Много ли найдется в России граждан, способных спланировать свою жизнь хотя бы на 10 лет вперед? Меж тем об удлинении максимального срока ипотечного кредита говорят много и часто. В действительности же средний срок кредитования составляет от 3 до 5 лет (включая досрочное погашение). Было бы очень желательно и даже полезно проанализировать доходность пятилетнего кредита, но, увы, данные статистики здесь слишком скудны, ведь в 2001 году ипотека была всего лишь образцовопоказательной. Приходится довольствоваться тем, что есть. Нельзя сказать, что это были три года, которые потрясли мир, однако изменения на ментальном уровне произошли: россияне научились жить в кредит.
Кредит для чайников
В городе Малая Вишера (райцентр Новгородской области) в универсаме обыкновенный электрический чайник продается за 600 рублей. Для малоимущих, по местным меркам, граждан существует несколько путей приобретения данного вида продукции. Уплатить сразу необходимую сумму либо воспользоваться потребительским кредитом. При расчете за три месяца стоимость чайника возрастет на 26 рублей, полугодовая рассрочка выльется в 50 с небольшим.
Все просто и понятно, как и должно быть на низших уровнях кредитной пирамиды, поистине охватившей в последнее время всю страну. На ее вершине находится ипотечное кредитование, и там все не настолько просто и не всегда понятно. По большому счету ипотека не является разновидностью потребительского кредитования, но в наших российских самобытных условиях желаемое и действительное, возможно и против своей воли, пересеклись в некоей точке икс.
Итак, если мы покупаем чайник – символ мещанства и быта вообще – мы с предельной ясностью понимаем величину переплаты, будь то четвертной или полтинник. Если же приобретаем квартиру (недвижимость!), то практически в 99 случаях из 100 степень понимания снижается до совершенно неприемлемого уровня. Есть процентная ставка и другие условия кредитования, но насколько они на сегодняшний день отражают разгруженность нашего завтрашнего кошелька – как правило, можно судить очень и очень схематично. «Все относительно», – сказал Альберт Эйнштейн и обрек человечество на муки мученические, главная из которых – сомнение. Как рассчитать свою выгоду или, не дай Бог, убыток? И при этом не ошибиться совсем уж фатально.
Почти 100%
Статистика – дама упрямая. Однако ее упрямство вполне может быть подвержено осаде. С некоторыми, и весьма оптимистическими, шансами на успех.
В качестве константы примем тот факт, что за последние три года стоимость одного квадратного метра общей площади в Санкт-Петербурге увеличилась на 98 с небольшим процентов (данные отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Это если брать период с июля 2002 года по июль 2005го и оперировать исключительно долларами, традиционной валютой нашего рынка недвижимости. Можно, конечно, усомниться в таком выборе времени и пространства, и специально для сомневающихся мы ниже рассмотрим вариант, подходящий «дежурным по апрелю», опять же за три года, начиная с 2003го. Включать нынешние майские «праздники», когда ценник зашкалил за все мыслимые пределы, при всем уважении к минувшей стагнации, всетаки неэтично.
Таким образом, пример номер один дает следующие результаты. Гражданин, взявший ипотечный кредит в рублях летом 2002го, по истечении трехлетнего срока кредитования оказался в небольшом плюсе – возвратив кредит полностью.
Допустим (а пример на самом деле вполне реальный, из практики Санкт-Петербургского агентства по ипотечному жилищному кредитованию), что в вышеуказанный промежуток времени, то есть в июле 2002 года был взят ипотечный кредит на сумму 220 тыс. рублей. Первоначальный взнос составлял 70% от стоимости приобретаемого жилья. Была приобретена квартира за 659 тыс. рублей, или чтото около $21 тыс. по тогдашнему курсу. Очевидно, что за данную сумму можно было купить нечто вроде двухкомнатной «хрущевской» панели гденибудь в Сосновой Поляне или, в лучшем случае, во Фрунзенском, Выборгском, Калининском или же Красногвардейском районах. При большой доле везения это могла бы быть и 504я серия, но не будем уповать на голое везение.
Поскольку мы говорим о рублевом кредите по стандартам АИЖК, необходимо принять во внимание, что до апреля 2003 года годовая процентная ставка равнялась 18%, затем снизилась до 15%, а в июне 2005 года составила 14%. С учетом всех этих изменений плата за пользование кредитом за три года складывается в сумму 92 тыс. рублей. Значит, переплата – в районе 42%.
В июле 2005 года аналогичная квартира стоила уже примерно $40 тыс. При этом курс доллара довольно активно падал. И если в американской валюте недвижимость в среднем подорожала на 98,2%, то в рублях этот показатель гораздо ниже – 81,4%.
Покупательная способность российской денежной единицы за эти три года снизилась не менее чем на 40% (инфляция), но вложение средств в недвижимость – с использованием ипотечного кредита – оказалось всетаки выгодным. К тому же кредит был взят только на 30% от стоимости квартиры, а росла в цене она вся целиком, следовательно, и выгоду надо умножать, как минимум, на три целых и три десятых.
Плановые вычеты
Не надо обольщаться: кроме процентов по кредиту, ипотечный заемщик обязан еще и застраховаться. По всем видам страхования данный вычет обычно обходится в 1,5% в год от стоимости кредита (могут быть и более обременительные случаи, в зависимости от возраста заемщика). Есть еще плата за оценку приобретаемой квартиры, услуги риэлтеров, открытие банковского счета… Но она не идет ни в какое сравнение с ростом квартирных цен.
Переходим к примеру номер два. Квартира – той же стоимости и находится в той же системе координат, только собственных средств гораздо меньше, всего лишь 30%. В таком случае сумма кредита составила 550 тыс. рублей, а переплата по ипотеке – 240 тыс. рублей, по сути дела, те же 40–42%, что и в примере номер один. Слегка возросла сумма страховки (7,5 тыс. рублей), но общая картина прибыльности не сильно изменилась: опять выгодно. Вообще, иногда возникает мысль, что абстрактные цифры, призванные иллюстрировать состояние государственной экономики, берутся, извините за выражение, с потолка. Самым точным индикатором при этом является стоимость недвижимости. По крайней мере в крупнейших городах – Москве и СанктПетербурге.
Сталинизм
Пример номер три, самый пессимистический. Первоначальный взнос заемщика был равен 20%, а кредит – 1,4 млн рублей. Итого: приобретена «трешка» в сталинском доме за $55 тыс. На приличную сталинку денег, несмотря на кредит, видимо, не хватило, и пришлось брать не совсем приличную, в Кировском районе. Дома данного типа и так не сильно поднимаются в цене, по сравнению с общим ростом, а в таком не самом популярном месте – тем более. Потому и результат оказался достаточно плачевным.
Через три года, в июле 2005го, аналогичный объект недвижимости стоил всегото максимум $85 тыс. А, условно говоря, переплачено по кредиту было около 300 тыс. рублей, и то, принимая во внимание досрочное погашение. За вычетом 10% от снижения курса доллара по отношению к рублю и 40% инфляции благоприобретатель почти ничего не потерял. Но, будучи более разборчивым, оказался бы в выигрыше.
Отсюда мораль: используя ипотечный кредит, надо покупать ликвидное жилье, то есть такое, которое будет дорожать хотя бы не медленнее среднерыночных показателей.
Валютный коридор
Переходим к десерту. Ипотечный кредит в рублях – это, конечно, красиво и патриотично. Но прошедшие три года вопиют о том, что брать надо было в валюте, и именно американской. Евро растет, доллар падает. Как долго это будет продолжаться, не знают и участники рынка Forex. Нефть – черное золото цивилизованного мира – сегодня дорожает, а завтра, как это бывало уже не один раз, обесценивается. Наше безбедное существование поддерживается целым рядом условностей, и об этом не рекомендуется забывать.
Строить прогнозы на кофейной гуще или уподобляться авгурам, исследующим куриный полет, можно сколько угодно. Прагматизм предпочитает факты, а факты, как известно, упрямая вещь.
В апреле 2003 года долларовый ипотечный кредит выдавался, в среднем, под 14% годовых. Причем процент, как и в ситуации с кредитом рублевым, начислялся на остаток. При таком раскладе так называемая переплата по кредиту за три года составляла не более, по самому гамбургскому счету, 13%, принимая во внимание падение курса доллара.
Предположим, кредит был немаленьким, а ежемесячный платеж составлял, например, $1 534,58 (см. пример номер три). Тогда в мае 2003 года нужно было платить почти 47,5 тыс. рублей, а через три года только 42,3 тыс.
Рынок привык считать в долларах. Это данность, которая не может быть оценена в категориях «хорошо» и «плохо». Этой данностью можно воспользоваться, а можно и не заметить ее. Лучше, естественно, заметить.
Без советов
Оценивать перспективу – дело неблагодарное. Слишком легко попасть впросак. Ограничимся общими рассуждениями. На валютном рынке, как и на любом другом, можно рисковать покрупному, а можно выбрать «золотую середину». Для рынка недвижимости такая тактика более чем приемлема. Инерция здесь имеет огромное значение, именно благодаря этой инерции и достигается стабильность.
Зато рисковая составляющая с каждым годом все больше приближается к нулю, и колебания курсов мировых валют оказывают теперь второстепенное влияние. Роль индикатора явно пришлась по душе.
Если не брать крайностей, вроде сталинки в Кировском районе, то вероятность ошибки ничтожно мала. Следовательно, даже не сильно искушенный в тонкостях игрок способен одержать победу. Если, конечно, не иметь в виду того, что речь шла о прошедшем времени.
