Оба, при ближайшем рассмотрении, не выдерживают никакой критики.
И оба, как и всякие прочие мифы, обладают таким замечательным свойством, как живучесть. Железная логика, как правило, на подобные субстанции не действует никак, но именно она является единственно возможным и проверенным в боях средством борьбы с иллюзиями. Ибо других защитных средств простонапросто не существует.
Откуда есть пошла…
Нынешней ценовой динамике на рынке недвижимости есть разные объяснения. И разные эпитеты, ее характеризующие. Среди них преобладают те, что имеют приставки супер, гипер или, в крайнем случае, "ого-го!". На самом деле все несколько проще. Настолько, что превосходные степени откладываются в некий долгий ящик.
Традиционно принятое разделение на первичный и вторичный рынок является, по большому счету, обычным заблуждением. Есть единый рынок недвижимости, а "первичка" и "вторичка" сродни сообщающимся сосудам. Рост цен происходит почти всегда.
И если он по какойто причине останавливается – возникают ситуации, подобные нынешней. Катализатором могут выступать разные факторы, а питательной средой практически попеременно являются то первичный, то вторичный рынок.
О причинах можно рассуждать сколь угодно долго. Безусловно, сыграл свою роль отложенный спрос. Вначале это были ожидания, затем стабильные цены на рынке. В таком случае происходит следующее: покупатель имеет возможность выбрать ту квартиру, какую хочет, подождать, перебрать множество вариантов. Соответственно постепенно из предложения вымывается весь ликвид, то есть те квартиры, которые можно продать быстро.
Ожидания были связаны, например, с вводом в действие приснопамятного Закона "Об участии в долевом строительстве…", с запуском новой редакции программы "Жилище" – короче, со всем многообразием обещаний федеральных и местных властей.
Фактор на фактор
Конечно же, такое повышение цен, что переживается ныне, было обусловлено целым рядом причин. Пересеклись несколько факторов. Во-первых, сезонный спрос. Во-вторых, отыгрыш инфляционной составляющей. Цены практически больше года находились на одном уровне. И третий момент – курс доллара, который вместо стояния на месте или небольшой положительной динамики вдруг начал падать. Свою толику внес и фондовый рынок. Некоторая часть денег из паевых инвестиционных фондов перекочевала в недвижимость.
В итоге, как было сказано выше, доля ликвидного предложения значительно сократилась. И совсем небольшой всплеск спроса в такой ситуации привел к лавинообразному росту цен. Сам себя подгоняя, рынок вошел в ажиотаж.
Однако если посмотреть на статистику совершенных сделок куплипродажи, то выяснится, что показатели 2006 года не особо отличаются от показателей 2005-го или 2004-го. Самих сделок существенно больше не стало. Резко увеличилось число обращений в агентства недвижимости. Цены растут, и клиент просто не успевает, ему приходится снижать планку своих запросов: две комнаты вместо трех, меняется район, тип дома, тип квартиры и т. д.
Хороший индикатор – это доля в предложении однокомнатных квартир. Снижение ее свидетельствует о том, что ликвида мало. В самом деле, "однушка" – это последнее, за что можно зацепиться.
Первичный рынок ведет себя похожим образом. Цены начали повышаться достаточно стремительно. Пик роста пришелся на апрельмай – это была первая волна. Некоторые застройщики подняли и вторую, выставив, таким образом, некую цену отсечения. Их можно понять: никто не заинтересован распродать весь дом быстро на начальной стадии. Строительство – процесс долгий, и очень трудно спрогнозировать, как будет вести себя рынок, как будет расти себестоимость. В качестве подстраховки и вводятся такие заградительные цены.
В результате дельта между "первичкой" и "вторичкой" составляет теперь около $50, в то время как раньше она размещалась в пределах $150180.
Капля и море
Как видим, среди факторов, по влиявших на ценовую гонку, ипотечное кредитование не присутствует. Ипотеку можно было бы принять во внимание и поставить на последнее место –
но только при том условии, что под этим термином придется понимать его расширенное толкование. Рассрочки застройщиков, паенакопление в кооперативах или кредиты на неотложные нужды – все это сегодня принято называть ипотекой. Ведь особо продвинутые люди понимают, что если за месяц цена на квартиру вырастает на 30%, а ставка по кредиту, с учетом всех страховок и прочих дополнительных платежей, не превышает 20%, то это выгодно. В такой безграничной интерпретации определить долю ипотеки на рынке недвижимости не представляется возможным.
Классически урезонив сегментацию, получаем скромные и прозаические цифры (см. диаграмму). Около 60 тыс. сделок куплипродажи на "вторичке" и 30 тыс. продаж на первичном рынке дают совокупный объем в 90 тыс. за весь 2005 год. В этот же промежуток времени было выдано ипотечных жилищных кредитов не более 4,5 тыс. Несложные арифметические подсчеты позволяют сделать однозначный вывод: пятипроцентное влияние на рынок, при всех психологических наслоениях и государственной пиарподдержке, существенно ограничено.
С одной стороны, безусловно, при ценовом всплеске все меньшее и меньшее число граждан способно обойтись без кредитных ресурсов. И ипотека должна быть более чем востребованной. С другой же стороны – объем предложения остается на прежнем уровне, и продавец становится хозяином положения. Ему, продавцу, чаще всего элементарно неинтересно связываться с банковскими структурами. "Зеленая котлета" наличных денег в силу нездорового консерватизма граждан оказывается и притягательнее, и доступнее.
Если же речь идет о цепочке, связанной с улучшениями жилищных условий, шансы ипотечного покупателя стремятся к абсолютному нулю еще быстрее.
Вариации на тему
Прогнозы – дело неблагодарное. Угадаешь – все равно не поверят, ошибешься – засмеют.
Если предположить, что массовое обращение к строящемуся жилью было подпитано теми, у кого не получалось купить квартиру на вторичном рынке, то это один сценарий развития событий. При примерном равенстве цен на квартиры (не по метрам, а именно на квартиры целиком) часть людей вернется на вторичный рынок, и это может подстегнуть "вторичку" к определенному росту.
Второй вариант: изза такой небольшой дельты, наоборот, клиенты, которые и не рассматривали "вторичку", теперь могут себе это позволить. Тогда мы можем получить ситуацию 2004 года, когда застройщики так лихо задрали цены, что потом вынуждены были вводить льготные курсы "условных единиц", льготные предложения по рассрочке и т. д., то есть снижать стоимость косвенным образом.
Сейчас на рынке своеобразный переломный момент. Все зависит от того, насколько велик денежный запас населения. Если его достаточно, мы получим второй виток цен. Первый этап уже заканчивается, поскольку цены "первички" и "вторички" сблизились.
Дальше – диалектика. Или "вторичка" резко пойдет вверх, или цены будут расти более сдержанными темпами, а строители долгое время станут жить за счет запаса. Но то, что цены будут расти, сомнений не вызывает ни у кого.
Собака лает…
…а караван, как водится, идет. То же самое происходит и с ипотекой. Первый квартал 2006 года дал прогнозируемую динамику по объемам выданных ипотечных кредитов. Итоги второго квартала еще не успели подвести, но, по предварительным оценкам, вместо 30процентного планового увеличения будет 30-процентный внеплановый спад. Его можно списать на временные трудности. Генеральный директор ООО "Бизнес. Недвижимость. Консалтинг" Михаил Бимон считает, что объем ипотечных кредитов по итогам года возрастет. "Те, кто не успел запрыгнуть в вагон уходящего поезда, попытаются этот поезд догнать, – рассуждает он. – Естественно, для этого они готовы привлечь все ресурсы, в том числе заимствования у финансовых институтов".
Руководитель информационноаналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев полагает, что в этом году кредитов, напротив, будет меньше или столько же, сколько и в прошлом, но рост прекратится. "Для того чтобы купить что-нибудь на кредит, нужно, чтобы тебе предлагали чтонибудь продать по кредиту. Классическое ипотечное кредитование при таком росте цен и таком минимальном предложении обречено. Ипотека в подобной ситуации развиваться не может", – убежден он.
Директор Санкт-Петербургского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Владислав Назаров настроен более оптимистично: "Все будет хорошо". Банковские ресурсы все равно станут востребованы, а объемы ипотечного кредитования будут расти.
Ипотека, таким образом, приостановила свое победное шествие и окопалась в хорошо оборудованном окопе, читай нише. Что-то вроде параллельных миров.
И если полгода назад из 100 одобренных банком заемщиков столько же покупали квартиры в течение месяца, сегодня их количество уменьшилось вдвое – по оценке президентаэлекта Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вицепрезидента корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслава Семененко. По его словам, потенциальный заемщик должен изменить очередность шагов при получении кредита. В первую очередь гражданину следует обращаться к риэлтеру и только потом – отправляться в банк.
Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что нынешняя ситуация – дело временное. Как заявила генеральный директор Санкт-Петербургского отделения "МИЭЛЬ-Недвижимость" Мария Сорокина, неизбежное замедление роста цен на жилье сразу же приведет к увеличению объема ипотечных сделок.
А посему – драматизировать существующее положение дел ни к чему.
И уж совсем не к месту упоминать всуе ипотеку, которая, пока не оказывает на рынок yедвижимости существенного влияния.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний: – Формирование отложенного спроса произошло благодаря трем составляющим. Во-первых, граждане ждали, что заработает Закон "Об участии в долевом строительстве…", но ни одного дома по нему до сих пор не строится. Во-вторых, потребитель рассчитывал, что начнет развиваться настоящая ипотека. А у нас на первичном рынке до сих пор не ипотека, а потребительское кредитование на время строительства. И в-третьих, было обещано, что 150 тыс. кв. м будет возводиться для очередников за счет бюджета. Все эти метры пошли на расселение аварийных домов. Не дождавшись ни первого, ни второго, ни третьего и увидев, что предложение сокращается, люди кинулись приобретать жилье. Появился ажиотажный спрос, который никого не радует.
генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство": – Есть статистические данные – и их федеральное АИЖК в свое время приводило, согласно которым темпы роста цен на недвижимость никак не зависят от темпов развития ипотечного кредитования. Например, есть регионы, где ипотека бурно развивается, а недвижимость дорожает медленнее, и наоборот. Число ипотечных сделок составляет не более 5% от объема петербургского рынка. Влияние есть, оно чувствуется, но это не определяющий фактор. До конца года, к сожалению, скорее всего, будет продолжаться резкий рост цен. С учетом того что объем сделок на рынке недвижимости снижается, пропорция сохранится. То, что кредитные ресурсы будут востребованы населением и что пропорция будет увеличиваться, – не вызывает никаких сомнений. Вопрос в том, на каких ценах мы остановимся. Количество обращений потенциальных заемщиков в банки растет. Но все упирается в дефицит предложения и предпочтения продавцов. |
