По словам председателя Совета директоров компании GVA Sawyer Камерона Сойера, хотя финансовый кризис можно считать закончившимся, большинство девелоперов не могут найти инвестиционный капитал для строительства или завершения новых объектов. Из-за этой проблемы уже через два года петербургскому рынку грозит существенный дефицит торговых площадей. «Через пару лет развиваться будет негде, – поддержал коллегу директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер» Николай Юськив. – Новые проекты на рынок не выводятся, а цикл строительства торгового комплекса в среднем составляет три года». С таким прогнозом согласен генеральный директор компании «Доринда Инвест» Алексей Краузе: «На сегодняшний день активность арендаторов в Петербурге очень велика. И мы уже сейчас понимаем, что запаздываем к этому спросу и не готовы предложить подходящие торговые объекты всем желающим арендаторам. Такой разрыв между спросом и предложением продлится еще два года».
Действительно, по данным компании ASTERA, объемы ввода новых торговых комплексов в 2011–2012 годах сократятся, и площади будут увеличиваться всего на 100–150 тыс. кв. м в год. Тем не менее в конце сентября еще два новых игрока объявили о планах строительства ТРК. Так, компания «Ультра-Прогресс» получила участок под возведение многофункционального объекта рядом с Удельным парком, где намерена построить торгово-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный центр и многоэтажный гараж. В следующем году начнет строительство МФК площадью 70 тыс. кв. м на улице Савушкина «Торговый дом «Астана». Правда, будут ли их планы воплощены в жизнь, пока неизвестно.
Пока все неплохо
Если говорить о настоящем моменте, то ситуация более чем оптимистична. До конца 2010 года в Петербурге ожидается значительное увеличение предложения торговых объектов. Эксперты подсчитали, что в течение третьего квартала в нашем городе возведено более 180 тыс. кв. м новых торговых площадей, что уже в 2,5 раза больше объема строительства 2009 года. Если не нарушатся планы четвертого квартала, то этот показатель превысит прошлогодний почти в девять раз.
Так, нынешней осенью предполагается открытие мультифункционального торгово-развлекательного комплекса «Николаевский пассаж» на углу улиц Стремянной и Марата, общей площадью около 13 тыс. кв. м. О своих планах по вводу в эксплуатацию торгового центра «Галерея» также неоднократно заявляла ООО «Строительная компания «Бриз». Готовятся к открытию ТК «Лето», «Платформа», третья очередь «Сити-молл» и Stockmann Невский центр.
По словам руководителя группы исследований Knight Frank St.Petersburg Олега Громкова, если все эти объекты будут введены в эксплуатацию, то к концу текущего года совокупное предложение торговых площадей увеличится на 306,5 тыс. кв. м, что будет соответствовать уровню 2005-го. Однако возможность стопроцентной реализации девелоперских планов вызывает у эксперта сомнения. «Строительство многих торговых объектов, открытие которых ожидается в четвертом квартале, началось еще до кризиса. Не исключено, что открытие некоторых из них будет перенесено на более поздний срок», – полагает господин Громков. Так, по непонятным причинам уже неоднократно переносилось открытие крупнейшего в историческом центре Петербурга торгового комплекса «Галерея» на пересечении Лиговского и Невского проспектов, рядом с Московским вокзалом. Сначала назывался декабрь 2009 года, затем – май 2010-го. На сегодняшний день официальное открытие намечено на конец ноября. Несмотря на такую неопределенность в сроках ввода в эксплуатацию, желающих арендовать площади в новом центре предостаточно. Занять помещения в комплексе готовы такие крупные операторы, как H&M, Ginza Project, «М.видео».
Вообще, все эксперты отмечают, что в последнее время ритейлеры демонстрируют устойчивый спрос на площади в торгово-развлекательных комплексах с высоким покупательским трафиком. «Заполняемость успешных торговых объектов сохранилась близкой к 100%, в некоторых из них продолжает существовать лист ожидания арендаторов», – комментирует Олег Громков.
А вот объекты с низким покупательским потоком, расположенные далеко от метро или основных торговых магистралей, по-прежнему мало востребованы. По мнению старшего аналитика отдела консалтинга Astera Евгении Буториной, в таких торговых центрах уровень вакантных площадей может достигать 40%. В микрорайонных и окружных торговых комплексах также можно встретить свободные «квадраты». «В таких объектах уровень вакансии составляет от 9% до 11%», – поясняет старший маркетолог компании Praktis CB Любава Пряникова. – В торговых комплексах регионального класса свободных площадей несколько меньше – около 5–7%. И всего 2,5% вакансий остается в крупных торговых и торгово-развлекательных комплексах субрегионального масштаба». В среднем по рынку, считает эксперт, уровень вакансии составляет 15–20%. «Количество свободных площадей несколько снижается за счет успешных торговых комплексов», – добавляет Евгения Буторина.
Взялись за старое
Средние ставки аренды по сравнению с прошлым кварталом практически не изменились. После резкого падения на 30% в результате кризиса они достигли дна и, казалось бы, уже окончательно стабилизировались. Однако третий квартал показал явно наметившуюся тенденцию к их увеличению. По крайней мере, в наиболее успешных торговых центрах, где не осталось вакантных площадей, ставки в рублях выросли на 12%. Практически полностью ушли в прошлое характерные для 2009 года уступки арендаторам и снижение ставок аренды, сохранившись в незначительной степени только в торговых комплексах с низким уровнем посещаемости и проблемами с заполняемостью. «На ближайшую перспективу мы ожидаем дальнейшего стабильного роста цен в сфере торговой недвижимости», – комментирует генеральный директор компании ASTERA Алексей Филимонов.
В целом в третьем квартале нижняя граница ставок в торговых комплексах города для якорных арендаторов и операторов развлечений составляла 700 руб. за кв. м в месяц, верхняя достигла тысячи рублей за «квадрат». Помещения в торговых галереях предлагаются уже по более весомым ценам. Дешевле, чем по 1,5 тыс. руб. за кв. м, в таких местах аренду не найти, а максимальный уровень ставок зафиксирован на отметке в 4,5 тыс. руб.
Сегмент встроенных торговых помещений по-прежнему находится в наиболее выигрышном положении. Ставки здесь тоже не претерпели кардинальных изменений, оставаясь на стабильно высоком уровне. На встроенные помещения в центре города на основных торговых магистралях цены за «квадрат» на месяц составили от 3,5 до 5,7 тыс. руб., объекты стрит-ритейла на Невском проспекте уходят по 6–6,5 тыс. руб. Для помещений в спальных районах города вблизи станций метрополитена нормальными считаются ставки в пределах 1,5–3,5 тыс. руб. за кв. м в месяц.
Торговое пополнение
На рынке возникают новые операторы, а уже действующие расширяют свое присутствие. Так, в третьем квартале сеть универмагов «Фамилия» арендовала 1400 кв. м в ТК «Нева» для своего десятого по счету магазина в Петербурге. В ТРК «Гулливер» появилась еще одна торговая точка и у компании O'STIN. В «Гранд Каньоне» свой первый в городе ресторан открыла американская сеть Burger King. Здесь же, в центральной галерее второго этажа торгово-развлекательного комплекса, арендовал площади магазин одежды французской марки Sinequanone. Сразу двумя объектами пополнилась сеть фирменных магазинов Parkis, представляющая одежду немецких, голландских и итальянских торговых марок. Один из них можно найти в центральной торговой галерее третьего этажа ТК «Владимирский Пассаж», другой – на втором этаже ТК «Москва». В ТЦ «Невский Атриум» пул арендаторов пополнился тремя новыми торговыми операторами – мультибрендовым бутиком Designers, магазином Big Apple и магазином нижнего белья BonBonLingerie.
Эксперты отмечают, что самые активные категории арендаторов – предприятия общественного питания, продуктовые ритейлеры, магазины одежды и обуви среднего ценового сегмента и дискаунтеры. Некоторые операторы открывают новые стоковые магазины или меняют концепцию существующих объектов на формат дискаунтера («Метрика Disco»). Но по большому счету на рынке ритейла ничего не меняется, все развивается по заведенному посткризисному порядку. Неизменным остается и прогноз на среднесрочную перспективу: по мере возникновения дефицита на новые площади арендаторы вновь станут перебираться в менее качественные торговые помещения, а ставки в наиболее успешных комплексах начнут расти.
