Сумма потенциалов
Заявления власть предержащих рисуют большое будущее малоэтажному домостроению, рассчитывая найти в нем решение проблемы доступного жилья. Первый вицепремьер Дмитрий Медведев на заседании президиума Совета по национальным проектам высказал идею обеспечить россиян недорогим жильем через строительство малоэтажных домов, с применением дешевых технологий и материалов.
Так совпало, что в русле обозначенного сверху направления оказались недавно заявленные банками масштабные проекты малоэтажной застройки неподалеку от Петербурга. Они же, судя по всему, станут «застрельщиками» широкого применения ипотеки в строящейся малоэтажке. Похоже, пока только войдя в проект самостоятельно, банк может быть уверен в его надежности.
Городская ясность
Идея переселения граждан в односемейное жилье не нова. Главный по нацпроектам сослался на опыт Запада, где большинство обитает в отдельных или сблокированных домах с участками в инфраструктурно благополучной субурбии.
До недавних пор планы по переселению граждан в комфортные предместья оставались оптимистичной теорией. Генплан развития Петербурга до 2025 года отводит под малоэтажное строительство огромные земельные массивы – 2,5 тыс. га земли в пригородах Северной столицы. Запланированные объемы застройки – 20 млн кв. м, к окончанию реализации Генплана, по мнению его разработчиков, позволят Петербургу соответствовать статусу европейского города.
На практике прирастание города малоэтажным жильем упирается в инфраструктурную подготовку территорий. Изза меньшей плотности застройки инженерия обходится дороже.
Европейскоамериканский стиль жизни пытаются пропагандировать и петербургские авторы малоэтажных проектов, но отмечают медленный рост спроса на такое жилье.
Смещению устойчивых стереотипов петербуржцев в сторону пленэрного образа жизни до сих пор серьезно препятствовала транспортнодорожная проблема и отсутствие всей необходимой для жизни инфраструктуры «на местах». Что бы ни говорили идеологи субурбанизации, пока позволить себе жить за городом могут лишь те, кому нет необходимости каждый день посещать присутственные места. Ритм жизни работающих граждан не позволяет тратить на дорогу полтора часа «в один конец». Выезды из города забиты и по будням, не говоря о выходных. Доставить же каждого члена семьи в удобное или необходимое для всех время на работу, к врачу, в школу или институт представляется задачей практически неразрешимой.
Массовую миграцию горожан на природу сдерживает и отсутствие социальных объектов первой необходимости, в частности хороших школ и детских садов. На Западе (не города – мира) как раз престижные и просто хорошие детские учреждения располагаются в пригородах. У нас же – в центре мегаполиса.
Еще один сдерживающий фактор – непривычность для широкого круга горожан такого вида жилья, как таунхаузы. Руководитель информационноаналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев считает, что таунхаузы как новое явление и промежуточный вариант между привычной квартирой и дорогостоящим коттеджем нуждаются в активном продвижении, в том числе на государственном уровне.
Не менее важен фактор себестоимости строительства. Применение экономичных индустриальных технологий сыграло бы на доступность этого типа жилья.
Возможно, заявление Дмитрия Медведева означает еще один поворот лицом к малоэтажке.
Оценка условностей
Термин «малоэтажное жилье» объединяет целый спектр предложений, существенно отличных одно от другого, – как по местоположению, так и по цене и комфорту. Это и отдельные дома (коттеджи и особняки), и сблокированные секции односемейного жилья (таунхаузы), и многоквартирные дома не выше четырех этажей. Строят их и в городе, и за городом. Строят на территориях, административно подчиненных Петербургу, и в Ленинградской области, причем разница не в органах управления, а в статусе земли.
Вся городская земля, включающая Курортный район, города Пушкин, Павловск, Ломоносов и Петродворец, относится к категории «земли поселений». Большая часть областных земель, на которых строятся малоэтажные поселки, имеет сельскохозяйственное назначение. Объем предложения на рынке в течение последних лет рос в основном за счет бывших совхозных наделов.
Категория земель сельхозназначения означает возможность ее использования для ведения садоводческих и огороднических хозяйств, а также для дачного строительства – если позволяет разрешенный вид использования. Но зарегистрироваться по месту жительства владельцы построенных домов не смогут.
По комфорту и цене специалисты Корпорации «Петербургская Недвижимость» разделяют коттеджи на три класса. Дома площадью 120–180 кв. м на участках в 10–25 соток, стоимостью $150–300 тыс. отнесены к экономклассу. Увеличение площади дома до 450 кв. м, участка – до 35 соток позволяют позиционировать коттедж как бизнескласс и продавать его за $300–500 тыс. Более просторные дома на больших участках относят к элите.
Вокруг Петербурга специалисты насчитывают от 50 до 80 строящихся коттеджных поселков (все зависит от того, что называть таковым). Подавляющая часть из них приходится на сегмент бизнескласса.
Буква договора
Доля ипотечных сделок на загородном рынке заметно меньше, чем на рынке квартир.
Во-первых, предлагаемые банками условия здесь много жестче. Во-вторых, значительная часть банков кредитует покупку загородной недвижимости под залог другой – уже имеющейся в собственности заемщика. Такие кредиты часто называют ломбардными. Так действуют, например, КИТФинанс и Абсолют Банк.
Как объяснил управляющий филиалом Национального резервного банка в Петербурге Сергей Ильченко, у кредиторов подход стандартный: раз загород – значит, риски. И автоматически первый взнос «назначается» в 30–40%, ставки увеличиваются на 2–3% (минимальные составляют 13%), срок кредитования не превышает 15 лет.
По мнению главы представительства Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, наиболее востребованы с точки зрения покупательского спроса, ликвидности и интересны банкам как предмет залога дома с участками общей стоимостью $100–200 тыс. Объекты дороже $500 тыс. слишком индивидуальны и менее ликвидны. Вид жилья (квартира, дом или таунхауз) для кредитора менее принципиален. Кредитование возможно по любому объекту, который соответствует требованиям банка.
Способ городских строителей (имеется в виду заключение двусторонних соглашений, когда застройщик работает с банком, кредитуется у него сам и договаривается о кредитовании своих клиентов) массово загороднопригородными девелоперами не используется.
В Петербурге компания «Флагман» в партнерстве с банком «Возрождение» организовала кредиты на покупку блоков в таунхаузах проекта «Еловый дом» в Курортном районе (первый взнос от 10%, под 18% годовых в рублях до получения права собственности и 14% – после, срок – до 27 лет). Кредитуются клиенты Корпорации «Петербургская Недвижимость», приобретающие жилье в поселке «Отрадный берег», состоящем из малоэтажных домов (на 497 квартир) и 40 таунхаузов. Первый взнос – 30%, ставка 11–14% годовых в валюте, для дорогих коттеджей – 9%, срок – до 27 лет. Правда, при условии высокой степени готовности объектов.
Попытки наладить сотрудничество предпринимаются и многими другими коттеджными строителями.
«Кредитные отношения с застройщиком, – говорит Игорь Жигунов, – вариант малораспространенный, поскольку как правило под коттеджный проект создается отдельное юрлицо, история которого нулевая, а кроме того, капитализация, структура и ликвидность активов далеко не у всех компаний достаточна для кредитования».
На столичном загородном рынке тот же Городской ипотечный и Абсолют Банк заключили договоры по малоэтажным проектам и пытаются перенести наработки на петербургский рынок. «МИЭЛЬ-Недвижимость» в столице выступает девелопером, а в Петербурге – только брокером, поэтому местный вариант должен выглядеть как «тройственный альянс» между банком, застройщиком и риэлтером, как говорит генеральный директор петербургского отделения «МИЭЛЬ-Недвижимости» Мария Сорокина. При этом договариваться можно избирательно, учитывая статус земли под застройку, надежность компании (ее опыт, финансовую устойчивость) и ликвидность проекта.
В принципе, отмечает Мария Сорокина, тенденция к укрупнению, которая наблюдается на городском рынке жилищного строительства, неизбежно затронет и загородный. Останутся те, кто способен обеспечить инжиниринг территории, вовремя построить и гарантировать возврат кредитных средств.
Едины в двух лицах
Тем временем на петербургском рынке коттеджных поселков происходят изменения. Главной тенденцией года стал рост предложения в сегменте экономкласса, ранее полностью обделенного вниманием девелоперских компаний.
По словам директора Центрального отделения загородной недвижимости АН «Бекар» Натальи Хмельницкой, основная масса предложений коттеджей в поселках приходится на диапазон $250–350 тыс. при отсутствии массового спроса. Потенциальные покупатели, готовые платить такие деньги, не готовы жить на стройке, а практически все поселки находятся именно в этой стадии. Покупателей намного больше интересует ценовой сегмент до $200 тыс. А здесь спрос превышает предложение, по некоторым оценкам, почти в 20 раз.
Предложение во многом формируют крупные проекты. В Выборгском районе области (на берегу озера Красногвардейское) строится комплекс «Борисово-2». На 50 га будет возведено 150 домов по 115–220 кв. м, цена строения с участком от 12 соток – от $65 до 240 тыс.
У поселка Корнево Всеволожского района проект «Малый Петербург» реализуется одноименным дачным некоммерческим партнерством и ООО «Империал», координатор проекта – «Ассоциация деревянного домостроения». На 85 га будет построено 160 коттеджей по 120–250 кв. м (первая очередь) и еще 200 домов – на 100 га (вторая).
Компания «Флагман» реализует три малоэтажных проекта у озера Разлив в Курортном районе, два из которых – «Еловый дом» и «Лесная дача» – в нижнем ценовом сегменте. В двух поселках (на 5 и 4 га) возведут по шесть секционных домов общей площадью 85 тыс. кв. м (около 1 тыс. квартир), площади от 42 до 150 кв. м, стоимость – от $1,3 тыс. за кв. м.
Масштабный проект заявлен компанией «Петервуд», которая строит поселок на 360 коттеджей в Тосненском районе.
Мария Сорокина считает, что с экономической точки зрения поселки нижнего ценового сегмента должны состоять не менее чем из 100 домов. Тогда обеспечение инфраструктурой и управление рентабельно при невысоких ценах на дома и обслуживание.
Невысокие цены обеспечиваются технологически: дома строят каркаснопанельные, шлакоблочные или из дешевого дерева.
Хождение в народ
Еще одной тенденцией, по мнению заместителя гендиректора Национальной жилищной корпорации Дмитрия Майорова, можно считать выход банков на рынок малоэтажного строительства. Компания «ПСБ-Инвест групп» планирует малоэтажную застройку на 130 га бывших земель сельхозкооператива «Детскосельский» южнее г. Пушкина. Предполагается, что дома и квартиры будут стоить около $150 тыс. Рядом обширные пространства – 280 га – шестью малоэтажными панельными кварталами осваивает ООО «Балтрос».
В мае планы малоэтажной застройки озвучил Национальный резервный банк (НРБ). На территории 35 га в районе поселка Янино во Всеволожском районе, на границе с Петербургом планируется возвести 200 индивидуальных домов площадью 100–150 кв. м и 100 секций таунхаузов по 80–120 кв. м каждая. Стоимость жилья – $75–110 тыс. для таунхаузов и $120–170 тыс. – для отдельных домов.
Помимо этого в поселке будут созданы торговая зона, а также медицинский кабинет, аптечный киоск и частный детский сад. Завершить проект планируется в конце 2007 года. Возможно, площадь застройки будет расширена еще на 120 га.
В проекте НРБ покупателям будет обеспечена возможность кредитования. По словам Сергея Ильченко, владелец трехкомнатной квартиры в спальном районе сможет отдать имеющееся жилье в зачет, а разницу получить в долг от НРБ.
«Обычный» кредит (первый взнос – деньгами) также предусматривается, но условия пока не определены.
Об ипотеке в проекте Промстройбанка сейчас данных нет, но логично предположить, что родственные структуры договорятся.
Недорогое и качественное жилье неподалеку от Петербурга, по оценкам участников рынка, востребовано. При равных или близких цене покупки, развитости инфраструктуры и кредитных возможностях покупатели, вероятно, предпочтут таунхауз с небольшим участком городской квартире в «спальнике».
Статус-кво
Обычная практика «поселковых» застройщиков – продажа участка с подрядом на строительство дома. Теоретически земля может быть передана в собственность покупателю при подписании договора и оплате сделки. На деле землю продать, а затем както контролировать ее использование новым собственником – невозможно. Застройщик не заинтересован, чтобы владелец купил участок, а затем построил на нем нечто по собственному усмотрению, обратившись в любую подрядную организацию. Основная прибыль девелоперской компании формируется за счет оплаты собственно дома, а не участка. Управляющий проектами Группы компаний «Олимп 2000» Сергей Щерба отмечает: важно, чтобы дома отличались стилистическим единообразием, сроки строительства укладывались в определенные рамки. Иначе – разбитые самосвалами дороги или их отсутствие и прочие прелести жизни на стройке.
Поэтому застройщики передают участок в собственность только вместе с построенным домом, после завершения строительных работ. Даже если все пятно застройки находится в собственности застройщика, к моменту начала продаж оно не разделено на лоты (на участки под каждое строение).
По словам директора Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анны Максимовой, принцип приобретения строящегося коттеджа юридически не должен отличаться от покупки квартиры в строящемся доме. Оформляется договор долевого участия, и 100%ное участие гражданина в строительстве путем финансирования выступает основанием для регистрации права собственности на готовый объект. Права на землю правильно было бы оформить сначала в виде аренды, затем – в собственность.
В реальности же многообразие документов, предлагаемых застройщиками покупателям, впечатляет. В компаниях виды договоров называли – агентские, долевого участия, соглашение с застройщиком. А про землю разговор особый.
Разные малые этажи
Проблемы кредитования загородного жилья – в индивидуальности каждого дома и участка, ценность которых точно определить практически нереально, и в вопросах прав на землю.
По словам директора аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Евгения Безлюдного, загородные объекты с точки зрения оценки – наиболее сложный вид недвижимости. При расчете рыночной стоимости объекта, от которой напрямую зависит сумма будущего кредита, оценщик должен учитывать множество факторов. Местоположение, наличие коммуникаций, расстояние до водоема, качество дороги, соседство и прочая, прочая.
С одной стороны, банкиры уверяют, что строительство коттеджных поселков облегчает оценку. «Появилась возможность классифицировать и болееменее точно оценивать жилье по классам – премиум (элита), бизнес, эконом», – поясняет Игорь Жигунов.
С другой стороны, на рынке строящихся коттеджей эти проблемы приобретают сюрреалистический оттенок. Необходимо оценить все черты индивидуальности объекта, которого нет. Без отчета о рыночной оценке при кредитовании не обойтись. Кредитор должен быть уверен, что в случае неплатежеспособности заемщика он сможет реализовать объект по стоимости, достаточной для возврата собственных средств. Таким образом, банк и оценщик договариваются принять расчеты за правильные – при условии, что объект будет создан. (Участок будет сформирован как объект недвижимости и передан в собственность заемщика, а построенный коттедж будет иметь те характеристики, которые обещает застройщик.)
На практике застройщики начинают продажи, не имея ни права собственности на землю, ни даже договора долгосрочной аренды. То есть права на землю в момент начала строительства далеко не всегда можно идентифицировать. Кроме того, оформление документов для изменения разрешенного вида использования земли происходит параллельно со строительством. Сергей Щерба это объясняет экономикой проекта: последовательные действия – вначале оформление документов, а затем строительство и продажи – удорожат проект. В результате, по причине отсутствия документов, даже если застройщик уже вложил в подготовку участка и первый этап строительства $200 тыс., банк оценит объект в $60 тыс., а кредит выдаст на 60% этой суммы.
Для определения суммы кредита необходимо определить рыночную стоимость (наиболее вероятную цену сделки) объекта – которого на момент заключения кредитного договора не существует. Получается, у строящегося объекта нет стоимости, поскольку сделка с несуществующим объектом невозможна.
Евгений Безлюдный убежден, что ни один из стандартных методов применить при оценке строящегося коттеджа невозможно. Затратный метод позволяет рассчитать, сколько стоит котлован (который имеется в наличии). Сравнительный исключается, поскольку сделок с котлованами на рынке не проводилось. В аренду недостроенный объект также не сдашь, поэтому не подходит и доходный метод. Кроме того, отмечает Евгений Безлюдный, нет ясности с ликвидностью объектов. По оценкам одних участников рынка, спрос на коттеджные поселки высокий. Другие обращают внимание на наличие спекулятивной составляющей спроса. Однако все едины во мнении, что на загородном рынке средний срок экспозиции объектов заметно больше, чем на городском (четырешесть месяцев – для готовых объектов и не поддающийся определению срок – для строящихся коттеджей). Это еще одна причина сложного пути ипотеки за
город.
Радуга предместий
Для строительства малоэтажных комплексов на городской территории документальная сторона дела более прозрачна и легитимна. Участки или переданы в аренду на срок строительства на основании распоряжения городской администрации, или же находятся в собственности застройщика, и разрешение выдал Комитет по градостроительству и архитектуре. Соответственно, и кредитование долевого участия в таких проектах проходит по тому же алгоритму, что и в многоэтажных домах. Таким образом строятся отношения Райффайзенбанка и «Петербургстрой Skanska» по комплексу «Новая Скандинавия» у Суздальских озер, того же банка и финского концерна «Лемминкяйнен» по строительству жилого комплекса в Павловске, элитных объектов на Крестовском острове от «Петербургреконструкции» и других. Условия – те же, что и для многоэтажных домов.
О возможности получения ипотечного кредита для приобретения коттеджа или таунхауза скажут в любом отделе продаж. И в большинстве случаев ответ будет отрицательным: «прецедентов не было» или «вам скорее всего откажут, поскольку пакет документов еще в разработке».
Но перспективы у кредитования малоэтажки есть. Вопервых, правительство обещает подготовить законопроект, который разрешит строительство на сельскохозяйственных землях. Тем же документом значительно упростят и удешевят процедуру перевода земли из одной категории в другую. Вовторых, банки проявляют большую заинтересованность в развитии этого сегмента. Потому что средние размеры кредитов здесь выше, чем на городском рынке, и при меньших затратах кредитор зарабатывает больше. А значит, пути сближения застройщиков малоэтажных поселков и банков найдутся.
