По статистике Управления по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга и Ленобласти на территории этих двух субъектов насчитывается порядка 2,8 тыс. садоводств. Сколько в их числе неоформленных объектов, никто толком не считал. Но, как полагает председатель Союза садоводов России Василий Захарьящев, в обоих регионах приватизировано не более 10% участков.
Огороды-призраки
Чтобы заключить договор страхования дачного домика, необходимо предъявить документы, подтверждающие имущественный интерес страхователя либо выгодоприобретателя (см. словарь). Согласно Гражданскому кодексу это должно быть свидетельство о праве собственности или договор аренды.
Между тем изрядная доля земельных наделов (а значит, и возведенных на них построек) до сих пор не может пройти госрегистрацию. Причина – отсутствие правоустанавливающих документов либо их несоответствие действующим нормам. Ведь в советское время участки выдавались гражданам на самых разных основаниях, вплоть до решений трудовых коллективов. Сегодня такие документы не считаются правоустанавливающими.
К тому же за прошедшие десятилетия границы большинства наделов "поплыли", а на самой земле появились незаконные постройки: сараи, гаражи и т. п. В результате, для того чтобы оформить право собственности на объект (без него дом не продашь, не застрахуешь), требуется прибегать к помощи опытных юристов. А заодно заказывать дорогостоящие землеустроительные работы, которые включают межевание участка для целей регистрации и его постановку на государственный кадастровый учет. Как отмечает директор центра страхования имущества компании "Русский мир" Виктор Алексеев, "процедура оформления прав на объекты в садоводствах довольно запутанна и требует финансовых вложений, которые зачастую неподъемны для обладателей такой недвижимости". "А ведь, не имея надлежащим образом оформленных документов, садоводы, как правило, не могут воспользоваться услугами страховых компаний", – сетует гн Алексеев.
Дачнику навстречу
Учитывая сложность и дороговизну оформления права собственности на недвижимость в садоводстве (иногда "легализация" земли и дома обходится в половину их стоимости), многие страховые компании идут навстречу дачникам. Так, некоторые компании предлагают заключить договор по предъявлении книжки садовода (Росгосстрах СевероЗапад, Военностраховая компания, "АльфаСтрахование", "Спасские ворота" и др.). "При этом, однако, садовод должен предъявить справку об отсутствии задолженностей перед налоговыми органами", – подчеркивает Мария Таирова, главный специалист отдела страхования имущества компании "АльфаСтрахование".
Что касается садовых (дачных) строений, расположенных на арендованных участках, то они, как правило, принимаются на страхование без особых проблем. Садоводу достаточно предъявить договор аренды земли. Но в этом случае сооружение может быть застраховано только в пользу его собственника и на срок, не превышающий времени действия договора аренды.
На честном слове
По словам заместителя директора по имущественному страхованию ГСК "Югория" Жанны Шайхетдиновой, страхование имущества на основе книжки садовода и иных не правоустанавливающих документов носит не вполне законный – компромиссный – характер. Однако, учитывая невысокую стоимость дач и подсобных помещений, некоторые фирмы соглашаются отступить от правил. Конечно, если "не совсем легальный" дом сгорит, по закону обязать страховщика возместить ущерб трудно. Но, поскольку крупные компании дорожат своей репутацией, сложностей с выплатами обычно не возникает.
Между тем подавляющее большинство петербургских страховщиков предпочитает не работать с садоводами, если право собственности на объект не оформлено или оформлено с нарушениями. По крайней мере, так было до сих пор. В начале июня 2006 года Госдума приняла в третьем чтении законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Есть все основания полагать, что он станет своего рода катализатором развития рынка страхования загородной недвижимости.
Уравнивание в правах
Прозванный в народе "дачной амнистией" новоиспеченный документ существенно облегчает процедуру оформления права собственности на объекты в садоводствах. Согласно новому закону органы власти обязаны принимать к рассмотрению любые ранее выданные документы на землю, с какими бы нарушениями они ни были оформлены. Возможные нестыковки и сомнения должны трактоваться в пользу граждан.
Закон устанавливает двухнедельный срок для рассмотрения заявления и минимальный перечень документов, необходимых для приватизации. Оснований для отказа может быть только два: неполный пакет справок или запрет на приватизацию.
Кроме того, документ позволяет землепользователям легализовать прихваченные в процессе "освоения территории" куски. По действующему законодательству такую "прирезку" нужно выкупать либо оформлять в аренду. Теперь при условии согласия соседей, садоводческого товарищества и муниципалитета излишки будут передавать гражданам безвозмездно. Впрочем, "скваттеры" могут не беспокоиться. Присоединить позволят лишь небольшую площадь, из которой невозможно сформировать отдельный участок.
| ТЕРМИНЫ Выгодоприобретатель – лицо, в пользу которого заключен договор страхования (при этом договор заключается между страхователем и страховщиком).
Межевание – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
Страхователь – дееспособное физическое лицо, заключившее со страховщиком договор страхования, покупатель страховых услуг.
Страховой интерес – материальная заинтересованность в страховании объектов. Иными словами, страхователь должен понести материальный ущерб, если застрахованное имущество окажется утраченным или поврежденным или если у страхователя возникнет материальная ответственность перед третьими лицами в связи с застрахованным имуществом. |
"Самоволка" в законе
Июньская "амнистия" делает регистрацию права собственности более простой, но не бесплатной. Приватизация земельного участка, как и раньше, невозможна без постановки его на кадастровый учет, что в свою очередь требует межевания территории. "Плата за межевание объектов землеустройства будет определяться договором о выполнении этих работ в пределах расценок, которые устанавливает субъект Федерации", – отмечает председатель Госдумы Борис Грызлов. Сейчас же, по его словам, во многих районах работают фирмымонополисты. Поэтому цены на межевание нередко запредельны. Сокращена в соответствии с новыми правилами и плата за государственную регистрацию земельных участков. Она снижена с 500 до 100 рублей.
В отношении самовольных построек документ еще более радикален. Раньше капитальные объекты, возведенные на дачных участках без разрешения на строительство, можно было легализовать только в судебном порядке. Теперь проверять дома на соответствие строительным нормам и градрегламентам по упрощенному порядку будут органы местного самоуправления. Причем для "госприемки" нужно представить лишь три бумаги: техпаспорт на здание, правоустанавливающий документ на землю и кадастровый план участка.
Порядок оформления нежилых помещений (садовых домиков, дач, гаражей, бань) устанавливается как декларативный. Владелец заполняет и направляет в регистрирующие органы декларацию, на основании которой право собственности должно быть зарегистрировано – без участия бюро технической инвентаризации и других госструктур.
Эхо амнистии
Упрощение процедуры регистрации дачных строений, конечно, приведет в офисы страховщиков новых клиентов. Однако больших прибылей компании не ожидают. Так, даже если застраховать свои домики пожелает третья часть садоводов Петербурга и Ленобласти, сборы страховых компаний не превысят 1 млн руб. (при условии, что средняя стоимость полиса на год – 1 тыс. руб.). В масштабах страны цифры более внушительны. По словам главы комитета Госдумы по аграрным вопросам Геннадия Кулика, "дачная амнистия" коснется более 20 млн граждан, имеющих садовые участки и огороды, 16,6 млн владельцев приусадебных хозяйств, а также около 600 тыс. дачников.
Помимо дачников и садоводов "амнистия", вероятно, затронет и владельцев более дорогостоящей загородной недвижимости. Речь идет о коттеджах, которые были возведены самовольно, но без нарушения существующих норм и правил. По словам руководителя направления страхования имущества граждан компании "РЕСОГарантия" Аркадия Бобикова, благодаря принятому закону вырастет объем страхования таких домов, а также существенно поднимется спрос на страхование титула (права собственности) земельных участков.
Новый документ должен вступить в силу 1 сентября текущего года. Однако для того чтобы реализовать его положения на практике, потребуется какоето время. Хочется надеяться, что не слишком продолжительное.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ заместитель директора Центра страхования имущества страховой компании "Русский мир": – Договор страхования, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении строения, недействителен. Поэтому в каждом конкретном случае страховой компании приходится тщательно изучать документы, подтверждающие имущественный интерес страхователя и только после этого принимать решение о заключении договора. Следовательно, чем проще станет процедура оформления строений в собственность, тем больше людей начнет обращаться в страховые компании. Ведь они будут точно знать, что проблем с выплатой возмещения не возникнет, если все документы в порядке. генеральный директор страхового общества "Прогресс Нева" (Группа "Ренессанс Страхование"): – Упрощение процедуры регистрации прав собственности на землю станет серьезным толчком к развитию страхования загородных домов. "Находится ли участок в собственности владельца загородного дома?" – это стандартный вопрос анкеты, которую заполняет желающий застраховать свою недвижимость. Страховые компании, как правило, неохотно принимают на страхование дома без зарегистрированного права собственности на землю или с некорректно оформленными документами. генеральный директор компании "РФН-Геодезия": – Раньше, до 2003 года, разрешалась постановка на государственный кадастровый учет без межевания. На такие уступки государство шло в связи с тем, что в кадастровых палатах и геодезических организациях не хватало сотрудников. В настоящее время люди, пошедшие по "легкому пути", сталкиваются с немалыми правовыми проблемами. По скольку кадастровые номера их участкам присвоены, а землеустроительных дел в Земельном комитете нет, используемый надел считается общедолевой собственностью со всеми вытекающими отсюда последствиями. Чтобы сделать такой участок частной собственностью, необходимо созвать собрание членов товарищества, которое и должно решить судьбу надела. К сожалению, сделать это бывает непросто. |
