Закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят в ноябре 2003 года, но ни одна облигация до сих пор не была выпущена из-за отсутствия соответствующих нормативных актов. Чтобы исправить недоработки в законе, в Госдуму были внесены поправки, позволяющие участникам рынка беспрепятственно выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. По мнению авторов поправок, изменения в законе должны создать благоприятный режим для рефинансирования ипотечных кредитов. Ну а развитие рынка облигаций в свою очередь повысит доступность ипотеки для населения.
Суть поправок
Чтобы расширить возможности формирования ипотечного покрытия, авторы законопроекта предлагают включить в него требование о возврате основной суммы долга по кредитным договорам отдельно от требования об уплате процентов по этим договорам. Что касается страхования недвижимого имущества от риска утраты или повреждения, то эти положения предлагается уточнить. Например, ограничить размер страховой суммы размером основного долга по кредитным договорам. Причем процентные платежи по ипотечному кредиту не будут включаться в страховую сумму. Страхование заемщиком жизни и здоровья и вовсе могут исключить из закона об ипотечных ценных бумагах. Авторы поправок уверены, что это лишь повышает расходы на получение кредита, тем самым снижая его доступность для граждан.
Кроме того, в составе ипотечного покрытия, возможно, не смогут находиться требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, если оно более чем полгода не застраховано от риска утраты или повреждения. В этом случае организации, выпускающей ипотечные ценные бумаги, дается право заменить это требование.
Банки ждет светлое будущее
Сегодня основным источником ипотечных кредитов остаются "короткие" деньги. Долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки у российских банков нет, что и тормозит развитие ипотеки в России. Кредиты остаются дорогими, а предельный срок погашения чаще всего не превышает 15 лет. Чтобы повысить рентабельность ипотечного бизнеса, банкам выгоднее не держать кредиты на балансе, получая процентный доход, а продавать их. При этом средства от рефинансирования кредитного портфеля направляются на выдачу новых кредитов, а банк получает возможность хорошо зарабатывать на комиссионных. "Таким образом, выпуск ипотечных ценных бумаг помогает банку разгрузить баланс и снизить стоимость используемых ресурсов, что способствует снижению процентных ставок по ипотечным кредитам", - говорит старший кредитный эксперт отдела розничного бизнеса филиала "БИН-Петербург" Дмитрий Орлов. По его мнению, на российском рынке подобные сделки могут состояться уже в ближайшее время, поэтому любое упрощение процедуры выпуска ипотечных ценных бумаг можно оценивать как действительно важное событие. Это будет способствовать развитию рынка ипотечных ценных бумаг и станет предпосылкой для возникновения массового ипотечного кредитования в России.
Всплеск кредитования откладывается
Застройщики в принятии Госдумой поправок к закону "Об ипотечных ценных бумагах" также видят толчок к развитию ипотечного кредитования. Участники рынка считают, что эти поправки, а также ряд изменений в другие законы, повысят эффективность использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных кредитов. Тем более что механизмы повышения надежности бумаг и снижения издержек на осуществление их эмиссий разработаны. Кроме того, предлагаются дополнительные инструменты для повышения привлекательности облигаций с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков. Все это должно позволить кредитным организациям с оптимизмом смотреть на будущее развитие данного вида финансового рынка.
Однако полноценно развиваться рынок ипотечных ценных бумаг начнет еще не скоро. "Как минимум для этого необходимо снижение ставок по ипотечным кредитам, так как в целом надежность ипотечных пулов может требовать и невысокой процентной ставки при их рефинансировании. Высокая ставка при выдаче кредита дает возможность рефинансировать его по другим более распространенным схемам", - считает генеральный директор ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" Матвей Закашанский.
Кстати, роста кредитования можно ожидать и на первичном рынке недвижимости. Однако, по мнению г-на Закашанского, этот законопроект не влияет на риски, присущие первичному рынку. Там в первую очередь важны налаженные методы финансирования строительства, прозрачность отношений застройщиков с монополистами и органами власти. От этого зависят сроки строительства, сроки регистрации собственности и, соответственно, процентные ставки на первичном рынке и количество выданных кредитов.
Поправки к закону "Об ипотечных ценных бумагах" должны разрешить массу противоречий. Первый выпуск ипотечных ценных бумаг ожидается уже к концу этого года. "Сейчас пул кредитов, с которым можно выходить на серьезный мировой уровень, а речь идет о сумме от $100 млн, банками сформирован. И в этом либо в следующем году на рынке должны появиться ипотечные ценные бумаги", - считает член правления, директор по Северо-Западному округу ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов. Кстати, дебютный выпуск ипотечных бумаг на сумму 3 млрд рублей планирует сделать самый крупный игрок на рынке - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
