В Северной столице работают несколько компаний, которые готовы проводить за свой счет капитальный ремонт в зданиях при условии, что получат в свое распоряжение чердачное пространство. Между тем с конца 1990-х годов в Петербурге то и дело возникали скандалы, связанные с мансардным строительством в историческом центре города. Благую цель чиновников и застройщиков далеко не всегда разделяли жильцы реконструируемых домов. В результате чиновникам из КУГИ пришлось принять участие не в одном судебном разбирательстве. Тот факт, что под реконструкцию питерских чердаков пора подвести ясную законодательную базу, обсуждался еще на исходе прошедшего века. Городские депутаты наконец собираются приступить к решению этой проблемы.
Скандальный рынок
Вообще, приниматься за подготовку законопроекта следовало бы гораздо раньше. В стране уже второй год действует новый Жилищный кодекс. С его введением правовая база реконструкции жилых зданий радикально изменилась. Сейчас решение о реконструкции (с пристройкой и надстройкой) принимает не город-ская администрация, а общее собрание собственников многоквартирного дома.
Порядок проведения собрания определяется 6-й главой ЖК РФ. Решение проводить реконструкцию или отказать застройщику принимается большинством голосов, причем вне зависимости от способа управления: даже если в доме не создано ТСЖ, любой собственник имеет право голоса.
Впрочем, согласие жильцов на надстройку мансарды было необходимо и до введения нового Жилищного кодекса. Только тогда требовалось не решение кворума, а подпись каждого собственника, что трудноосуществимо. Поэтому застройщики нередко ухитрялись скрыть факт подготовки к строительству – как от жильцов, так и от районных администраций. И в один прекрасный день владельцы дома обнаруживали, что на их чердак завозят стройматериалы и оборудование.
Там, где впоследствии удавалось договориться, работы продолжались, хотя и приходилось нести дополнительные расходы. В других случаях доходило до суда. Строители теряли деньги, ушедшие на предпроектную подготовку, начатые объекты простаивали. В итоге многим компаниям приходилось оставлять данный сегмент рынка и переключаться на другие виды строительства.
На ухищрения строители шли, как правило, потому что пытались хоть как-то снизить риск потери средств, ушедших на первоочередные подготовительные работы. Прежде чем начать диалог с жильцами, компании приходится провести целый комплекс работ. Они необходимы для того, чтобы выяснить, существует ли возможность возведения мансарды
и будет ли проект рентабельным. Сюда входит сбор архивных данных (ПИБ, ГРИИ, ЖЭС), обследование существующих конструкций, вентиляционных каналов, всевозможные обмеры и многое другое.
Путь внедорожника
Сегодня самыми сильными и стойкими игроками данного сегмента рынка являются компании "Седьмое небо", "Адамс", "Антем" и "Мансарды Петербурга". Они давно ждут появления четких правил ведения реконструкции чердачных пространств. Строители готовы согласовывать свои проекты с собраниями жильцов, но были бы не прочь, если бы власти города законодательно регламентировали "аппетиты" собственников.
Генеральный директор компании "Мансарды Петербурга" Андрей Мыльников рассказывает, что для того чтобы получить "голос избирателя", часто бывает недостаточно обещаний капитального ремонта здания. Кто-то, например, готов согласиться на временные неудобства, связанные со строительством, если компания устроит в лагерь отдыха его ребенка. Другой настаивает на проведении ремонта в квартире. Но чаще, говорит он, требуют по мелочи: кому потолок побелить, кому радиатор заменить и тому подобное.
Действующий нынче Жилищный кодекс дал гражданам право самостоятельно решать судьбу своего дома. Но, конечно, далеко не все зависит от них. Исходя из решения общего собрания собственников оформляется протокол, являющийся основанием для подготовки разрешительной документации на проектирование и строительство. При подготовке проектной документации инвестору неоднократно придется побывать в КГИОП и КГА. Здесь инвестор рискует остаться без мансарды, а жильцы – без лагеря отдыха, побеленного потолка и радиатора.
Самая "труднопроходимая" инстанция на пути реализации проектов по строительству и реконструкции зданий в исторической части города – КГИОП. В течение всего 2004 года в комитете шла подготовка инвестиционной программы по строительству мансард. Еще во время подготовки председатель КГИОП Вера Дементьева сообщала, что в основном предполагается реконструкция исторических мансард. Таким образом, инвесторам давался зеленый свет на перестройку уже существующих "обитаемых" чердаков. Подобные проекты гораздо менее выгодны, чем строительство новых квартир в чердачных пространствах, а иногда и вообще неосуществимы. В мансардах, как правило, расположены квартиры, значительная часть которых –
коммунальные. Здесь на плечи инвестора, помимо отчислений на инфраструктуру, затрат на капитальный ремонт здания и реконструкцию, ложится процесс расселения собственников. В Петербурге еще полным-полно обычных коммуналок, расположенных не на чердаках, но до сих пор не расселенных из-за низкой эффективности подобных проектов.
Почти единогласно
"Наш комитет будет весьма жестко стоять на страже исторического центра и всячески пресекать любые попытки незаконного строительства мансард, доводя каждый подобный случай до суда", — подчеркивает Вера Дементьева. И слово держит. В последнее время возбуждено три иска о незаконном строительстве мансард на 7-й Линии Васильевского острова, Крюковом канале и Невском проспекте. В такой ситуации строителям нелегко рассчитывать на высокие объемы реконструкции.
Вторым труднопреодолимым барьером всегда был КГА. Однако – как раз когда писалась программа – главным архитектором города стал Александр Викторов. В отличие от своего предшественника, он вполне допускает возможность "ревизии" охранной зоны в центре Петербурга и смягчения или снятия ряда существующих ограничений, которые "тормозят развитие центра".
Если КГА проявляет сдержанное сочувствие по отношению к инвесторам проектов, то в Жилищном и Строительном комитетах они легче находят взаимопонимание. КС, разумеется, заинтересован в притоке дополнительных средств от отчислений на инфраструктуру. А для ЖК реконструкция чердаков – это капитальный ремонт зданий без использования бюджетных средств.
Еще одно ведомство, непосредственно заинтересованное в развитии данного рынка, – КУГИ. Осенью 2000 года оно уже имело опыт участия в судебном процессе о незаконном строительстве мансард. Прецедент создали инициативные жильцы пострадавших домов. Тогда Городской суд впервые признал незаконной существующую практику реконструкции.
По словам заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, подобные прецеденты в будущем маловероятны. В свете нового жилищного законодательства все мансарды, проданные на торгах или сданные в аренду до создания в доме ТСЖ, являются легитимными, говорит он.
Непосильная ноша
Жилищный кодекс дает собственникам право самим принимать решение, появится ли в их доме мансарда. Но помимо прав в нем прописаны и обязанности. По закону на плечи собственников ложатся проблемы финансирования текущего и капитального ремонта общих помещений, конструкций и сетей здания. При современном состоянии большей части домов старого фонда их санация за счет жильцов трудно осуществима. По словам Андрея Мыльникова, на санацию одного пятиэтажного двухсекционного дома требуется 8–9 млн руб. Здесь вряд ли можно справиться своими силами. В историческом центре есть дома, жильцы которых могут позволить себе взять и скинуться на ремонт по 400 тыс. руб. с каждой семьи, но таких, разумеется, десятки на фоне тысяч. Подавляющему большинству без помощи государства не обойтись, но капитальный ремонт старого фонда идет черепашьими темпами. К тому же ЖК и ГУЖА не практикуют капитальных ремонтов без расселения, а частные инвесторы готовы за свой счет ремонтировать здания без выселения жильцов.
А с ремонтом нужно спешить, иначе скоро может оказаться дешевле не ремонтировать, а воссоздавать.
В капитальном ремонте уже сегодня нуждаются не менее 2 500 домов центральных районов Петербурга. Вообще же, средний износ зданий в историческом центре, построенных более 50 лет назад и капитально не ремонтировавшихся, составляет 27–35%. Следовательно, через пять-семь лет многие дома старого фонда достигнут критического состояния. Дело в том, что после 40% износ резко ускоряется, ежегодно прибавляя по 3–4%. При достижении 50%-го износа здание может быть признано аварийным.
Инженерное оборудование значительной части старого жилищного фонда устарело морально и физически. Электрические сети, например, часто становятся причиной пожаров с самыми трагическими послед-ствиями. Системы отопления неэкономичны. Несмотря на то что около 40% квартплаты уходит на услуги по отоплению и горячему водоснабжению, износ сетей старого фонда по-прежнему лишь увеличивается. При этом цены на энергоносители также продолжают расти. В результате дом превращается в денежный насос, мощность которого нарастает с каждым годом.
В диалоге с инвестором жильцам следует убедиться, что проект реконструкции (помимо всего) предусматривает комплекс мероприятий по энергосбережению. В частности –
техническое совершенствование и реконструкцию инженерных систем. Современные технологии и оборудование позволяют экономить 20–25% тепла. На столько же, при условии наличия приборов учета (об их установке тоже можно попробовать договориться), сократится статья расходов на оплату отопления и горячего водоснабжения.
И волки сыты
Строительство мансард выгодно всем: и строителям, и горожанам, и городским властям. Первые получают возможность создавать дорогие квартиры, не тратясь на новое строительство и прокладку инженерных коммуникаций. Тем более что речь идет о центре города, где новое строительство теперь фактически приостановлено. Жильцам это выгодно по причине улучшения качества и повышения стоимости их жилья.
А город просто экономит свои средства, выделяемые на реконструкцию и капремонт.
По подсчетам специалистов таких компаний, как "Антем", "Мансарды Петербурга", потенциальный оборот рынка строительства мансард в городе составляет около $4 млрд. В то, что все эти деньги могут быть освоены в обозримом будущем, верится с трудом. КГИОП – ведомство не косное, но консервативное по определению. Петербург – город-музей, где "наряду с отдельными объектами культурного наследия охраняются и главные градостроительные принципы, критерии, правила формирования исторической среды" (Петербургская стратегия сохранения наследия, глава 6).
Запрет на строительство мансарды по причине того, что дом находится под охраной КГИОПа, а весь облик "исторической среды" под охраной ЮНЕСКО, понятен. Но жилец вряд ли виноват в том, что его дом проектировал Росси. Между тем в центре продолжают рассыпаться как "просто старые" здания, так и памятники. У первых есть шансы на санацию за счет внебюджетных средств. С последними может случиться так, что реконструкции не будет, но будет такая охрана культурного наследия, что камня на камне не останется.
