Кооперативы различных типов используют для обозначения спектра ссудосберегательных программ разные термины. Жилищно-накопительные (ЖНК) именуют свои программы «формами участия», поскольку именно это понятие закреплено в ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах». Иные операторы рынка (жилищно-строительные, кредитные потребительские, потребительские ипотечные кооперативы) законом в этом отношении не ограничены. Поэтому в их рекламе можно встретить самые разные названия: «тарифный план», «программа кредитования», «схема» за номером один, два и т. д. Но сути дела это не меняет – во всех случаях речь идет об одном и том же.
Накопительный баланс
В основе работы любого кооператива (если это, конечно, не финансовая пирамида) должен лежать принцип сбалансированности входящего и исходящего денежных потоков. Это позволяет обеспечить финансовую устойчивость. Иными словами, стремясь приобрести жилье быстрее, член кооператива должен вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном этапе, но и в период погашения кредита.
И наоборот, чем дольше накопления пайщика «работают» на кооператив, тем более длительный период рассрочки ему предоставят. Конечно, это не означает, что периоды сбережения и возврата долга должны быть равны (такой финансовой нагрузки, наверное, не вынес бы ни один пайщик). Но, с другой стороны, и обещание предоставить кредит на 20 лет после одного «накопительного года» заставляет задуматься о порядочности организации.
Также вызывает сомнения ситуация, когда кооператив существует относительно недавно, но при этом уже предлагает гражданам краткосрочные тарифные планы («квартира за полгода»). Лучше воздержаться от участия в такой организации. Ведь средства для покупки жилья складываются из ежемесячных паевых взносов. Соответственно, чем активнее граждане вступают в кооператив, тем больше квартир покупается ежемесячно и тем быстрее движется очередь распределения жилья. Именно поэтому в начале работы кооператива очередь продвигается довольно медленно.
Кооперативная зависимость
На погашение задолженности пайщикам жилищно-накопительных кооперативов отпускают времени лишь в полтора раза больше, чем им потребовалось для прохождения накопительного этапа. Это не прихоть кредиторов, а требование закона о ЖНК. Так, жилищнонакопительный кооператив «Ленинградский новосел» разработал для потенциальных пайщиков восемь форм участия: «Ладожская», «Летний сад», «Медный всадник», «Васильевский остров» и др. Выбрав, к примеру, первую программу, заемщик должен будет внести ту часть паевого взноса, которая дает право на приобретение или строительство жилья в течение 4 лет. При этом вернуть остальную часть средств придется за 6 лет (соотношение 1:1,5). Если же пайщик предпочтет более интенсивную программу – «Васильевский остров», сроки внесения первоначальной части паевого взноса и погашения займа составят соответственно 5 и 7,5 месяца.
Кооперативы иных форм вольны устанавливать любую зависимость между периодами накопления и выплат по кредиту. Но и они стараются соблюдать необходимый баланс.
К примеру, потребительский ипотечный кооператив «Ваш выбор» предлагает три тарифных плана: «Классический», «Интенсивный» и «Максимум». Тот, кто не имеет высоких доходов, может выбрать первый вариант: копить долго (конкретный срок в описании тарифного плана не заявляется, его рассчитывают индивидуально), но зато и рассрочку получить продолжительную: от 3 до 20 лет. План «Максимум», напротив, подойдет гражданам, желающим купить квартиру как можно скорее, после чего в предельно короткие сроки – за несколько месяцев – рассчитаться по кредиту. Вариант «Интенсивный» является промежуточным.
Тариф на блюдечке
Накопительные программы ЖНК, как правило, более сложны для понимания граждан. Каждая схема снабжается подробным описанием, включающим всевозможные числовые показатели (наподобие тарифных сеток операторов сотовой связи). Так, выбирая одну из форм участия в ЖНК «Новый мир», интересанту придется сопоставить 7 вариантов, каждый из которых имеет массу постоянных характеристик: величина членского вступительного и первичного паевого взносов, срок накопления, сумма накопления на момент приобретения жилья, период рассрочки, ежемесячный членский взнос и т. д. К счастью, форму участия в процессе паенакопления можно изменять. Так что если вы выбрали не самый подходящий тариф, ошибку не поздно исправить.
Потенциальным пайщикам потребительских кооперативов проще. В описаниях тарифных планов, которые им предлагают, содержатся лишь основные сведения, помогающие сориентироваться на рынке. Скажем, реклама межрегионального потребительского ипотечного кооператива «СТРОЙ и ЖИВИ» представляет собой краткое описание планов «Классический», «Интенсивный», «Молодежный» и «Служу Отечеству». Клиент выбирает нужную программу. Все остальное за него сделает «электронный калькулятор». Достаточно указать такие параметры, как стоимость заявленного и зачетного (если есть) жилья, количество месяцев накопления и рассрочки, и программа сама рассчитает условия участия. Составить индивидуальный график платежей можно в офисе кооператива или на Интернет-сайте.
Тарифы от застройщика
Весьма специфические формы участия предлагают жилищностроительные кооперативы (ЖСК). Это связано с особенностями функционирования данных организаций на рынке. Дело в том, что ЖСК, известные с советских времен как кооперативы одного дома, ныне взяты на вооружение застройщиками вместо традиционной схемы долевого участия. Последнюю серьезно «подкосил» вызвавший массу нареканий бизнессообщества закон об участии в долевом строительстве.
Подобную форму обхода 214-го закона использует, в частности, группа компаний «Пионер», организовавшая ЖСК «Шуваловские высоты» для реализации квартир в одноименном жилом комплексе. Член кооператива может выкупить жилье сразу либо получить рассрочку до 42 месяцев (первый взнос составляет 10%, 15% или 30% от расчетной стоимости квартиры). Кроме того, предусмотрены варианты оплаты приобретаемой квартиры за счет привлечения банковских кредитов: ипотечных, потребительских, кредитов для строительных нужд и т. п.
Аббревиатуру ЖСК сегодня используют не только кооперативы одного дома, но и некоторые организации, предлагающие квартиры на разных объектах (хотя с юридической точки зрения такие действия отнюдь не бесспорны). В качестве примера можно привести ЖСК «Невский Терем», к услугам его клиентов – семь форм участия: «Светлый терем», «Прощай, коммуналка», «Копилка», «Завтра будет лучше, чем вчера», «Добрая бабушка» и др. Причем оригинальностью отличаются не только названия, но и сами условия кредитования. Так, последняя программа предполагает накопление денег для детей и внуков с правом наследования паевых взносов (целевое завещание).
Накопления с азартом
Из пайщиков, выбравших одинаковый тариф, обычно формируется так называемый кооперативный участок. Это делается для удобства. Ведь обстоятельства, допустим, у военного, который вносит в качестве паевого взноса государственный жилищный сертификат, и бизнесмена, имеющего возможность сразу оплатить полквартиры, разные. Внутри каждого кооперативного участка организуют очередь «за подбором квартиры». Дождавшись своего часа, пайщик может приступить к рассмотрению интересующих его вариантов и, получив в кооперативе недостающую сумму денег, приобрести желаемую квартиру.
Кооперативная очередь не статична. Каждый член объединения может обойти своих «коллег» и тем самым приблизиться к заветной цели. Но для этого необходимо увеличить свой рейтинг. Рейтингом называют индивидуальный накопительный коэффициент пайщика. Рассчитывается он с помощью специальной компьютерной программы по формуле: «сумма оплаченных паевых взносов, умноженная на срок их работы в кооперативе».
Таким образом, пайщик самостоятельно в зависимости от материального положения планирует размер ежемесячных паевых платежей, формирует собственный рейтинг и имеет возможность приобрести жилье быстрее других пайщиков (в том числе вступивших в кооператив ранее). Но в любом случае выход на финишную прямую невозможен без предварительного накопления половины (реже 30–40%) стоимости жилья.
Информация о личном рейтинге каждого пайщика должна быть открытой для всех членов кооператива. Уточнить свой рейтинг можно в любой момент, равно как и основания, по которым вступивший позже вас гражданин быстрее приобрел квартиру.
Впрочем, очереди в кооперативе может и не быть. Так, некоторые крупные объединения (например КПКГ «СТРОЙ и ЖИВИ») составляют индивидуальный график платежей для каждого члена кооператива и обязуются предоставить ему ссуду в заранее оговоренный срок.
Обилие тарифных планов у того или иного кооператива может косвенно свидетельствовать о грамотности его руководящего звена. Ведь создать целую линейку специализированных предложений и при этом не нарушить базовых законов ссудосберегательного процесса под силу только профессионалам своего дела. Но, с другой стороны, за чересчур широким ассортиментом может скрываться желание запутать пайщика. Поэтому при выборе кооператива, в первую очередь, стоит оценить его надежность (подробно о критериях такой оценки мы писали в прошлом номере «Финансовых услуг в сфере недвижимости»). А подбор оптимального тарифа – это уже дело второе.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
| |
Александр Самарцев,
заместитель генерального директора по работе с жилищными кооперативами МАИФ:
– Крупные кооперативы обычно не формируют очередь из своих пайщиков. Они сразу же обозначают срок, когда гражданину будет предоставлена ссуда. Небольшие объединения, наоборот, используют так называемый рейтинговый принцип. Чем выше рейтинг пайщика, тем ближе он к порогу подбора жилья. Обе схемы имеют право на существование и позволяют, при грамотном менеджменте, организовать эффективную работу кооператива. Главное, чтобы соблюдался принцип сбалансированности.
| |
Алексей Швалев,
председатель Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России:
– На заре своей работы мы экспериментировали с тарифными планами для пайщиков. Например, создавали специальные формы участия для различных социальных групп: военных, молодежи и т. д. Однако это не привело к желаемым результатам. Оказалось, что при выборе той или иной накопительной программы гражданам удобно опираться на два показателя: время и деньги. Кто-то готов вносить в паевой фонд небольшие суммы на протяжении многих лет, а кто-то в состоянии накопить необходимую сумму быстро, внося платежи интенсивно. А большая разветвленная сетка тарифных планов только запутывает клиента.
