Председатели двух заинтересованных ведомств – Юнис Лукманов (Жилищный комитет) и Игорь Метельский (Комитет по управлению государственным имуществом) – четко обозначили свои доводы. С точки зрения чиновников, к общему имуществу собственников многоквартирного дома может быть отнесена площадь, которая «предназначена для обслуживания более одного помещения в данном доме». Иными словами, город готов судиться за любые чердаки, подвалы, колясочные. Если помещение не предназначено «исключительно» для, например, размещения водомерного узла или центрального теплового пункта и «не полностью им занято», то администрация рассматривает эту площадь как свою собственность.
Народ против КУГИ
Игорь Метельский признает, что существующее законодательство не дает ответа на вопрос, что в многоквартирном доме принадлежит жильцам, а что – государству. Поэтому в имущественных спорах приходится полагаться только на судебную практику. В этом не было бы ничего необычного, но в настоящее время не существует закона, определяющего разницу между долевой собственностью жильцов многоквартирного дома и собственностью государства.
Теоретически вопрос о «предназначенности» нежилых помещений многоквартирных домов должен регулироваться Гражданским (статья 290) и Жилищным (статья 36) кодексами РФ. В текстах обоих законов право пользования помещениями, предназначенными для обслуживания более одной квартиры в доме, отдается жильцам. Однако в практике КУГИ имеется значительное число случаев сдачи в аренду помещений, которые по своему первоначальному проектному назначению являлись местами общего пользования дома. При этом если они были зарегистрированы как собственность Санкт-Петербурга, КУГИ настаивает на праве распоряжаться ими по собственному усмотрению.
Все логично, но в ситуацию вмешалась жилищно-коммунальная реформа. Суть замысла реформаторов состоит в том, что собственникам предлагается самостоятельно управлять своим имуществом. В связи с этим администрация всячески приветствует создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) в многоквартирных домах. Разумеется, члены создающихся товариществ неравнодушны к судьбе своих чердаков, подвалов и колясочных.
Многие нежилые помещения могут стать источником дохода в бюджет ТСЖ. Точно так же, как и в бюджет города. В чем и кроется причина столкновения интересов двух административных ведомств. Юнис Лукманов пытается реформировать ЖКХ и готов передавать товариществам право (или бремя) управления многоквартирными домами. С другой стороны, Игорь Метельский по долгу службы отстаивает государственную собственность.
Недавно председатели двух комитетов собрали представителей СМИ во дворце Кочубея, где сообщили, что никакого конфликта между ЖК и КУГИ нет. Юнис Халитович и Игорь Михайлович, по их собственному утверждению, пришли к полному взаимопониманию в вопросе использования нежилых помещений. Причем позиция выработана не на пустом месте – петербургский КУГИ имеет огромный опыт участия в судебных процессах на предмет права использования нежилых помещений.
До и после
Администрация будет отстаивать свои права на нежилые помещения, которые были сданы в аренду или назначены под реконструкцию до 1 января 1995 года (дата вступления в силу статьи 290 ГК РФ). В соответствии со статьей 3 Закона РФ «О приватизации…» от 4 июля 1991 года, собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного жилищного фонда являлись только совладельцами мест общего пользования. А совладелец и собственник – не одно и то же.
Приватизировались исключительно квартиры – частная собственность ограничивалась крайними границами чертежа, который хранится в проектно-инвентаризационном бюро. Все, что находилось за пределами чертежа, как предмет частной собственности не рассматривалось. В результате КУГИ рассматривает любые помещения, сданные в аренду до 1 января 1995 года, как казенные.
Если же использование мест общего пользования в доме государственного жилищного фонда началось после названной даты, то (с учетом статей 209 и 290 ГК РФ) право собственности города может быть признано неправомерным. По словам Игоря Метельского, город намерен не продлевать договоры аренды по таким помещениям и не заключать новых. Начальники районных управлений КУГИ получили распоряжение принимать меры по освобождению помещений от арендаторов и докладывать об этом в комитет в целях регистрации прекращения права государственной собственности.
По словам Юниса Лукманова, процесс перевода нежилых помещений в состав общего имущества жильцов многоквартирных домов уже активно идет. Вот только один пример – в текущем году товариществам вручено 136 ордеров на колясочные.
По всей видимости, у Городского суда скоро прибавится работы. Жилищный комитет совместно с КУГИ подготовил предложения по передаче ряда нежилых помещений в доверительное управление коммерческим организациям. Дата старта данного предприятия пока не назначена. Администрация ждет результатов реализации эксперимента в Адмиралтейском районе, где около 100 объектов недвижимости были переданы в доверительное управление компании «Питер Дуссманн». Генеральный директор компании Александр Володьков уверен, что приход в этот сегмент рынка управляющих компаний не только поможет более эффективно использовать объекты недвижимости, но и окажет положительное влияние на состояние жилищного фонда.
