Сегодня на петербургском рынке работают кооперативы различных форм: жилищно-накопительные (ЖНК), жилищно-строительные (ЖСК), кредитные потребительские (КПКГ), а также потребительские ипотечные (ПИК). Условия возврата денег в них отличаются. Впрочем, пайщику главное, чтобы внесенные им средства вернули в принципе, а уж каким способом и в какой срок – дело второе. Поэтому особенно внимательным надо быть на этапе выбора кооператива. Одно дело покинуть организацию, работающую честно, и совсем иное – уйти без потерь от мошенников.
Пути отступления
Существует несколько критериев, позволяющих судить о надежности кооператива. Прежде всего, информация о количестве членов объединения, о приобретенных или построенных квартирах и размере паевого фонда должна быть доступна всем желающим. Если сотрудники кооператива уклончиво отвечают на вопросы, говорят, что документы находятся в ящике у директора, которого сейчас нет на месте, и т. д., с такой организацией лучше не связываться.
Очень важны финансовые показатели и активы объединения. При правильном соблюдении технологии деятельности кооператива соотношение членов и приобретенного жилья должно быть приблизительно 2:1, а в давно работающих организациях число купленных квартир – более половины. Временно свободные средства (их размер определяется как разница между объемом паевого фонда и стоимостью приобретенного жилья) не должны превышать стоимости однойтрех типовых квартир.
Не поленитесь поинтересоваться заранее об условиях выхода из числа пайщиков. Ведь жизнь не стоит на месте, и потребность покинуть кооператив может возникнуть, даже если нареканий к работе организации нет. Тем более что о "путях отступления" в рекламе, само собой, не пишут. Вряд ли эта информация окажется и на сайте. Данный вопрос необходимо выяснять самому – у сотрудников компании.
Расставание по закону
Каждый из кооперативов действует в своем правовом поле. Так, ЖНК подпадают под действие ФЗ №215 "О жилищных накопительных кооперативах". КПКГ соблюдают нормы закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан". ЖСК работают на основе Жилищного кодекса (раздел V, ст. 110–134), а ПИК опираются на положения Гражданского кодекса. Отсюда – разница в условиях выхода из кооператива. Наиболее жестко они регламентированы в объединениях, работающих на основании специальных законов, то есть ЖНК и КПКГ. Объединения остальных форм относительно свободны в определении условий выхода из кооператива.
Согласно положениям закона № 215 при прекращении членства в кооперативе ЖНК обязан выплатить выбывшему члену действительную стоимость пая. Но она может отличаться от количества внесенных средств, поскольку ее рассчитывают с учетом износа имущества кооператива, а также уменьшают на величину выполненных обязательств ЖНК. Кроме того, выплата осуществляется не сразу, а в течение шести месяцев со дня окончания текущего финансового года. Впрочем, этот срок бывает и больше. Закон позволяет жилищнонакопительным кооперативам увеличивать его до двух лет. Теоретически время ожидания может быть изменено и в меньшую сторону, но на практике такое встречается редко. Ведь кооператив заинтересован, чтобы деньги работали на остальных пайщиков как можно дольше. Так что перед вступлением стоит внимательно изучить устав организации, чтобы потом не пришлось в экстренном порядке перекраивать семейный бюджет. Кстати, при выходе из ЖНК вступительные, а также членские взносы пайщику не возвращаются. Но это вполне справедливо, учитывая, что эти средства идут на текущие расходы кооператива.
В целом условия выхода из ЖНК достаточно суровы. Но зато и контролируются такие объединения наиболее жестко. О своей работе они обязаны отчитываться перед Федеральной службой по финансовым рынкам.
Сроку вам – три месяца
При выходе из кредитного потребительского кооператива граждан деньги пайщику отдают быстрее. В каждом конкретном случае срок определяется уставом компании, однако по закону он не может превышать трех месяцев. Возвращают сумму, эквивалентную величине паевого взноса. Правда, здесь возникает одно "но". Деньги кооператив может вернуть, если они у него есть. При самом неблагоприятном развитии событий, если пайщик стал в КПКГ последним и после него никто не вступил, средства будут возвращены, когда все остальные внесут текущие платежи.
И здесь, опять же, важно не ошибиться в выборе потребительского кооператива. Как считает заместитель генерального директора по работе с жилищными кооперативами МАИФ Александр Самарцев, главным риском для пайщиков КПКГ является человеческий фактор – риск недобросовестного менеджмента. Если у руля стоят честные люди (и обязательно – профессионалы своего дела), проблем с возвратом денег выбывшему пайщику возникнуть не должно.
Нелишняя осторожность
Порядок выхода из жилищностроительных, а также потребительских ипотечных кооперативов законом не определен. Поэтому, вступая в одно из таких объединений, нужно с особым тщанием изучить его устав. Хотя и этого может оказаться мало. Известен случай, когда пайщику ЖСК обещали – заметьте, по уставу – вернуть деньги в течение четырех месяцев, а потом, сославшись на 215й закон, велели ждать окончания финансового года. Но, поскольку данный документ регламентирует деятельность исключительно жилищнонакопительных кооперативов, подобное требование незаконно. Оно свидетельствует о непорядочности руководства данной организации.
Избежать подобных проблем можно. Так, рекомендуется выбирать кооперативы, входящие в крупные общественные объединения либо созданные при серьезных финансовых структурах – агентствах недвижимости, строительных организациях и т. п. То же относится и к потребительским ипотечным кооперативам. Если объединение создано не группой предприимчивых граждан (которые при всем желании не смогут построить работу грамотно), а известной на рынке организацией, выход из потребительского ипотечного кооператива не доставит пайщику особых проблем.
На рынке жилищнонакопительных систем время от времени возникают панические настроения. Чаще всего после слухов об очередном обманутом пайщике. Между тем, спешно покидая кооператив, граждане не всегда задумываются, действительно ли имеется повод для беспокойства. В подобной ситуации нужно уметь отделять зерна от плевел. При грамотном подходе и профессиональном менеджменте деятельность кооператива любой формы будет эффективной.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, председатель МКПКГ "СТРОЙ и ЖИВИ": – К сожалению, нормы закона о ЖНК, касающиеся условий возврата денег пайщикам, дают простор для жульничества. Ведь в законе № 215 сказано, что кооператив обязан рассчитаться с выбывшим членом в течение шести месяцев после окончания текущего финансового года (либо двух лет – если это оговорено в уставе). Неслучайно после принятия этого закона некоторые кооператорымошенники поспешили перерегистрироваться в ЖНК – чтобы не возвращать деньги своим пайщикам. И Федеральная служба по финансовым рынкам тут не поможет, поскольку с юридической точки зрения все правильно. В связи с этим я советую быть особенно осторожным в выборе жилищнонакопительного кооператива. Наиболее же безопасной я считаю форму кредитного потребительского кооператива граждан. Закон о КПКГ устанавливает трехмесячный срок возврата денежных средств. Если деньги не отдают, можно, по крайней мере, обратиться в суд.
заместитель директора ЖНК "Гарант-Инвест": – По закону жилищно-накопительный кооператив обязан вернуть деньги пайщику в течение шести месяцев по окончании текущего финансового года. Данное требование, хотя и вызывает нарекания некоторых граждан, является вполне обоснованным. Вопервых, так кооперативу легче планировать свою деятельность. Если возвращать деньги придется неожиданно, в течение года, это отразится негативным образом на остальных пайщиках. Вовторых, от такого порядка выигрывает и покидающий кооператив. Поскольку в конце финансового года производится перерасчет активов ЖНК, выбывший гражданин получает действительную стоимость пая – с учетом прироста активов объединения. |
