Об этом шла речь на круглом столе "Ипотека – двигатель национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", состоявшегося в рамках Х Петербургского международного экономического форума.
Дисбаланс и дискомфорт
Условия по ипотеке уже более чем лояльны: отсутствие первого взноса, ставки – на уровне инфляции и даже ниже, 75-летний возрастной рубеж для заемщика, "вера на слово" при оценке платежеспособности. Но получить одобрение банка на выдачу кредита намного проще, чем приобрести на одолженные деньги квартиру. По данным банков, от 50 до 70% одобренных кредитов не реализуются.
Глава Росстроя Сергей Круглик уверен, что основная беда в решении жилищной проблемы – отсутствие предложения. При сохранении нынешней динамики объемов строительства в стране к 2010 году будет строиться не 80 млн кв. м жилья, как запланировано нацпроектом, а 52 млн. Что делать в этой ситуации?
Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева считает, что программа "Жилище" уже предусмотрела все необходимые меры для обеспечения наращивания объемов строительства: субсидирование процентной ставки по кредитам на подготовку территорий под застройку и госгарантии по ним.
Застройщики думают иначе. Вице-президент Корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко оценивает годовой спрос на новые петербургские квартиры в 4 млн. кв.м. Обеспечение таких объемов строительства позволило бы сбить рост цен. Но базы для этого нет, уверен Вячеслав Семененко. И дисбаланс между спросом и предложением будет нарастать в течение еще двух-трех лет.
Кривая доступности
По данным Фонда "Институт экономики города" разрыва между темпами роста доходов и стоимости жилья нет. Надежда Косарева привела график изменения индекса доступности жилья: на протяжении нескольких лет он держится примерно на одном уровне и составляет 4,5–4,6. Показатель означает, что среднестатистическая семья со среднестатистическими доходами может, не тратя ни копейки на текущее потребление, за 4,6 лет накопить денег на квартиру площадью 54 кв. м. Национальным проектом запланировано, что индекс доступности к 2010 году не будет превышать 3,5 лет. Средний доход семьи из трех человек – 324 тыс. руб. в год. Следовательно, говорит генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, доступной для такой семьи можно считать квартиру стоимостью не более 1,1–1,2 млн руб.
Поэтому, считает руководитель федерального ипотечного агентства, государство должно обеспечить условия, при которых застройщикам будет выгодно строить и продавать по приемлемым для большинства россиян ценам квартиры и дома эконом-класса.
Региональные операторы АИЖК (например, агентство Ленинградской области) уже выступают заказчиком-застройщиком строительства жилья эконом-класса.
Влияние доступности ипотеки на рост цен участники круглого стола оценивают по-разному. Гендиректор "МИЭЛЬ-брокеридж" Наталья Кирпиченко отводит кредитам 30% роста. Александр Семеняка говорит, что ипотека, с помощью которой проходит 3,6% сделок, принесла на российский рынок жилья всего 2,4% "новых" денег и не могла существенно изменить ситуацию.
Ипотека – не двигатель национального проекта, а необходимый, но далеко не достаточный инструмент для решения проблемы жилья. Глава Городского ипотечного банка на Северо-Западе Игорь Жигунов считает, что для развития этого инструмента необходимо переводить кредиты на рублевый ресурс, разработать стандарты кредитования. И обсуждать текущий момент на адресных общеструктурных мероприятиях. В частности, на Петербургском ипотечном форуме, который пройдет 1–2 марта 2007 года.
