Однако в последнее время со стороны покупателей снова появился интерес к промышленным землям и объектам.
Выгодно всем
По данным компании Peterland, на территории Петербурга насчитывается 60 промышленных зон. Эксперты убеждены, что реально функционировать может только половина из них. Использовать остальные зоны под производственные цели не имеет смысла. Во-первых, потому что загрузка мощностей на петербургских промышленных объектах, как правило, не превышает 30–40%, а часть заводов и фабрик и вовсе свернули свою деятельность. Во-вторых, физический износ основных фондов многих предприятий составляет 60–70% и ежегодно увеличивается из-за отсутствия средств на воспроизводство.
Для собственников таких объектов наилучший вариант в этой ситуации – продать земельный участок, вынести неэффективно использующееся предприятие за черту города и за счет вырученных средств обновить свою производственную базу.
Казалось бы, и девелоперам освободившиеся промплощадки должны казаться лакомым кусочком. Приобрести свободный участок земли под массовую застройку становится все сложнее. Промзоны, по сути, становятся единственным источником получения больших площадей под комплексное строительство. «Мы часто говорим о дефиците земельных участков в центре города, забывая при этом, что как минимум 600 га в пределах внутреннего промышленного кольца заняты производством, – рассуждает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Евгения Васильева. – И это – абсолютно нормальные, ликвидные территории, которые фактически находятся в составе жилых районов. К ним подведены дороги, там есть инженерная инфраструктура, что для девелопера так часто является головной болью».
Кроме того, стоимость промышленных земель значительно ниже среднерыночного уровня. По сведениям Peterland, в середине лета 2010 года диапазон цен на предлагаемые к продаже производственные участки в Северной столице составлял $73–145 за кв. м. Предложения земли под жилую и коммерческую застройку начинаются от $200 за кв. м. А максимальные цены – на маленькие участки в центре города под многофункциональное использование – составляют $2800–3300 за кв. м.
Переехать не просто
Выгода кажется очевидной для обеих сторон. Тем не менее петербургские предприятия, несмотря на свое плачевное положение, без особого энтузиазма смотрят на перспективу переезда. Девелоперы также не горят желанием браться за решение проблемы комплексного выноса промзон за черту города и за строительство на их месте новых кварталов. И на то есть целый ряд причин.
Одна из них – в сложности перебазирования. Прежде всего, из-за неясных гарантий для предприятий, которым предстоит переезд. «До кризиса не задумывались, кто будет собирать чемоданы пожилых рабочих, мастеров и конструкторов, – говорит заместитель генерального директора ОАО «ЛОМО» Марина Зверева. – И вообще, с какой радости они куда-то поедут? Где они будут жить, как им туда добираться? Думали только об одном – кому интересна оставшаяся площадка. А сегодня все уже понимают, что пока не будет развита система доходных домов и найма жилья, об этом говорить бесполезно. Никто не поедет за Шушары и дальше».
Тем не менее, по словам Марины Зверевой, некоторые предприятия публично заявили о желании переехать. Это – судостроительная фирма «Алмаз» на Петровском острове, принадлежащая банку «КИТ Финанс» и ОАО «ПЭО «Ленстройматериалы», и старейшее петербургское производство «Адмиралтейские верфи», которое будет перебазировано с Ново-Адмиралтейского острова в Кронштадт. «Свою готовность к переезду выразили также несколько предприятий, которые находятся в районе Кондратьевского проспекта», – сообщила госпожа Зверева.
Но только согласия собственников промобъектов недостаточно, необходимы еще подготовленные территории. «Площадок для работы с первым, вторым, третьим и четвертым классом опасности отходов в Ленобласти нет, – констатирует Марина Зверева. – Есть земельные участки, где прекрасно может функционировать сборочный завод или предприятие фармакологии. Но кластер гальванических или оптических производств существовать не может, поскольку концентрация выбросов здесь просто сумасшедшая».
Бизнес просит помощи
Проблему комплексного выноса промзон за черту города и строительство на их месте новых кварталов не удается решить еще и потому, что подходящие участки давно находятся в частной собственности и стоят непомерно дорого. «На сцене появляются частные игроки, владеющие большими территориями, – объясняет директор департамента строительных проектов ОАО «Банк ВТБ» Владимир Вишневский. – На этих землях могут быть реализованы интересные проекты, в связи с чем возникает вопрос: как должны взаимодействовать эти девелоперы с местными органами власти». По мнению эксперта, в условиях кризиса государство обязано брать на себя хотя бы часть затрат по финансированию таких зон: «Прошлые пять лет сформировали не совсем правильное представление, будто все должно ложиться на плечи инвестора. Но сейчас ситуация поменялась, и если мы хотим, чтобы в город продолжали приходить компании мирового уровня, соответствующие условия просто необходимы. Должна быть достаточно дешевая земля, приемлемые затраты на инженерные сети, хорошо развитая транспортная инфраструктура. Если же власти будут и дальше считать, что частные инвесторы должны за счет собственных вложений и дороги построить, и все сети проложить, да еще и профинансировать стройку, то вряд ли они получат новых резидентов в свои промышленные зоны».
Эксперты приводят в пример опыт зарубежных стран. В США на территории, которая подвергается редевелопменту, в период реализации проекта фактически не работают рыночные механизмы. В Восточной Европе действует программа развертывания новых промышленных зон и индустриальных парков. В странах Балтии реновация промзон субсидируется структурами Евросоюза. «В Восточной Германии создание новых индустриальных зон практически полностью прошло за счет бюджетных денег, – рассказывает исполнительный директор ОАО «Корпорация развития Ульяновской области» Сергей Васин. – Частный бизнес, работая без поддержки государства, не сможет предложить конкурентоспособную площадку».
Владимир Вишневский считает, что Петербургу необходима долгосрочная инвестиционная программа по развитию депрессивных территорий. «Сейчас на эту тему мы ведем достаточно активный, открытый диалог с городской администрацией, – поделился предприниматель. – Пытаемся донести до власти, что если сегодня будет оказана поддержка бизнесу, то через пять-десять лет она обернется достаточно серьезной отдачей в виде налоговых поступлений, новых рабочих мест, хороших дорог и т. д.».
Впрочем, кое-какие шаги в сторону бизнеса государство все же делает. Заместитель председателя экспертного совета по градостроительной деятельности Комитета Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям Елена Косаренкова рассказала, что сейчас активно идет процесс совершенствования законодательных актов об инвестиционных процессах в градостроительстве. В частности, подготовлены поправки, в соответствии с которыми меняется Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах», – новые налоговые льготы будут едиными для всех инвесторов, осуществивших вложения на общую сумму от 800 млн руб. (в настоящее время льготные ставки налогов и сроки предоставления различаются в зависимости от сумм вложений). При этом сами льготы будут более существенными.
Шансы только у центра
По словам директора по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург Николая Пашкова, реальные перспективы в ближайшие три-пять лет имеют лишь те производственные площадки, которые расположены в историческом центре города. В основном это зоны, расположенные вдоль Обводного канала, Московского проспекта, в районе Черной речки. Большое количество предприятий находится и на Васильевском острове (это район Уральской улицы и территории, прилегающие к Балтийскому заводу). Несомненный интерес представляют также участки на Петроградской стороне – практически весь Петровский остров и отдельные кварталы в западной и восточной частях района. «Все остальные площадки неинтересны инвесторам, – уверен эксперт. – Рыночная ликвидность по проектам, которые там можно реализовать, совсем не очевидна, а потому найти под них финансирование сейчас просто нереально».
Что касается промышленных площадок в историческом центре, то мнения специалистов относительно того, объекты какого назначения здесь лучше возводить, разделились. Например, эксперт компании «Охта Групп» Михаил Бимон считает, что наибольшие перспективы имеет строительство жилых домов. «Причем недвижимость на таких площадках целесообразно возводить именно элитную, иначе проект будет экономически невыгоден», – утверждает господин Бимон. Логика здесь простая: инвестиции отбиваются быстрее, а затраты на эксплуатацию дома ложатся на плечи жильцов. Бизнес-центр или торговый комплекс, например, окупается дольше, и рисков здесь больше – непонятно, будет ли объект востребован и по какой цене.
Но многие опытные специалисты по недвижимости, напротив, убеждены, что не стоит строить жилье на территории бывшего предприятия. Особенно если оно занималось производством продукции, дававшим вредные отходы. Кроме того, практически все успешно реализованные до кризиса проекты редевелопмента не включают в себя жилую функцию и при этом они неубыточны. Например, прекрасно развивается общественно-деловая зона на месте территории завода «Красный треугольник». Вполне благополучна судьба бизнес-центра «Лангензипен», который вырос на месте завода «Знамя труда». Удачным признается и проект преобразования бывшего Смольнинского хлебозавода на Лиговском проспекте в первый петербургский лофт, на пяти этажах которого разместился многофункциональный культурный центр современного искусства.
Однако эксперты едины во мнении: сегодня вопрос застройки городских промышленных пятен – второстепенен. Гораздо более важная задача – процедура выноса предприятий за пределы Петербурга и создание достойных условий для их дальнейшего функционирования. «Наконец-то наступило время, когда, говоря о редевелопменте промышленных территорий, мы думаем не только о том, как бы побыстрее застроить их дорогим жильем или красивыми офисами, – выражает общее мнение Марина Зверева. – Это очень позитивная тенденция. Редевелопмент должен развиваться, но нельзя вместе с водой выплеснуть ребенка. Промышленность в нашем городе должна существовать и развиваться».
