Организатором серии круглых столов, посвященных проблемам ипотеки, выступает Группа компаний «Бюллетень Недвижимости». Соорганизатор – журнал «Пригород». Мероприятия проводятся при поддержке ОАО «СанктПетербургское ипотечное агентство», ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования», Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо­Запада», Ассоциации банков Северо-­Запада, Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса.

Между форумами

Идея организации цикла «ипотечных встреч» возникла сразу же по окончании Первого Петербургского ипотечного форума. Участники мероприятия, состоявшегося 1 марта 2006 года, обсудили наиболее актуальные проблемы российской ипотеки. Для их решения запланирована работа в двух направлениях.

Первое предполагает регулярное проведение круглых столов с участием профессионалов рынка. Такие встречи должны способствовать выработке консолидированной политики и помогут донести до властей предложения бизнеса по реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Еще одна составляющая проекта – семинары для населения «Ипотека. Доступно и комфортно». Первый семинар под названием «Что такое ипотека?» состоится 7 июня 2006 года. Представители органов власти и специалисты рынка недвижимости расскажут об основах ипотечного кредитования, механизмах социальной поддержки граждан в приобретении жилья и др. Кроме того, участ
ники семинара ответят на все во просы населения.

Раз в год профессионалы и чиновники будут собираться в самом широком составе – на Петербургском ипотечном форуме.

Мнения участников разошлись

В развитии загородной ипотеки заинтересованы многие – банки, агентства недвижимости, ипотечные брокеры и, наконец, потенциальные заемщики, запросы которых пока далеко не удовлетворены. Однако, несмотря на всеобщий интерес, дело движется весьма скромными темпами. Причины подобного промедления обсудили участники круглого стола.

В мероприятии приняли участие представители государственных и финансовых структур, риэлтерских, оценочных и страховых компаний, причастных к операциям с загородной недвижимостью. Доклады экспертов перемежались вопросами, замечаниями коллег, причем отдельные ремарки то и дело перерастали в диалог. Так, неоднозначную реакцию участников вызвало выступление главы Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования Алексея Полякова. Он предложил восполнить недостаток доступного загородного жилья с помощью госзаказа. Председатель Коллегии адвокатов «Юридический центр «ЛЕКС» Лев Остромухов выступил против подобных мер. По его мнению, изза неразберихи в земельном законодательстве бюджетные вливания окажутся бесцельными. «Не вполне понятно, кто и на что будет тратить эти деньги», – резюмировал г-­н Остромухов.

В ходе круглого стола было озвучено немало интересных цифр. Как отметил в своем выступлении член правления, директор по Северо­Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов, объем рынка загородной ипотеки не превышает 2–5% от общего числа выдаваемых ипотечных кредитов. В свою очередь директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Павел Созинов обозначил динамику роста цен на рынке загородной недвижимости. По его словам, в 2004 году цены выросли на 30%, а 2005-м – на 10%. При этом сегодня стоимость квадратного метра коттеджа достигла городских показателей, превысив $1 тыс.

Говорят участники круглого стола «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости и коттеджного строительства»: 

Алексей Поляков,

генеральный директор Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования:

– Ипотечные схемы необходимо применять для приобретения объектов не только в пригородах Петербурга, но и в отдаленных районах Ленинградской области. Существуют разные варианты решения этой задачи. Ряд компаний предлагает проекты недорогого быстровозводимого жилья по западным технологиям – областное агентство будет реализовывать его через систему ипотечного кредитования. Второй путь связан с использованием объектов незавершенного строительства, которых сейчас немало на территории Ленобласти. Муниципалитеты могли бы провести их инвентаризацию и сформировать соответствующую заявку в инвестиционную программу агентства. Потом за счет привлеченных нами кредитов под гарантии областного правительства недострой можно превратить в социальное доступное жилье.

В областном бюджете на этот год заложено 800 млн рублей гарантий на развитие системы ипотечного кредитования и инвестирование в строительство жилья. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Москва) с 2006 года также готово вкладывать средства в возведение жилья в регионах России через действующего регионального оператора. Такое строительство будет осуществляться под гарантии областной администрации и муниципального образования.

Кроме того, сейчас в области действуют четыре региональные целевые программы. Это «Жилье для молодежи 2002–2011 гг.», «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на основе принципов ипотечного кредитования 2003–2012 гг.», «Развитие села», а также региональная целевая программа «Переселение граждан РФ, проживающих на территории Ленобласти из аварийного и ветхого жилищного фонда до 2013 года».

Павел Созинов,

директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН):

– На последнем совещании президиума Совета по национальным проектам первый вице-премьер Дмитрий Медведев рассказал о своем видении реализации программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». По его мнению, акцент необходимо переместить в сторону малоэтажного домостроения. В то же время на совещании в полномочном представительстве Президента РФ в СЗФО отмечалось, что сегодня у населения и банков есть средства на приобретение жилья, но использовать их невозможно из-за отсутствия инженерно подготовленных участков для строительства. Кроме того, проблемой является неразвитость строительной индустрии и отсутствие готовых объектов недвижимости, которые могли бы удовлетворить потребности граждан.

У региональных властей сегодня нет денег на развитие инженерии.
К тому же у жителей многих регионов достаточно низкий уровень доходов. Поэтому там не может развиваться ипотека в классическом варианте.

Более отрадная картина складывается вблизи мегаполиса. В настоящее время в пригородах Петербурга строится около 50 коттеджных поселков. Специалисты отмечают ежегодное увеличение спроса на 10–15%. Формируется понятие наиболее ликвидного объекта на рынке. Это коттедж стоимостью $100–150 тыс., расположенный на участке 15–30 соток. Наиболее востребованными являются Курортный, Приозерский районы, а также Всеволожск, Выборг, Гатчина. Таким образом, в 30–50-километровой зоне сегодня формируется частный сектор, который интересен как покупателям, так и кредиторам.

Игорь Жигунов,

член правления, директор по Северо-­Западному округу ООО «Городской ипотечный банк»:

Сами объекты сильно разнятся по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. Оценивать такую недвижимость крайне сложно. Только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и более­менее точно оценивать жилье по категориям от «эконом» до «люкс». Кроме того, нужно учитывать, что срок экспозиции загородного жилья (период, за который реально найти покупателя) составляет 4–6 месяцев, а иногда и более года. В городе данный показатель гораздо ниже – всего 2–8 недель. Из­-за этого банки опасаются, что не смогут реализовать объект без убытка для себя в случае дефолта заемщика.

Вадим Осипов,

управляющий филиалом АКБ «Абсолют Банк» в СанктПетербурге:

– Развитие ипотеки на рынке загородной недвижимости затруднено по нескольким причинам. Первая связана с юридическими проблемами. Банки сегодня готовы выдавать ипотечные кредиты, если земля под коттеджем находится в собственности, а ее разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство. При этом коттедж также должен находиться в собственности.

Не внушает оптимизма и практика возведения коттеджей. Строительные компании часто приобретают пятно под застройку и начинают сооружение домов без разбивки земельных участков. Это делает практически невозможной передачу приобретаемого объекта в залог. Распространены случаи, когда потенциальный покупатель заключает договор подряда и таким образом финансирует строительство. Поэтому банк принимает на себя не только риск невозврата кредита заемщиком, но и риск невыполнения застройщиком его обязательств.

Сергей Сосновский,

генеральный директор АН «Александр-Н»:

– Существует дефицит жилья стоимостью $100–300 тыс. Сегодня это самый интересный сегмент рынка, где объекты имеют надлежащее качество и обеспечены необходимой инфраструктурой. Под залог строений этой ценовой категории многие банки не прочь выдавать ипотечные кредиты, но такие дома просто не доходят до потенциальных заемщиков. Их перехватывают прямые покупатели, имеющие живые деньги. Недостаточны объемы строительства организованных поселков. В настоящее время возводится около 40–50 таких поселений. Из них не более половины представляют реальный интерес в плане адекватной цены, хорошего месторасположения и т. п.

Развитию рынка загородной ипотеки мешают проблемы юридического плана. В частности, сложности, возникающие при регистрации права собственности. Сегодня для того, чтобы получить все необходимые согласования, приходится потратить от полугода до года. При этом только десятая часть объектов загородной недвижимости, реализуемых на рынке, имеет оформленные надлежащим образом правоустанавливающие документы. Поэтому с ними очень сложно работать.

Александр Портнов,

генеральный директор ЗАО «Русский фонд недвижимости»:

– В цивилизованных странах средний класс живет за городом. Судя по всему, мы идем к тому же. Но существует определенная разница в менталитете, которая мешает развиваться отечественному рынку доступного загородного жилья. Россияне хотят иметь рядом с домом участок в 10–50 соток, но земля сегодня стоит очень дорого. За рубежом земельные наделы в коттеджных поселках, как правило, небольшие – 3–4 сотки. Между тем за счет сокращения площади участка можно значительно уменьшить стоимость объекта.

Наши сограждане обычно стремятся возвести монументальный дом из кирпича или газобетона, что опять же удорожает строительство. Во всем мире очень развито относительно недорогое каркасное домостроение. У нас оно не пользуется широким спросом. Поскольку сегодня нет строительных норм и правил, регламентирующих данную технологию, все строят как попало. Это приводит в том числе к нежеланию банков связываться с подобными объектами.

Я считаю, что необходимо вырабатывать стандарты каркасного домостроения, и тогда нам удастся возводить недорогое и достаточно комфортное жилье. Кроме того, нужно жестко контролировать качество строительства загородных домов. Для этого следует создать структуру, наподобие Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса.

Лев Остромухов,

председатель Коллегии адвокатов «Юридический центр «ЛЕКС»:

– Внедрение ипотечных схем на рынке загородной недвижимости, на мой взгляд, пока преждевременно. Это породит множество проблем, разобраться с которыми потом будет очень трудно. Сегодня крайне мало коттеджных поселков с нормально оформленной землей. Многие поселки «заползают» на территории воинских частей, земли общего пользования и т. д. Приходится проводить компенсирующие мероприятия, достаточно дорогие, а иногда и вообще ситуацию решить невозможно. Если начнется развитие ипотеки, мы погрязнем в судах. Кроме того, следует учитывать, что строящееся сегодня жилье доступно весьма ограниченному числу граждан.

Вадим Маркович,

генеральный директор Центра оценки и консалтинга СанктПетербурга:

– Оценка стоимости объектов загородной недвижимости является одним из ключевых моментов при проведении сделок с использованием ипотечной схемы. Она очень помогает на стадии ведения переговоров и позволяет определить ценность того или иного объекта. Важно понимать, что оценка – не просто подтверждение заявленной рыночной цены, а определение рыночной стоимости, которая может отличаться от заявленной продавцом цены как в большую, так и меньшую сторону. В случае резкого расхождения определенной оценщиком рыночной стоимости и цены продажи необходимо дополнительное консультирование и диалог всех заинтересованных сторон (банка, покупателя, продавца).

– Причин недостаточно активного развития ипотеки на рынке загородного жилья несколько. Если рынок городской недвижимости начал формироваться с начала 1990-х, когда благодаря приватизации появились объекты частной собственности – квартиры, то рынок загородного жилья еще сравнительно молод. Лишь в январе 2005 года были приняты документы, упрощающие сделки с такими объектами. Невелико пока и количество желающих приобрести загородную недвижимость.

РЕЗЮМЕ

Единое мнение профессионалов о том, что основным тормозом развития загородной ипотеки является несовершенство законодательства, выразил главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин в итоговом выступлении. Для того чтобы открыть кредитам дорогу «на природу», необходимо упростить процедуру оформления земельных участков в собственность.

Прозвучали и другие предложения по преодолению самых острых проблем загородной ипотеки. Генеральный директор ЗАО «Русский фонд недвижимости» Александр Портнов предложил банкам кредитовать покупку недостроенных домов, обязав покупателя в течение определенного срока достроить такой объект и ввести его в эксплуатацию.

Кроме того, г­-н Портнов считает возможным расширение перечня категорий земель, принимаемых в залог, уменьшение размера первоначального взноса, кредитование покупки строящихся коттеджей по аналогии со строящимися квартирами.

Директор департамента управления проектами Группы компаний «Олимп 2000» Сергей Щерба отметил, что необходимо менять практику, при которой коттеджи кредитуются только под залог уже имеющегося у покупателя городского жилья.

Круглый стол показал, что все участники процесса заинтересованы в движении навстречу друг другу. Кредитование загородного рынка – проблема настолько актуальная, что скорее всего станет одной из ключевых тем намеченного на 1 марта 2007 года II Петербургского ипотечного форума.

 

Текст: Алексей Резенков