 |
– Михаил Эдуардович, после начала реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стало ясно, что задачи в масштабе страны решить очень непросто. Как вы оцениваете ситуацию в Петербурге?
– Петербург над решением жилищной проблемы стал работать раньше, чем федеральные министры обратили на нее внимание, до появления понятия «национальный проект». В городе строится бюджетное жилье, работает целевая программа «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002–2012 годы. Созданы механизмы субсидирования за счет городской казны части стоимости жилья для отдельных категорий граждан. Это программы «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения».
По постановлению № 1586 от 21.09.2004 «О плане мероприятий по переселению жителей Санкт-Петербурга из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2004–2010 годы» планируется потратить 1,5 млрд рублей на расселение ветхих и аварийных домов.
В этом году планы по расселению удвоились. В перечень добавлено 27 жилых зданий, почти 50 тыс. кв. м. Новые квартиры получат 1 120 семей из аварийных домов Адмиралтейского, Красногвардейского и Колпинского районов. В 2007 году список будет увеличен.
Принятый пятилетний план реализации проекта «Доступное и комфортное жилье...» предполагает, что город за свой счет будет проводить инженерную подготовку земельных участков, выставляемых на торги.
Проблемы накапливались слишком долго, чтобы разрешить их в один год или даже в пять лет. Но процесс идет активно.
– Сейчас влияние банковской системы на повседневную жизнь горожан заметно возросло. Не слишком ли многое зависит от кредитных организаций, в том числе в вопросах жилья?
– Факт, что банковские продукты стали привычными, прочно вошли в жизнь петербуржцев, объясняется их удобством. Никто силой не заставляет брать потребительские кредиты или пользоваться пластиковыми картами.
Наиболее объективный критерий – практика, и она свидетельствует о востребованности инструментов финансового рынка, о наличии реального спроса на них. Продвижение новых банковских продуктов – дело самих игроков рынка, и участие государства в этом процессе не нужно.
Если говорить об ипотеке, то на начальном этапе банки не стремились выходить на этот рынок из-за высоких рисков. Были законодательные препятствия для выселения неплательщика по кредитам из заложенной квартиры, если она была его единственным жильем.
Вначале администрация, можно сказать, уговаривала банки присоединиться к трехстороннему соглашению между городом, ипотечным агентством и кредитными организациями. По этому соглашению городское правительство отвечает за бюджетные ассигнования на субсидии отдельным категориям граждан, предоставление жилья из фонда для временного поселения гражданам, утратившим квартиру в результате обращения взыскания на заложенную недвижимость. Теперь же расширение числа участников ипотечного рынка идет без влияния городской администрации.
– Очевидно, с точки зрения банкира, жизнь в долг – нормальная практика. Темпы развития потребительского кредитования, на первый взгляд, свидетельствуют, что так же думают и остальные. Однако ипотека массовой не стала. Насколько серьезно мешают приобретению жилья на заемные деньги сложившиеся стереотипы? Есть ли, по-вашему, потребность в пропаганде и агитации «за ипотеку»?
– Для Петербурга развитие кредитных возможностей приобретения жилья очень важно – с точки зрения социальной, демографической, иммиграционной политики.
Однако разъяснение привлекательности условий ипотеки – не столько государственная задача, сколько, в первую очередь, прерогатива самих участников рынка. Они хотят на этом зарабатывать, значит, необходимо об инструментах больше рассказывать.
Хотя в свое время бюджетные деньги тратились на совместную рекламу ипотечного агентства, продвижение ипотечного механизма покупки жилья. На каком-то этапе в этом была необходимость.
Сейчас же достаточно поддержки тех, перед кем у государства есть обязательства. Решению проблем остальных граждан власть способствует только системно, создавая условия для развития ипотеки.
На данном этапе система ипотечного кредитования работает и даже некоторым образом влияет на рост цен. Сложность ситуации в расхождении кривых спроса и предложения. Реальные доходы граждан растут, существенно расширились возможности получения кредитов, при этом темпы роста объемов жилищного строительства отстали от спроса.
– Ипотеке на государственном уровне отводится роль главного инструмента в решении жилищной проблемы. Темпы роста объемов кредитования в Петербурге высокие: втрое за прошлый год. За I квартал 2006 года выдано около 2 тыс. кредитов, половина прошлогоднего объема. Прогнозируете ли вы сохранение динамики?
– До сих пор объем выданных ипотечных кредитов увеличивался по нарастающей. И прогноз в 8 тыс. кредитов за 2006 год реален. Однако из-за роста цен возникает проблема доступности приобретения жилья для горожан. Я не могу выступать экспертом в прогнозировании ценовой ситуации на рынке недвижимости. Но мне представляется, спрос будет расти быстрее, чем может увеличиваться предложение. Что по закону баланса (или дисбаланса) между спросом и предложением приведет к росту цены квадратного метра жилья. Поэтому допускаю, что спрос на ипотечные кредиты на какой-то период снизится.
– Но ведь дорогое жилье на собственные деньги может купить очень небольшая часть горожан, а кредиты позволяют вовлечь в число покупателей больше людей?
– Не забывайте, что одолженные в банке деньги надо возвращать, тратя на платежи семейные доходы, урезая текущее потребление. А жилье сейчас дорожает опережающими темпами по отношению к реальным доходам горожан. Поэтому и прогнозирую снижение спроса на ипотеку.
– Программа «Жилище» предусматривает два направления – увеличение спроса на жилье за счет доступных кредитов. Вторая ее составляющая – рост объемов нового строительства. В то же время банки считают строительство высокорисковой сферой, что не способствует росту объемов кредитования отрасли. Каким вы видите развитие ситуации? На какие деньги строители должны реализовывать проекты?
– Да, такая проблема существует. Недостаток наших строительных компаний – они слишком маленькие, с низкой капитализацией бизнеса.
Как бывший банкир могу сказать, что выдать кредит в $10 млн компании, у которой собственный капитал составляет $100 тыс., – невозможно. Допустимый объем кредитования напрямую зависит от собственных средств заемщика. Хотят строительные организации получать большие кредиты – они сами должны быть большими. Хорошо капитализированными, понятными и прозрачными, владеть имуществом, соответствующим требованиям ликвидного залога.
– Что может сделать для разрешения проблемы Правительство Петербурга?
– Городская администрация видит свою задачу в создании конкурентной среды в строительной сфере. В привлечении максимального количества девелоперских и строительных компаний – иностранных, московских. Любой рынок должен быть конкурентным, и пусть на нем выигрывает сильнейший, кто смог предложить потребителю лучшие условия.
Сегодня заметна тенденция укрупнения предприятий отрасли, и это признак достижения рынком определенной степени зрелости.
– Ипотека на рынке строящегося жилья развивается в основном путем двусторонних договоренностей между банками и строителями. При каких условиях кредитование участия в строительстве может стать массовым?
– Банк оперирует не собственными средствами, а привлеченными финансовыми ресурсами. Поэтому на нем лежит колоссальная ответственность. Принцип, когда банки заключают двусторонние соглашения и кредитуют долевое участие в проектах только проверенных застройщиков, – абсолютно рыночный механизм. Банк обязан минимизировать риск, что строительство не будет закончено, и объект недвижимости не появится. Принять в качестве обеспечения по кредиту до момента окончания строительства можно поручительство компании, которая прозрачна, успешна, капитализирована, имеет положительную кредитную историю.
– Сможет ли, на ваш взгляд, работа кредитных бюро обеспечить реальный эффект на рынке кредитных продуктов? Не помешает ли процессу обычный для большинства граждан принцип «чем меньше обо мне знает государство, тем спокойнее»?
– Практика ускоренного развития рынка потребительских кредитов показала, что заметное количество людей недостаточно ответственно относятся к своим долговым обязательствам. Или же в принципе кредиты отдавать не собираются, то есть попросту мошенничают. Поэтому формирование кредитных историй – важный инструмент для развития ипотеки.
С нежеланием сообщать сведения о ранее взятых займах бороться не придется. Здесь все просто: хочешь взять кредит – будь готов к открытости. Не намерен человек пользоваться финансовыми инструментами, нет необходимости сообщать о себе данные.
На финансовом рынке действует закон: для того чтобы взять чужие деньги, необходимо быть прозрачным, как кристалл.
– Одна из проблем ипотеки в России состоит в недостатке финансовых ресурсов, то есть «длинных и дешевых» денег для обеспечения ипотечных кредитов. Для этого необходимы поправки в закон об ипотечных ценных бумагах. Представители бизнеса считают, что вариант, предложенный ФСФР, не позволит выпустить ипотечные ценные бумаги. Согласны ли вы с этим?
– Каждый банк видит ситуацию по-своему. Кто-то более, кто-то менее консервативен. Важно, чтобы у банка в принципе была возможность рефинансировать свой кредитный портфель. Что касается ограничения, предложенного Федеральной службой по финансовым рынкам, в части соотношения суммы кредита и стоимости обеспечения в 70%, я считаю его логичным. Поскольку приходится учитывать риски. Кредиты, выданные на 80% или 90% стоимости заложенной квартиры, – более рискованны. Следовательно, выпускать такие бумаги на рынок означало бы не учитывать интересы непрофессиональных инвесторов. Они могут вложить средства в приобретение ценных бумаг, а когда цена квартиры снизится, кредит, выступающий обеспечением по ценной бумаге, станет не обеспеченным.
– Существуют полярные точки зрения на необходимость господдержки ипотеки. Ктото заявляет, что нельзя широкому кругу заемщиков субсидировать за счет бюджета проценты по займам. Ктото наоборот требует от государства мощных финансовых вливаний, для чего предлагает использовать деньги из Стабилизационного фонда. Ваш взгляд на вопрос?
– Сейчас система ипотечного кредитования достигла такого уровня развития, что поддерживать необходимо не рынок в целом, а отдельные категории людей. Тех, перед кем у государства есть обязательства: работников бюджетной сферы, многодетные семьи. Точечная целевая поддержка. Для остальных же существует огромное количество программ с приемлемыми условиями. Ставки по кредитам вполне рыночные и соответствуют экономической ситуации в России. Существенного уменьшения ставок можно добиться только в одном случае: если нашим коллегам из федерального правительства удастся понизить уровень инфляции. Такая задача ежегодно ставится, но, к сожалению, также ежегодно остается нерешенной.
– Как вы храните свои сбережения? Считаете ли вы вложения в недвижимость эффективным инструментом сохранения и приумножения накоплений?
– Сейчас нет никакой возможности просчитать, способны ли такие вложения обеспечить желаемый результат. Я не эксперт по недвижимости, чиновник должен заниматься своей основной работой. Я храню деньги на рублевом счете в банке.
ДОСЬЕ БН
| |
Осеевский Михаил Эдуардович,
вице-губернатор Петербурга
Отвечает за решение вопросов экономического развития города, его налоговой, финансовой, промышленной и научнотехнической политики, развития потребительского рынка, разработки и исполнения бюджета, управления государственным имуществом Санкт-Петербурга в части увеличения неналоговых доходов бюджета, инвестиций в промышленность, а также обеспечивает взаимодействие Правительства Санкт-Петербурга с органами и организациями, осуществляющими деятельность в данной сфере.
Родился 30 ноября 1960 года в Ленинграде.
В 1983-м окончил Ленинградский политехнический институт им. М.И. Калинина по специальности «инженерная электрофизика». Трудовую деятельность начал в Ленинградском политехническом институте им. М.И. Калинина. В разные годы работал в Ленинградском научнопроизводственном объединения «Электрофизика», ЗАО «СанктПетербургская валютная биржа», ОАО «Промышленностроительный банк» (Санкт-Петербург). С ноября 2003 года является вице-губернатором Санкт-Петербурга.
