Отдел аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» делит Московский район на три территориально-ценовые зоны: «Варшавская – Новоизмайловский» и «Гагарина-Космонавтов» и, наконец, «сталинский Московский». Последний - на совершенно особом положении. Эти кварталы вдоль проспекта от «Электросилы» до площади Победы, ограниченные Варшавской улицей и проспектом Гагарина, – одна из самых четко позиционируемых и дорогих территорий города, конкурирующая по ценам и спросу с «золотым треугольником».
Качество фонда
Жилой фонд на три четверти состоит из сталинских домов. Есть вкрапления кирпичных пятиэтажек 1960-х годов (11%) в глубине кварталов, по 3,5-4,5% общежитий, старого фонда и кирпичных зданий, построенных в 1970-х. Общую картину они меняют мало. Для петербуржцев «сталинский Московский» - ряды внушительного вида сооружений из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем, зачастую облицованных гранитными плитами.
Дома эпохи сталинского ампира проектировались под различные категории жильцов – с отдельными просторными квартирами для партноменклатуры (на Московском пр.) и под коммунальное заселение (на прилегающих улицах). Первую разновидность отличают высокие потолки, просторные кухни, раздельные санузлы, большие комнаты - от 15 до 25 кв. м, подсобные помещения. Для простых смертных строили дома с «апартаментами» коридорного типа, первоначально без лифтов.
Площади сталинских квартир вполне адекватны даже нынешним потребностям состоятельных граждан. Возможности перепланировки, объединения двух квартир в одну с целью расширения жизненного пространства также повышают востребованность подобных объектов.
В целом, к достоинствам сталинских домов, кроме помпезного вида, можно отнести неплохое качество, сравнимое со 137-й серией.
Дивиденды от имиджа
Район всегда был местом проживания и объектом пристального внимания причастных к принятию решений товарищей. А также «точкой приложения» бюджетных средств – на ремонт дорог, уборку и благоустройство дворов. Что создало ему имидж благополучного.
Именно «сталинский Московский» первым попал под волну расселений в 1992 году, прошедшую по самому Московскому проспекту, улицам Кузнецовской, Бассейной, Фрунзе, Ленсовета, Гастелло, Победы и Алтайской. Тогда в развитии этой территории произошел прорыв. Затем последовала вторая волна расселений, затронувшая уже улицы Благодатную, Варшавскую, Севастьянова и Яковлевский переулок.
До сих пор не расселенными остались квартиры в очень плохом состоянии, или те, чьи жильцы чрезмерно завышают требования.
Сегодня «сталинский Московский» наглядно демонстрирует эффект внятного позиционирования территории. Благодаря соответствию предложения ожиданиям покупателей (престижность места и потребительские характеристики сталинок общеизвестны) ликвидность жилья здесь выше, чем в парадном центре. Изъяны вроде череды дворов-колодцев и многокомнатных коммуналок в данном случае отсутствуют, как и дешевое предложение. Колебания цен зависят от «начинки» квартиры и состояния инженерии в доме.
Средняя цена предложения на вторичном рынке достигала $1 550/кв. м в январе 2005 года, затем несколько снизилась к марту – до $1 520, а в апреле продолжила рост. Стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире на 12% ниже, чем в четырехкомнатной, что объясняется предпочтениями покупателей и характерно для дорогого сегмента. Есть отдельные предложения по $6 000/кв. м, в домах вдоль Московского проспекта и с видом на парк Победы.
Предложение на первичном рынке ограничено из-за дефицита свободных пятен. Новых проектов всего семь, из них пять домов возводятся на Варшавской улице. Если уж повезло получить землю, строят жилье повышенной комфортности. Средняя цена квадратного метра в строящихся домах - $1600.
Структурные нюансы
Правительственная трасса Московский проспект плюс три станции метро обеспечивают отличную транспортную доступность территории.
Район не лишен недостатков, к которым можно отнести своеобразное развитие социальной инфраструктуры. Широко представлены брэнды, ориентированные на состоятельных людей (магазины эксклюзивной мебели, автосалон «Ягуар», кафе-бары-рестораны, спортклубы). У площади Победы вокруг универмага «Московский» сформировалась крупная торговая зона. При этом ощущается нехватка небольших продуктовых магазинов.
Также существует проблема парковки. Подземных паркингов нет, и даже достаточно просторные дворы с трудом вмещают по 2-3 автомобиля на каждую семью.
Если в 1990-х в развитии территории произошел прорыв, то сегодняшний ее прогресс носит спокойный характер.
Действенный для парадного центра рычаг коммерческих расселений для «сталинского Московского» неактуален: практически все уже расселено и занято сферой обслуживания.
Для территории возможен только интенсивный путь – реконструкция немногих оставшихся общежитий и дальнейшее благоустройство дворов. Причем здесь уже действуют рыночные механизмы: кредитоспособные жильцы не ждут милостей от городских властей, а на собственные средства огораживают и благоустраивают участки возле домов, меняют инженерные сети. Благодаря однородному социальному составу проживающих перспективы создания ТСЖ и дальнейшего улучшения жилфонда более чем реальны.
Территория от «Электросилы» до площади Победы
Жилищные проекты, реализуемые на территории
|
| Адрес | Компания | Тип дома | Срок сдачи | Этажность |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Варшавская ул., от ул. Кузнецовской до ул. Бассейной, «Янтарный берег» | ЛЭК | Кирпич/монолит | II кв. 2005 г., IV кв. 2005 г. | 7-17 |
| 2 | Пересечение ул. Варшавской и ул. Благодатной, «Северное сияние» | ЛЭК | Панель, кирпич/монолит | III кв. 2004 г., IV кв. 2004 г., III кв. 2005 г.
| 10, 15-17 |
| 3 | Пересечение ул. Победы и ул. Варшавской, «Огни Москвы» | «Петербургская Недвижимость» | Кирпич/монолит | II кв. 2006 г.
| 10 |
| 4 | Пересечение ул. Варшавской и Ленинского пр. | «Трест-36» | Кирпич | III кв. 2005 г. | 5-23 |
| 5 | Московский, 172 | «Аркада» | Кирпич/монолит | I кв. 2005 г.
| 5 |
| 6 | Яковлевский пер., 7, «Элита» | Агентство «Васильевский остров» | Реконструкция | IV кв. 2004 г. | 7 |
Динамика цен на первичном рынке, $/кв.м
Динамика цен на вторичном рынке по территориям, $/кв. м
