На первый взгляд, ситуация не слишком благоприятна для ипотечного покупателя. Сделки с использованием заемных средств все чаще срываются, в листингах регулярно проскальзывает фраза "только не по ипотеке". Но есть у этой медали и обратная сторона. Видя, как страдают заемщики, банки стали делать все возможное, чтобы облегчить им жизнь. В результате на рынке появились кредитные продукты с достаточно лояльными условиями.
Ипотека не ко двору
В последнее время величина среднестатистического ипотечного кредита выросла. При этом количество выдаваемых кредитов сокращается день ото дня. Такая тенденция вполне закономерна, учитывая удорожание недвижимости и ограниченные объемы предложения. Причем дефицит наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке. По мнению главы Росстроя Сергея Круглика, при сохранении нынешней динамики объемов строительства в стране к 2010 году будет строиться не 80 млн кв. м жилья, как запланировано нацпроектом, а максимум 52 млн. Впрочем, поскольку рынок строящегося жилья слабо освоен ипотекой, данный его аспект здесь не так интересен. "Виртуальное" жилье банки не хотят принимать в качестве залога: слишком велик риск того, что квартира так и не появится. Иное дело – "вторичка", где ипотечное кредитование представлено во всей красе.
Однако здесь найти устраивающую кредитора квартиру сложно. Еще сложнее – удержать ее. Ликвидные предложения перехватывают у заемщиков покупатели с живыми деньгами. Ипотечная сделка может длиться неделями, что совершенно неприемлемо для продавца. Особенно с учетом специфики петербургского рынка при его многочисленных расселениях и обменах. Таким образом, заемщик, получивший одобрение банка, рискует не найти квартиры с нужными параметрами.
Как отмечает президентэлект Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко, если еще полгода назад из 100 одобренных банком заемщиков ровно 100 покупали квартиры в течение месяца, то сегодня соотношение между ними стало 2:1. Директор Центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс" Ирина Забродина, в свою очередь, считает, что сегодня только три четверти одобренных заемщиков имеют шанс купить квартиру без повторного обращения в банк. Данной ситуацией обеспокоены не только потенциальные покупатели жилья, но и операторы рынка.
Банки сдают позиции
Кредитные организации отлично понимают проблемы заемщиков и по мере возможности стараются подстроиться под требования рынка. Так, новые кредитные продукты разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, Городской Ипотечный Банк (ГИБ), КИТ Финанс, DeltaCredit и др.
По словам директора по Северо-Западу ГИБ Игоря Жигунова, его организация начала продлевать сроки действия ипотечных договоров. То есть давать заемщикам дополнительное время на поиски квартиры. Кроме того, теперь в самые короткие сроки (до суток) пересматриваются размеры кредитов. Это дает заемщику больше свободы для торга.
Аналогичные поблажки предлагает гражданам Абсолют Банк, запускающий программу "Ипотека за 5 дней". По словам управляющего петербургским филиалом компании Вадима Осипова, схема позволит провести сделку – от подачи документов до закладки денег в ячейку – за одну рабочую неделю.
Кстати, обе названные финансовые структуры готовы увеличивать размеры кредитов для "подвисших" заемщиков на $5–10 тыс.
До минимума сокращает сроки рассмотрения заявки на кредит и банк DeltaCredit.
В условиях стремительного роста цен ипотека часто становится недоступной изза первоначального взноса. Хотя речь порой идет всего о 10% стоимости приобретаемой квартиры, с увеличением цены квадратного метра даже такая сумма превращается в бремя для семейного бюджета. Впрочем, и эта проблема решаема. Банк Москвы, например, предлагает ипотечные займы без первоначального взноса. При этом такой "бонус" не приводит к увеличению процентной ставки или сокращению срока кредитования. Вероятно, поэтому новым финансовым инструментом активно пользуются и достаточно состоятельные граждане. Получив 100% стоимости квартиры, они могут потратить скопленные деньги на ремонт и обстановку.
Ипотеку без первоначального взноса сегодня предлагает также Абсолют Банк. Однако в данном банке кредит может быть предоставлен только под залог существующей недвижимости, в том числе – комнаты.
Сам себе биржа
Проще всего заработать на росте цен тем заемщикам, которые уже имеют жилье, но планируют с помощью ипотеки переехать в более комфортное. Поскольку гражданам из этой категории не нужно снимать квартиру, накопить на первоначальный взнос для них, как правило, – не проблема. Вообще, человеку, владеющему более или менее приличной недвижимостью и имеющему стабильную зарплату, доступно большинство ипотечных программ. Конечно, в переговорах с продавцом, настроенным против "выходцев из банков", подобные активы – слабый козырь. Но, с другой стороны, не имея за перегородкою коммунальных соседей хотя бы психологически проще искать, находить, терять и снова искать варианты.
Для заемщиков, обладающих недвижимостью, банк "КИТ Финанс" предлагает программу "Ипотека с отсрочкой первоначального взноса". По ее условиям, собственные средства в размере 20% от стоимости приобретаемой квартиры заемщик может внести не сразу, а через шесть месяцев после получения кредита. Выгода от подобного "промедления" понятна. Учитывая темпы роста цен, имеющаяся у гражданина квартира за полгода значительно подорожает. Да и выставлена она будет напрямую, без выстраивания цепочек. Это поднимет ее стоимость еще на несколько процентов. По мнению директора ипотечного департамента "КИТ Финанс" Михаила Лазаренко, такая схема позволяет заемщику продать имеющуюся квартиру на наиболее выгодных условиях и при этом неплохо заработать.
Раздвоение кредита
Специальная программа по предоставлению ипотечного кредита без первоначального взноса действует в Абсолют Банке. Заемщик получает от банка два кредита: один – традиционный ипотечный кредит по ставке 10–11% на срок до 20 лет на выбранную им квартиру. А второй – целевой кредит на первоначальный взнос на срок до 3 лет под залог имеющейся у него квартиры на сумму до 80% от ее стоимости.
Допустим, на момент обращения в банк заемщику принадлежит двухкомнатная квартира, которую он планирует продать. Ее рыночная стоимость на момент заключения сделки – $40 тыс. (все цифры, приведенные в примере, являются абсолютно условными – прим. авт.). Воспользовавшись кредитом "без первоначального взноса" в размере $15 тыс., заемщик передает в залог имеющееся жилье, получает "обыкновенный" ипотечный кредит на сумму $45 тыс. и приобретает трехкомнатную квартиру за $60 тыс. Правда, чтобы воспользоваться подобной схемой, придется, скорее всего, туже затянуть поясок. По крайней мере, поначалу. Так, в описанном примере ежемесячные выплаты по основному кредиту составят $464 в месяц (при условии, что кредит взят на 20 лет). Кроме того, в первый год банку придется возвращать еще $180 за мини-кредит ежемесячно.
Но и плюсы такого варианта очевидны. Можно не торопясь сделать ремонт в новой квартире, оформить прописку. А в случае продажи старой квартиры через год в условиях сегодняшнего роста цен клиент может полностью рассчитаться с банком и погасить все свои задолженности досрочно. Конечно, пока немногие граждане осознанно пытаются сыграть на повышении цен и "ипотечном кризисе". Чаще всего понимание выгоды приходит позднее. Когда квартира, купленная по ипотеке, уже подорожала на 40–50%, а ежемесячные платежи кажутся не таким уж тяжким бременем. Тем более что снижения стоимости квадратного метра в обозримом будущем, судя по всему, не произойдет.
