Перспективность инструментов российского и международного рынков капитала для строительства обсудили участники Третьей ежегодной конференции "Финансовые инструменты на рынке строиндустрии–2006". Госчиновников, банкиров и строителей в "Ренессанс Балтик отеле" 2 июня собрали информагентство Cbonds и Издательский дом РЦБ.
Текущая ситуация характеризуется сокращением объемов банковского финансирования строительных компаний (по данным директора по Северо-Западу Городского ипотечного банка Игоря Жигунова – вдвое за 2005 год). Небезызвестный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве…" ограничил приток денег от частных лиц. Да и стоимость их, по оценке вице-президента Корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслава Семененко, составляет как минимум 8–12%, а иногда и все 30% годовых. Привлечение кредитов малодоступно в основном из-за необходимости предоставить обеспечение в виде залогового имущества. Проектное финансирование – инструмент недешевый, по мнению самих банкиров.
Видим цель
Поэтому строительные компании достаточно активно осваивают другие инструменты финансового рынка – выпуск корпоративных облигаций, векселей, кредитных нот. Привлечение средств в уставный капитал путем публичного размещения акций (IPO) – наиболее распространенный способ в западных странах – пока практически не освоено. Несколько компаний заявили о планах осуществить IPO до конца этого года.
Для размещения акций компаниям приходится проводить консолидацию бизнеса, раскрывать информацию о распределении денежных потоков, системе корпоративного управления. И не всем удастся осуществить эти меры к началу года. Однако, считает Игорь Жигунов, на внутреннем рынке масса свободных денежных средств, и вполне возможно привлечь $100–400 млн.
Руководитель регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам в СЗФО Павел Иванов отмечает, что привлечение средств в уставный капитал многие владельцы бизнеса расценивают как дополнительный риск с точки зрения потери собственности. На Северо-Западе, по данным ФСФР, 25 тыс. АО, это в 2,5 раза больше, чем в Германии. При этом осмысленно работают на рынке ценных бумаг – десятки. Значительная часть не соблюдает требования по раскрытию информации и ведению реестра. Именно этим открывая, по словам Павла Иванова, лазейку для недружественных захватов (рейдерства).
Купон на наклонной плоскости
Выпуск облигаций – это первый шаг на пути к IPO. Он также связан с необходимостью раскрывать финансовую отчетность перед потенциальными инвесторами, показывать структуру бизнеса, объекты вложения средств, прогнозировать денежные поступления, за счет которых потом будет погашен заем. В среднем на такую подготовительную работу уходит полгода-год. Прошедшие этот этап строители отмечают, что первый выпуск – наиболее затратный из-за операционных расходов и необходимости придать "приличный" вид акционерному обществу. Кроме того приходится преодолевать недоверие инвесторов к новому, неизвестному игроку.
Облигации выпустили в обращение петербургские застройщики: Группа ЛСР, ЛенСпецСМУ, "Северный город". "М-Индустрия" только зарегистрировала проспект эмиссии на 1 млрд.
Как показывает практика реализованных займов, доходность по ним снижается. Так, ЛенСпецСМУ снизило выплаты с 15% годовых до 11–11,5%. По облигациям Группы ЛСР ставка была снижена с 14% до 11% годовых.
По оценке главного аналитика долгового рынка ГК "Регион" Константина Комиссарова, инвесторы спокойно восприняли снижение доходности. Что говорит о росте доверия к отрасли, переоценке рисков строительных компаний.
Долевые облигации
Закон о долевом строительстве не мог быть оставлен без внимания. Кроме прочих обсуждались способы привлечения денег граждан на ранних этапах строительства через продажу векселей или облигаций. Как выяснилось, способ оценивается неоднозначно. Поскольку законно установлено равенство прав держателей ценных бумаг, "привязать" пакет облигаций к конкретной квартире, по мнению старшего юриста ЮФ "Линия права" Александра Казакова, сложно. Финдиректор компании "Камская долина" Владимир Пучнин считает этот инструмент нерыночным. А зам. председателя правления УК "Арсагера" Алексей Астапов уверен, что проблема решается – прописыванием в оферте всех условий погашения облигаций конкретной квартирой.
Продажа строящегося жилья через ценные бумаги вместо договора долевого участия, по оценке Александра Казакова, упрощает для банков кредитование таких покупок. Поскольку обратить взыскание на облигацию или вексель проще, чем на право требования по договору долевого участия.
Строительному и банковскому бизнес-сообществам предстоит дальнейшая работа по сближению позиций – для реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России".
Этой теме будет посвящен второй Петербургский ипотечный форум. Прошедший 1 марта Первый ипотечный стал наиболее представительным собранием российских профессионалов, от которых зависит реализация Национального проекта. Как сообщил шеф-редактор ГК "Бюллетень Недвижимости", сопредседатель оргкомитета Форума Владимир Николаев, в нем приняли участие около 600 строителей, банкиров, риэлтеров, ипотечных брокеров и страховщиков. Дата встречи для обмена мнениями, выработки консолидированной стратегии участников рынка и властей – 1–2 марта 2007 года.
