рынке подорожали на 38%, на первичном — на 42%. Комнаты подорожали всего на 30%, что значительно затрудняет их использование в качестве доплаты при обмене квартир.
Рынку комнат продлили жизнь
Рынок комнат будет существовать до тех пор, пока городские власти всерьез не озаботятся проблемой расселения коммунальных квартир. "С каждым годом количество коммуналок не только не уменьшается, но даже увеличивается, - считает Сергей Бобашев. - Причин тому несколько: расселение практически остановилось: все ликвидные объекты уже расселены. Остался только "неликвид" или квартиры, расселить которые трудно с юридической точки зрения".
Основная сложность при совершении сделки - найти хозяина комнаты. Часто оказывается, что владельцы комнат в коммуналках недосягаемы, поскольку предпочитают жить в иных местах. Продавать недвижимость им невыгодно, и они придерживают свои метры в надежде на лучший вариант.
Кроме того, происходит естественный процесс образования новых коммунальных квартир. В силу стечения обстоятельств, например, после развода и раздела имущества, жилье оформляется в долевую собственность и практически становится коммунальным. Точное количество вновь образующихся с каждым годом коммуналок определить довольно сложно. Но о том, что этот процесс идет, свидетельствует факт выставления на продажу комнат в тех районах, где изначально наличие коммунальных квартир и не предполагалось. Это территории современной массовой застройки (озеро Долгое, Комендантский проспект и др.).
Перспектива ускорить процесс расселения коммунальных квартир появилась с вступлением в силу нового Жилищного кодекса, который отменял бесплатную приватизацию с 1 января 2007 года. До вступления в силу нового Жилищного кодекса купить муниципальную комнату формально было невозможно. Но купля-продажа неприватизированного жилья осуществлялась через так называемую подставку. На риэлтерском слэнге "подставкой" называлась приватизированная жилплощадь (обычно маленькая доля в квартире или комнате), которая использовалась в операции обмена с неприватизированной площадью. Перед обменом покупатель неприватизированной комнаты оформлял на свое имя "подставку" и подавал документы на обмен этой приватизированной доли на государственную жилплощадь, которая ему и требовалась. Обычно вся эта операция проводилась специалистами риэлтерской фирмы, предоставившей "подставку" на основании доверенности. После использования "подставка" продавалась следующему клиенту.
После вступления в действие нового Жилищного кодекса все обходные пути были закрыты. Это означало консервацию рынка муниципальных комнат и исключало возможность расселения.
Ведь 70-80% оставшихся в городе коммуналок — это варианты, где часть комнат приватизирована, а часть — нет.
Однако недавно Госдума приняла поправки к кодексу: окончание приватизации перенесено на 2010 год, и коммунальному рынку фактически продлили жизнь.
В ближайших номерах "Бюллетень Недвижимости" продолжит публикацию аналитических обзоров петербургского рынка недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор рынка загородной недвижимости.
