Вадим Осипов: "Ипотека во власти продавца"

– Вадим Иванович, в числе партнеров вашего банка – целый ряд риэлтерских компаний и ипотечных брокеров. Насколько облегчает подобное сотрудничество работу с клиентами?

– Заемщики, которых приводит в банк риэлтер или ипотечный брокер, – одни из самых "легких". Ведь перед тем как выбрать кредитора, брокеры проводят андеррайтинг, оценивают риски, изучают платежеспособность и кредитную историю клиента. В результате документация на заемщика поступает в банк в полном объеме, и отказов по таким делам практически не бывает. Большим плюсом можно считать тот факт, что брокеры продолжают работать со своими подопечными на протяжении всего срока действия договора.

– Некоторые банки наряду с официальной справкой 2-НДФЛ принимают от заемщиков заявления о доходах в простой письменной форме. Однако при этом бухгалтер или руководитель фирмы должен подтвердить данную информацию. А что делать, если работодатель отказывается вступать в контакты с банком?

– Определенный анализ, проведенный работниками банка, позволяет оценить примерные доходы человека, какой бы работой он ни занимался. Социальный состав клиентов различен. Поэтому, когда интересант обращается в кредитную организацию, можно точно просчитать, реальный доход он заявляет или нет. Кроме того, специалисты банка обращают внимание на активы заемщика. Если он говорит, что много зарабатывает, но при этом не имеет автомобиля и денег на первоначальный взнос, – это должно насторожить кредитора.

– Сегодня руководителю компании или частному предпринимателю сложнее получить ипотечный кредит, чем простому обывателю. В чем, на ваш взгляд, заключается причина такой несправедливости?

– Многие банки неохотно работают с собственниками бизнеса, потому что сведения о величине их дохода сложнее проверить. В разделе "доход" предприниматель может написать пять, семь или, скажем, десять тысяч долларов. Но так ли это на самом деле, понять с первого взгляда практически невозможно. Приходится привлекать специалистов из корпоративного блока, то есть сотрудников, которые анализируют финансовую деятельность предприятий. Они рассчитывают доход по определенным параметрам и подтверждают точность и правдивость информации.

– А какую недвижимость чаще покупают бизнесмены с помощью ипотеки – квартиры или загородные дома?

– В основном квартиры. Выдавать кредиты на приобретение загородной недвижимости сегодня крайне сложно. Причем развитию данного сегмента рынка мешают проблемы не экономического, а, скорее, юридического характера. Очень многие участки имеют правовой статус, не позволяющий оформить их в собственность. Кроме того, существуют проблемы с "узакониванием" самих коттеджей. Объектов загородной недвижимости, которые соответствуют требованиям банков, сегодня единицы.

– В столице Абсолют Банк активно кредитует застройщиков, возводящих коттеджные поселки. Почему это направление не культивируется в Петербурге и Ленинградской области?

– Поскольку наш петербургский филиал открылся относительно недавно – в сентябре прошлого года, еще не налажены необходимые связи с застройщиками. Ведь, кредитуя строительную компанию, банк принимает часть ее рисков на себя. Поэтому кредитор должен тщательно изучить документацию фирмы, опыт работы на рынке и т. п.

– Ну а клиенту выгоднее покупать квартиру на первичном рынке по ипотеке или в рассрочку?

На мой взгляд, покупка квартиры в рассрочку обходится дороже, чем ипотечный кредит. Кроме того, ни одну рассрочку не предоставят более чем на 5 лет, а банк дает и на 20, и на 30 лет. Получается, что по ежемесячным платежам финансовая нагрузка гораздо меньше. Плюс еще такой момент: банк, когда кредитует покупку квартиры в строящемся доме, обязательно проверит предприятие, его документы: как основные, так и разрешительного характера на возведение объекта. Клиент, который берет подобный кредит, может быть уверен в том, что у этого застройщика все в порядке.

– Что мешает полноценному развитию ипотечного кредитования в целом?

– Сегодня рынок жилой недвижимости, если можно так выразиться, во власти продавца. Он, например, может отказаться продавать квартиру "ипотечному" покупателю, потому что желает получить деньги сразу. В то время как ипотека требует определенного времени для оформления документов. "Рынок продавца" – это всегда завышенные цены, зыбкие цепочки сделок, которые в любой момент могут рассыпаться.

Ситуация осложняется тем, что спрос превышает предложение. Сегодня на рынке в свободном обращении находится мало квартир. Чаще встречаются цепочки сделок, переуступка "долевки" и т. д.

– Как вы считаете, для стандартного заемщика вложение денежных средств в недвижимость – способ разбогатеть или решить свою жилищную проблему?

– Наверно, и то и другое. Недвижимость всегда будет в цене. Например, человек покупает для себя однокомнатную или двухкомнатную квартиру. Но он всегда может ее продать с выгодой, так как подобное жилье пользуется повышенным спросом у населения.

– В чем, на ваш взгляд, отличие московских кредитных продуктов от петербургских?

– Программы, в общем, одинаковы. Однако некоторая специфика у регионов все­таки есть. Например, в Москве не выдают кредиты на приобретение жилья в хрущевках, в Петербурге же это практикуется. При этом, однако, срок подобного кредитования обычно ограничен. Ведь неизвестно, достоят ли эти дома до момента полного погашения заемщиком задолженности. То же самое – с коммунальными квартирами. В Москве их практически нет. А Петербург, как известно, является столицей коммуналок. Поэтому банки стараются отвечать потребностям рынка и выдавать кредиты, например, на выкуп последней комнаты в квартире.

– А вы сами брали когда-­нибудь кредит в банке?

– Я работаю в банковской сфере более 10 лет и за это время прибегал к кредитованию трижды. В 2000 году я воспользовался ипотекой для покупки квартиры. На приобретение машины кредит был незначительный, и я его закрыл быстро, через 6 месяцев. И последний заем в 2005 году получил на ремонт квартиры. Причем за это время цены так выросли, что стоимость ремонта была практически соизмерима с ценой жилья, по которой я его покупал. В настоящий момент я погасил досрочно все кредиты. И могу сказать лично от себя, что человек, который берет кредит, должен четко понимать, что ему в этих условиях предстоит жить достаточно долгое время, выплачивать ежемесячно определенную сумму в банк. Поэтому, думаю, что большинство людей стараются погасить долг, по возможности, досрочно.

– Но, например, за границей досрочное погашение не везде принято. То есть люди там могут спокойно всю жизнь выплачивать самые разные кредиты.

– Однако за границей и родственники оплачивают долги после смерти заемщика. У нас пока нет такой юридической практики. Кроме того, у россиян, видимо, менталитет другой. Жить длительное время в долг мы еще не готовы. Например, кредит на машину берут на пять лет, а возвращают за три года. Двадцатилетний кредит на квартиру человек, в среднем, старается погасить за 10–15 лет, а по возможности – и быстрее.

– И еще один личный вопрос: сейчас лето, период отпусков. Как вы собираетесь отдыхать? Влияет ли статус управляющего филиалом банка на вашу жизнь? Что для вас главное? Отдых или работа?

– Главное, думаю, работа. Хотя семье это не очень нравится. А сейчас, когда мы открыли наш филиал, такой счастливый момент: и работа нравится, и здоровый задор есть, и команда подобралась отличная. Хотя полгода назад мы создавали все практически с нуля, сейчас в петербургском филиале более 70 работников, и валютный баланс 1,5 млрд. Работой я доволен, но в отпуск очень хочется, так как не отдыхал два года. Для меня отпуск – это море, солнце и пляж. Не так важно, где – на Черном море или Средиземном, за границей или в России. Главное, чтобы это было, и мы смогли отдохнуть вместе, всей семьей.

Текст: Виктория Лепихова