Кредиторов понять легко. Они не занимаются благотворительностью и должны быть уверены, что заемщик сможет ежемесячно вносить платежи по кредиту. Банкиры часто рассуждают так: если у бизнесмена дела идут в гору, он купит себе жилье безо всякой ипотеки. Посредственный же коммерсант сегодня имеет деньги, а завтра прогорит. И зачем, спрашивается, банку лишняя головная боль?
В результате сложилась парадоксальная ситуация, которую трудно оценить с точки зрения логики. Владелец бизнеса, обладающий средствами, значительно превышающими доходы наемного работника, не может воспользоваться ипотекой.
Зачем им ипотека?
Действующий Гражданский кодекс РФ определяет предпринимательство как "самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, которая направлена на систематическое получение прибыли". "При этом коммерсант, как и любой человек, получающий законный доход, имеет право на получение кредита", – подчеркивает директор ипотечного департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс" Михаил Лазаренко.
Банки, само собой, это право не оспаривают. Но, как правило, стараются не связываться с такими клиентами. По мнению специалиста департамента маркетинга банка DeltaСredit Инны Алексеевой, чтобы оценить платежеспособность заемщикабизнесмена, нужно проделать достаточно сложную работу. "Мы кредитуем только тех владельцев бизнеса, – говорит г-жа Алексеева, – которые могут официально подтвердить свой доход, но таковых, к сожалению, немного".
Кстати, аппетиты у представителей мелкого бизнеса, как правило, невелики. Обычно такие клиенты рассчитывают получить заем в размере $50–100 тыс. Аналогичные запросы сегодня у среднестатистической работающей семьи. У предпринимателя нет официальной зарплаты, как у наемного работника. Для того чтобы эту зарплату "организовать", он должен решиться на не слишком логичные действия. Например, получив прибыль и заплатив с нее налоги, начислить себе зарплату и снова уплатить налог. Но уже как работодатель. А получив зарплату, еще раз заплатить налог – подоходный.
И тогда справка об официальной зарплате у него в кармане. Но при этом коммерсант вынужден так раскошелиться на налоги, что к сладостной идее взять ипотечный кредит примешивается изрядная доля горечи.
Субъект налогообложения
| СПРАВКА
Форма 2-НДФЛ – справка о доходах физического лица и едином социальном налоге (взносе) (приказ № САЭ-3-04/61604 616 от 25.11.2005 "Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц" Федеральной налоговой службы Российской Федерации).
Форма З-НДФЛ – декларация по налогу на доходы физических лиц (приказ № САЭ-3-04/366 от 15.06.2004 "Об утверждении форм деклараций по налогу на доходы физических лиц и инструкции по их заполнению" Министерства Российской Федерации по налогам и сборам). |
При "упрощенке" можно хотя бы изучить потоки доходов и расходов. Но существует еще более не подходящая для ипотеки схема налогообложения – единый налог на вмененный доход (ЕНВД). Его уплата заменяет налоги на прибыль, с продаж, на имущество, а также единый социальный налог. ЕНВД разрешается применять в тех случаях, когда товар реализуется потребителю за наличный расчет. Например, если предприниматель оказывает услуги по ремонту транспортных средств, перевозке пассажиров и грузов и т. п. Под вмененный налог подпадает и розничная торговля: магазины и павильоны площадью не более 150 кв. м, палатки, лотки и пр., в том числе заведения общественного питания при использовании зала не более 150 кв. м.
Рассчитывается налог чаще всего с площади торгового зала. И какой доход у предпринимателя в этом случае, посторонней организации в лице банка определить крайне сложно.
Скрытность – порок
Если бизнесмен платит налог с оборота или ЕНВД, получить ипотечный кредит ему будет сложно. Но в принципе возможно. В этом случае, чтобы дать однозначную оценку всех финансовых потоков, расходной составляющей и итогового финансового результата деятельности предпринимателя, в некоторых банках организуют специальные отделы корпоративного блока. Их специалисты анализируют подобную трудовую деятельность. Кроме того, иногда в расчет принимается управленческая отчетность – та, что не для налоговой, а для внутреннего пользования. "Многое зависит от самого заемщика, – говорит директор по развитию розничного бизнеса филиала АКБ "Абсолют Банк" в Петербурге Виталий Демидов. – Если он не станет скрывать от банка необходимую информацию, то и кредитная организация отнесется к его делу лояльно".
Подобного мнения придерживается и глава представительства ГИБ в Петербурге. "Требования к клиентам данной категории вполне адекватны, – полагает г-н Пименов. – Они позволяют заявителям, имеющим стабильный и четкий бизнес, стать заемщиками".
Первые среди равных
На сегодняшний день ряд банков уже выдает ипотечные кредиты бизнесменам. В их числе, к примеру, Городской ипотечный банк, Абсолют Банк, "КИТ Финанс", DeltaСredit. Кредитными организациями разработаны требования к такого рода заемщикам, учитывающие особенности их трудовой деятельности (см. перечень документов на стр. 15). Так, по словам Михаила Лазаренко, бизнесмен может предоставить информацию о роде деятельности компании, отчет независимого оценщика об уровне дохода от предпринимательской деятельности и т. п. Небесполезными будут и копии документов об уплате налогов, заверенные печатью, а также другие официальные бумаги, которые могут служить подтверждением доходов. Кстати, в Москве отношение к предпринимателям более лояльное. Кроме либеральных требований к показателям прибыли (не требуется официального подтверждения дохода), для получателей кредита устанавливается адаптированный график погашения кредита с учетом сезонности бизнеса.
Самый сложный случай – когда доходы человека практически никто не может подтвердить, кроме него самого. По мнению Инны Алексеевой, единственный выход для этой категории "вольных стрелков свободного бизнеса" – легализовать доходы, тогда не будет проблем.
|
Перечень документов для оформления ипотечного кредита для владельцев бизнеса и предпринимателей:
|
