Профессиональные стандарты Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области формулируют, в числе прочих, и правила оформления договоров. За каждым из них стоит большой опыт специалистов, накопленный в процессе преодоления типичных проблем. Их соблюдение обеспечивает бесконфликтное и качественное ведение бизнеса. Об истории создания и общих принципах, лежащих в основе выверенных правил игры, в "БН" написано немало. Развитие стандартов – живой процесс, определяемый развитием рыночных отношений и действующего законодательства. Внимательное изучение профстандартов и внедрение их на практике помогает новичкам рынка избежать многих ошибок и неудач, облегчает взаимопонимание и взаимодействие профессионалов в процессе проведения совместных сделок. А клиенту дает гарантию соблюдения его интересов и возможность оценить, насколько квалифицированно его обслуживают.
Сегодня мы начинаем более подробно знакомиться с тем разделом, который посвящен договорным отношениям риэлтеров с клиентами. И затронем проблемные моменты, которых можно легко избежать при условии четкого следования тому или иному стандарту организации риэлтерской деятельности, принятому в цивилизованном бизнес-сообществе.
|
3. Контрактные отношения с клиентами 3.1. Общие положения при проведении сделок с жилой недвижимостью 3.1.1. Агентство может представлять интересы клиентов при наличии на начало финансового обеспечения конкретной сделки со всеми ее сторонами договорных отношений, описывающих обязательства сторон и условия совершения сделки. |
Наиболее динамичный и конструктивный этап сделки начинается в момент, когда потенциальный покупатель объекта недвижимости принимает решение и вносит залог, подтверждающий серьезность его намерений. Порой от покупателей принимаются залоги под квартиры, с владельцами которых еще не заключен договор. И нет гарантии, что это вообще произойдет. Возможное последствие – потеря драгоценного времени и жестокое разочарование клиента. Аналогично и продавец часто не имеет официального подтверждения заключения договора с покупателем и сведений о его значимых условиях. Такая ситуация часто возникает в агентствах, использующих "непрозрачную" схему отношений (при которой продавца и покупателя не связывает общий предварительный договор). Грамотный и ответственный подход, подтверждающий, что фирма следует принятым стандартам, предполагает в этом случае вводить в текст договора с покупателем сведения о наличии договора, заключенного с продавцом (с указанием регистрационного номера, даты заключения и окончания соглашения). Также должен быть установлен порядок письменного извещения продавца о том, что на его объект заключен договор с покупателем и получено залоговое обеспечение. Тогда на практике уменьшится количество случаев расторжения намечающихся сделок и упростится контроль над соблюдением данного стандарта.
3.1.2. Под условием совершения сделки подразумеваются: – суммы, выплачиваемые покупателем и получаемые продавцом; – предполагаемые сроки совершения различных этапов и окончания сделки и обстоятельства, могущие повлиять на изменение этих сроков, срок действия договора либо его пролонгацию; – условия, при соблюдении которых стороны считают договор исполненным; – характер взаиморасчетов и порядок выплат; – существенные положения нотариально удостоверяемого договора передачи прав собственности: вид договора (купли-продажи, мены, дарения, обмена, уступки прав, перемены стороны в обязательстве); объявленная стоимость отчуждаемого имущества; возможность отчуждения имущества от имени продавца на основании нотариальной доверенности.
Основные условия сделки (суммы, сроки, условия исполнения, порядок взаиморасчетов), приведенные в данном стандарте, не требуют особых комментариев, во многом определяются действующим законодательством и конкретизируются определениями из других разделов. А вот в отношении "положений нотариально удостоверяемого договора" все сложнее. Если они не обозначены в предварительном договоре, клиент рискует получить кота в мешке. Чаще всего такая угроза возникает при приобретении (отчуждении) объекта клиентом без согласия супруга либо комнат в коммунальной квартире без ведома соседей-сособственников. Продавать (покупать) по закону - нельзя, зато можно "как бы подарить" (принять в дар). И вот недобросовестное агентство, не сумевшее (или даже не пытавшееся) получить у сособственников отказ от преимущественного права покупки или у супруга клиента – соответствующее согласие, навязывает продавцу (покупателю) договор дарения вместо купли-продажи. Возмездная сделка, прикрывающая безвозмездные отношения, является ничтожной по закону и моментально признается недействительной по суду. Если же данный стандарт нарушается, и форма договора изначально не была определена грамотно, выходит, что агентство (даже если оно провело сделку, впоследствии создавшую проблемы клиентам) формально выполнило все принятые на себя обязательства. Случись что, с него взятки гладки.
Значима и цена, указанная в нотариальном договоре. Исходя из нее, начисляется взимаемая пошлина. Облагаемая пошлиной сумма не может быть меньше инвентаризационной стоимости, указанной в техпаспорте. Между тем именно последняя чаще всего фигурирует в договоре как стоимость продаваемого объекта недвижимости (поскольку меньше рыночной в несколько раз). Но такая незначительная экономия, как показывает практика, не всегда себя оправдывает и может не устраивать одну из сторон. Этот вопрос, учитывая еще и нюансы налогообложения, целесообразно согласовывать заблаговременно, дабы не возникло чрезмерного накала страстей на пороге нотариальной конторы, и сделка в последний момент не разладилась.
Возможность отчуждения по доверенности также важно оговаривать заранее. Необходимо время, чтобы узнать: жив ли доверитель, не был ли он введен в заблуждение, не отменил ли доверенность в связи с изменением намерений и пр.
3.1.3. Договор купли-продажи недвижимости должен описывать порядок расчетов по сделке при проведении прямых продаж в соответствии со следующим алгоритмом: – первая часть (не более 50%) – не ранее регистрации договора в государственном регистрирующем органе; – вторая часть – после перерегистрации по новому месту жительства ("прописки-выписки"), освобождения, подписания актов приемки объекта недвижимости и завершения работ по сделке. Возможно дополнительное дробление второй части в соответствии с правилами конкретного агентства.
Данный пункт иллюстрирует роль стандартов в заполнении пробелов действовавшего на момент их принятия законодательства. Он фиксирует правила делового оборота, сложившиеся на рынке еще до того, как федеральным законом о регистрации в 1997 году было признано, что права собственности не возникают у покупателя до момента государственной регистрации. Стандарт же гораздо раньше наложил вето на выплаты сразу после нотариата. Не менее 50% от стоимости целесообразно оставлять в качестве значимого стимула к выполнению всех обязательств по своевременной перерегистрации и освобождению жилья. А из них до момента передачи объекта по акту сдачи-приемки обычно "придерживается" до 10% от стоимости - чтобы недвижимость передавалась вовремя и в надлежащем состоянии.
| 3.1.4. В договоре должно быть отражено, кто оплачивает оформление документов и иные расходы. |
Клиенты, тратя или получая в процессе сделки огромные суммы, весьма болезненно относятся к неожиданно возникающей необходимости нести еще какие-то, пусть даже незначительные, расходы. Сделка с недвижимостью – всегда стресс для ее участников. И на его фоне достаточно пустяка, чтобы развился кризис отношений. Поэтому любых ситуаций, сводящихся к формуле "дайте еще денег", желательно избегать, заранее согласовав и конкретизировав абсолютно все сопутствующие расходы сторон.
| 3.1.5. Любые изменения правил выплат должны сопровождаться письменными заявлениями покупателя, подтверждающими принятие покупателем ответственности за эти изменения на себя. При отсутствии указанных заявлений последствия изменений в порядке выплат являются ответственностью агентства. |
На самом деле ни один грамотный риэлтер не потратит средств клиента и не изменит условий взаиморасчетов на свой страх и риск – всегда только по согласованию с покупателем (продавцом) или даже по его инициативе. Но если данные распоряжения, не будучи оформлены должным образом, приведут к негативным последствиям, клиент охотно откажется от своих слов, возложив на фирму ответственность за случившееся. Так что данный стандарт формулирует своеобразные "правила самозащиты риэлтера".
| 3.1.6. Цена на объект недвижимости, указываемая агентством во внешней рекламе, должна включать в себя все расходы заказчика по проведению сделки, за исключением государственной пошлины за нотариальное оформление и оплаты регистрации прав на недвижимость. |
Такой стандарт исключает возможность недобросовестной конкуренции в периоды ажиотажного спроса на рынке недвижимости. Некоторые фирмы, не соблюдающие данного принципа, сознательно вводят потенциальных покупателей в заблуждение относительно стоимости объекта. Они искусственно занижают рекламную цену, организуя своеобразный аукцион претендентов. В результате чего цена объекта возрастает до среднерыночной, а то и превосходит ее. Подобные методы работы, чреватые моральными потерями для многих клиентов, не поощряются цивилизованными риэлтерами.
Договор, отвечающий требованиям профстандартов, сбалансирован, в нем учтены многие нюансы. Он защищает интересы как потребителей услуг, так и самих профессионалов рынка. А если грамотно составленный договор имеет бесспорную юридическую силу, то все стороны будут ответственно относиться к принятым на себя обязательствам.
В следующих номерах "БН" мы продолжим анализ положений раздела профстандартов "Контрактные отношения" и определим значимые для продавцов и для покупателей условия оформления контрактных отношений.
