Граждане, которые хотят улучшить свои жилищные условия, сегодня могут выбирать не только между классической ипотекой и, например, накопительными схемами приобретения квартир. К их услугам также различные варианты банковских кредитов: потребительский, потребительский ипотечный (или ломбардный), целевой ипотечный. В условиях подобного многообразия потенциальному заемщику особенно важно взвесить все "за" и "против". Проанализировать не только сиюминутную выгоду, но и ту, что имеет "отложенный эффект".
|
Примерный перечень документов для оформления потребительского кредита
1. Паспорт гражданина РФ. 2. Дополнительный второй документ на выбор (заграничный паспорт, водительское удостоверение, страховой полис обязательного медицинского страхования, свидетельство государственного пенсионного страхования, свидетельство о присвоении ИНН). 3. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (не требуется при оформлении кредита в размере до 30 тыс. руб.). 4. Справка о заработной плате 6 месяцев по форме 2НДФЛ или справка по установленной банком форме (до 30 тыс. руб. – заявленный доход заемщика). 5. Заявление на кредит.
Требования к квартире как к предмету залогаЖилое помещение (квартира), на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности, должно отвечать следующим критериям:
– являться обособленным помещением; – находиться в административной черте СанктПетербурга; – служить для проживания (не допускается коммерческое (промышленное) использование жилого помещения); – иметь необходимые коммуникации: водоснабжение, систему отопления и канализации, электрическую систему; – располагаться в здании, которое находится в неаварийном состоянии, не состоит в плане – быть свободным от ограничений и обременений прав на него.
Примерный перечень документов
2. Копия трудовой книжки. 3. Копия документа о семейном положении, рождении детей. 4. Копия документа об образовании. 5. Подтверждение доходов 6. Заявление на кредит.
Основной перечень документов
2. Копия экспликации, копия поэтажного плана, выданные органом, осуществляющим 3. Копия выписки из домовой книги или копия иного документа о лицах, зарегистрированных по адресу объекта недвижимости, выданные уполномоченным органом. 4. Копия финансоволицевого счета (характеристика жилого помещения). 5. Отчет об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком из перечня оценщиков банка. 6. Исходя из особенностей конкретного объекта недвижимости возможно требование о предоставлении дополнительных документов. |
Сегодня в Петербурге примерно треть потенциальных заемщиков уже обладает какойлибо недвижимостью. Но, проживая в стесненных условиях, хотят их улучшить. Из однокомнатной квартиры переехать в двухкомнатную, из "двушки" – в "трешку", из квартиры – в загородный дом и т. д. Могут быть и иные варианты – покупка комнаты например. Банки пока игнорируют данный сегмент рынка и практически не кредитуют приобретение жилья в коммунальных квартирах. Исключение составляют случаи, когда объект выкупается целиком.
Таким образом, многим гражданам для решения жилищных проблем не нужна сумма, равная полной стоимости новой квартиры. Все, что им требуется, – это "добавка" в $10–20 тыс. Связываться изза таких денег с ипотекой люди, как правило, не желают. Тогда остаются два варианта – занять нужную сумму у хороших знакомых или взять в банке потребительский кредит.
Основную часть потребительских кредитов составляют займы на покупку бытовой техники или, к примеру, дорогостоящих предметов гардероба. Величина ссуды, как правило, не превышает $2–3 тыс., поэтому требования к клиенту – минимальные. Однако за счет этих денег сложно увеличить жилплощадь (либо улучшить ее качество). К счастью, некоторые банки, сориентировавшись в потребностях граждан, ввели в линейку своих услуг беззалоговые займы величиной $10–20 тыс. Закладывать движимое или недвижимое имущество, согласно условиям таких программ, не требуется. По словам члена правления, директора по СевероЗападу ООО "Городской Ипотечный Банк" Игоря Жигунова, это одно из главных преимуществ потребительского кредитования. Кроме того, для получения потребительского кредита требуется меньше "личных" документов клиента, чем при ипотеке. На потребительскую ссуду максимальной величины может рассчитывать тот, кто обладает "белой" зарплатой свыше $1 тыс. Либо имеет в своих активах приличный автомобиль, акции разных фондов и т. п.
Торопись не спеша…
На первый взгляд, получение потребительского кредита – отличный способ улучшить жилищные условия. Однако далеко не все участники рынка ратуют за этот метод. "Когда к нам приходят за потребительским кредитом именно для улучшения жилищных условий, – рассказывает вицепрезидент ОАО "Импэксбанк", директор филиала "Санкт-Петербургский" Юрий Леонов, – мы убеждаем воспользоваться ипотекой. Это гораздо выгоднее, так как проценты по кредиту намного меньше, сроки значительно больше, да и приобретаемая квартира будет тщательно проверена банком". Вопрос юридической чистоты объекта особенно важен при покупке на вторичном рынке, где особенно актуален риск утраты права собственности.
Действительно, процент по потребительскому кредиту значительно выше и доходит до 23% в рублях, что вполне логично с точки зрения банка. Поскольку отсутствует залог, возрастают риски, которые и покрываются за счет высоких ставок. Возможно, того, кто планирует быстренько рассчитаться с банком, подобные условия не пугают. Однако при этом нужно понимать, что никто не застрахован, допустим, от потери работы или болезни. В критической жизненной ситуации высокий процент может больно ударить по благополучию заемщика.
Вообще крупная сумма денег, взятая в долг на короткий срок (от 6 месяцев до трехпяти лет), часто становится непосильной нагрузкой для бюджета среднестатистической семьи. Соответственно, заемщик должен спланировать свои доходы и расходы так, чтобы после начала выплат не попасть в затруднительное положение и не питаться, по выражению одного из банкиров, "дошираком".
Для получения потребительского кредита не требуется большого количества документов (обычно просят предъявить удостоверение личности и справку о доходах). Однако при этом необходимо найти одного или нескольких поручителей, способных доказать свою платежеспособность на случай, если заемщик откажется или не сможет возвратить долг. Когда главным мотивом получения потребительского кредита для покупки квартиры служит экономия времени, такие требования практически перечеркивают основное преимущество. Поиск подходящих банку поручителей может затянуться надолго. Кроме того, не каждый друг или родственник согласится поучаствовать в кампании ценою $10 тыс.
Золотая середина
Раньше претенденту на потребительский кредит оставалось развести руками, если он не находил поручителей или его доходы не устраивали банк. Сегодня у кредиторов есть предложения и для таких клиентов. Речь идет, в частности, о так называемом ипотечном кредите на любые цели. В некоторых банках его называют потребительским ипотечным, в других – ломбардным, но суть от этого не меняется. Клиент берет деньги на свои нужды под залог имеющейся недвижимости, не отчитываясь перед кредитной организацией о дальнейших планах.
Требования к уже существующему объекту залога практически те же, что и к приобретаемому за счет кредита. Есть только одно отличие: стоимость жилья, которым обладает заемщик, легче оценивать.
Воспользовавшись потребительским ипотечным кредитом, заемщик не ограничивает себя в выборе жилья. Ему не нужно искать тот вариант, который устроит кредитную организацию. Экономия времени, таким образом, налицо. А это в условиях быстрого роста цен является неоспоримым преимуществом перед другими видами кредитования.
Потребительский ипотечный кредит обладает и другими достоинствами. Прежде всего, это возможность получить достаточно большую сумму денег на длительный срок – в некоторых банках до 25–30 лет. Сумма кредита может доходить до $500 тыс. (в зависимости от стоимости заложенной недвижимости). Процент же значительно ниже, чем при потребительском кредитовании, и соответствует тому, который устанавливается по стандартным ипотечным программам: от 9,9% в валюте и от 12% – в рублевом эквиваленте. В результате, при минимальной потере времени, которое уйдет на оценку имеющегося жилья, заемщик получает существенную сумму под приемлемый процент и на длительный срок. Нагрузка на его ежемесячный бюджет также окажется вполне терпимой.
Конечно, потребительские ипотечные кредиты берутся не только на покупку квартир, но и на иные нужды: образование, лечение, отдых и т. д. Однако основные потребители такого вида займов, по словам Игоря Жигунова, – клиенты, желающие улучшить свои жилищные условия.
Ипотека навсегда
Несмотря на "изобретения" банков, традиционная ипотека попрежнему пользуется наибольшим спросом у петербуржцев. Хотя ее развитию мешает неудержимый рост цен, который привел к превышению спроса над предложением в несколько раз. По словам директора центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс-Недвижимость" Ирины Забродиной, на одного продавца приходятся трипять покупателей. Поэтому частым явлением становится отказ продавать квартиру "ипотечному" клиенту либо значительное повышение ее цены, обусловленное использованием ипотеки."Но даже в этих условиях, – считает директор ипотечного департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс" Михаил Лазаренко, – потребительский заем не является конкурентом ипотечному". Сейчас многие кредитные организации вводят различные меры, чтобы избежать срыва сделок изза растущих цен. В частности, становятся более лояльными требования к заемщику и приобретаемому жилью, сокращаются сроки оформления кредита. Вводятся новые кредитные продукты. Например, услуги, позволяющие отсрочить выплату первоначального взноса по кредиту от нескольких месяцев до трех лет. Такие предложения интересны прежде всего тем клиентам, которые хотят сначала купить с помощью кредита новое жилье, а потом продать имеющееся. Некоторые банки предлагают ипотеку без первого взноса. Но отношение к таким продуктам на рынке спорное. Например, заместитель управляющего Санкт-Петербургской территориальной дирекцией банка "Уралсиб" Юлия Эльдарова считает такой риск неоправданным. "Если человек не вложил своих денег в ипотеку, он не осознает в полной мере своей ответственности перед кредитором. Для него не будет большим ударом потеря квартиры, которая полностью профинансирована чужими деньгами", – подчеркивает она.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit: – Все зависит от того, с какой целью человек берет кредит. Возможно, обычный потребительский кредит и неплох для тех, кому нужны деньги на годдва. Однако ипотечный кредит все равно выгоднее, ведь проценты по нему меньше. Это преувеличение, что проходят дни или месяцы от времени подачи клиентами документов в банк на одобрение ипотечного кредита до времени его выдачи. Все зависит от конкретного банка. Конечно, если какойто банк тянет время, то клиенту удобнее взять потребительский кредит или... пойти в другой банк. Кроме того, не факт, что большой потребительский кредит намного проще получить, ведь нужно искать поручителей, а по ипотечному – нет. Мне кажется, что нет единого рецепта, что выгоднее и удобнее – ипотечный кредит или обычный потребительский. Надо каждый раз исходить из конкретной ситуации заемщика.
директор Ипотечного департамента инвестиционного банка "КИТ Финанс": – На данный момент ипотека – наиболее выгодный способ приобретения недвижимости в кредит. Ведь ипотечный кредит обойдется заемщику дешевле, чем потребительский. Это вполне закономерно, так как отсутствие обеспечения по потребительскому кредиту заставляет банк повышать процентные ставки по нему, чтобы компенсировать свои риски. В случае же с ипотечным кредитом банк получает качественный залог в виде недвижимости. Поэтому, естественно, эффективная ставка по этому кредиту будет ниже.
член правления, директор по Северо-Западу ООО "Городской Ипотечный Банк":
– Любой ипотечный кредит выгоден в условиях быстро растущих цен. Ведь сумма выплат по кредиту не будет увеличиваться даже при повышении стоимости залога. Примечателен тот факт, что среди заемщиков увеличилось число клиентов, желающих заложить свою недвижимость и воспользоваться программами потребительского ипотечного кредитования. Ведь при увеличении стоимости закладываемого имущества заемщик может взять большую сумму кредита. |
