Вплоть до середины 1990-х Выборгская сторона не вызывала особого интереса у девелоперов коммерческой недвижимости. Но к началу нового тысячелетия ситуация кардинально изменилась. Главным образом вследствие того, что потенциал развития доходной недвижимости в Центральном районе практически полностью себя исчерпал. Выборгская же сторона имеет множество очевидных преимуществ: близость к центру, достаточно развитая транспортная инфраструктура (здесь проходит магистраль, обеспечивающая сквозной проезд почти через весь город, а также работают четыре станции метрополитена).
А производственные здания, возведенные в 30-х годах прошлого века и позднее, даже по сегодняшним меркам прекрасно обеспечены мощностями. Несмотря на общую ветхость и отсутствие современной телекоммуникационной сети, они не требуют полной перестройки. Именно поэтому Выборгская и Пироговская набережные идеально подходят под деловую застройку.
Депрессия в действии
Ко второй половине 1990-х годов состояние Выборгской стороны как промзоны считалось крайне неблагополучным – не только в экологическом и социальном, но и в финансовом плане. Значительная часть предприятий уже не занималась своей основной деятельностью. Промышленные постройки ветшали, средств на их восстановление не было, большинство заводов не использовало принадлежащие им помещения по прямому назначению. Поэтому встал вопрос об оптимальной эксплуатации высвободившейся в результате сокращения и реструктуризации производств недвижимости.
Идея создания на Выборгской стороне бизнес-сити обрела реальные очертания более пяти лет назад. Тогда в Смольном задумались о возможностях дальнейшего развития данной территории, а вернее, о невозможности ее развития по старому сценарию. Законодательно было принято решение о том, что заниматься редевелопментом должны негосударственные организации, впоследствии названные агентствами развития территории (АРТ).
Первой коммерческой структурой, получившей такой статус, стало ЗАО «Бекар» (распоряжение губернатора № 11 от 01.02.2001). Выбор на эту компанию пал из-за того, что в ее собственности уже находились два офисных здания, расположенных на Выборгской стороне, – «Нобель» и «Бекар». Эти бизнес-центры были созданы в результате перепрофилирования административных корпусов обанкротившихся заводов.
Новоиспеченное АРТ разработало концепцию развития территории, ограниченной Кантемировской улицей, Лесным проспектом, улицей Академика Лебедева, Финляндским проспектом, Боткинской улицей, Пироговской и Выборгской набережными. Вскоре она была одобрена городским правительством. При создании концепции учитывался иностранный опыт (например, парижского Дефанса или лондонского Докленда).
На рассматриваемой территории расположено свыше двух десятков различных промышленных предприятий, восемь из них – на фасадной линии набережной (см. табл. 1). Перед «Бекаром» была поставлена задача стимулировать инвестиционные процессы на Выборгской стороне, поскольку дальнейшая работа промпредприятий, большинство из которых находилось в состоянии кризиса, представлялась экономически бесперспективной. Территория на момент образования АРТ являлась депрессивной, за заводами числились большие долги по налоговым и коммунальным платежам.
Неиспользуемые помещения сдавались сторонним арендаторам за копейки. «Большинство заводов не вкладывают деньги в недвижимость, не умеют ее грамотно эксплуатировать и не знают, как можно получить от принадлежащих им квадратных метров существенно больший доход», – комментирует ситуацию директор АРТ «Бекар» Игорь Горский. В итоге предприятия просто «выжимают» свою недвижимость, снижая при этом стоимость данного актива.
Все включено
Естественно, статус делового квартала совершенно не исключает наличие производственных предприятий. Вопрос лишь в том, какие они? За период деятельности АРТ на Выборгской набережной появилось и сегодня вполне успешно функционирует современное производство электронных приборов – ЗАО «Масса К». Это предприятие отнюдь не противоречит концепции развития: соответствует экологическим стандартам, рентабельно, эффективно использует собственные площади.
Но на вверенной «Бекару» территории есть и другие объекты – давно пустующие, заброшенные заводские помещения, владельцы которых, будучи не в состоянии поддерживать надлежащее состояние своей недвижимости, при этом категорически отказываются ее продавать. Примером может служить «красный цех» на Большом Сампсониевском проспекте – длинный барак, где раньше размещалось производство. Сейчас этот корпус можно только снести, а на его месте построить новый объект. Старый цех одной стороной выходит на Большой Сампсониевский – один из центральных проспектов Выборгской стороны, а другой на улицу Фокина, где соседствует с административно-офисным зданием компании «ЛУКОЙЛ-Нева».
Другой печальный пример – синий забор, который огораживает полуразрушенную столовую бывшего завода «Русский дизель». Этот объект также соседствует с реконструированными зданиями – бизнес-центрами «XIX век» и «Дом Нобеля» (последний – федеральный памятник).
«К сожалению, переломить ситуацию с этими объектами нам не удается уже четыре года, – сетует Игорь Горский. – На Выборгской набережной могут и должны существовать производства. Но при этом предприятия не должны упускать собственную выгоду. Очевидно, что здания, которые находятся на набережной или на одном из центральных проспектов, гораздо выгоднее отдать под офисную функцию».
Системная необратимость
За четыре года существования АРТ на Выборгской стороне проект развития территории стал одним из самых «раскрученных» в Петербурге. На данный момент здесь функционирует 11 офисных и административных зданий (см. табл. 2). По данным Группы компаний «Бекар», за рассматриваемый период количество магазинов (в том числе один крупный торговый центр) на территории увеличилось на 25%, а стоимость земли возросла с $30 за кв. м в 2001 году до $200–600 за «квадрат» (в зависимости от характеристик участка) в 2005-м.
Вывод промышленных объектов происходил, в основном, вследствие скупки акций и банкротства производств (например, «Красная Заря», завод им. Карла Маркса) или в результате перепрофилирования предприятиями собственной недвижимости, оптимизации использования производственных площадей. Так, в настоящее время изъявил желание перебазироваться и находится в стадии поиска новой площадки ООО «НПО по переработке пластмасс имени "Комсомольской правды"».
Однако одно-два здания не могут изменить облик территории в целом – для этого необходимы системные преобразования в соответствии с единой концепцией развития.
Но свою основную задачу АРТ «Бекар» все же выполнило: инвестиционная ситуация на Выборгской стороне изменилась. Вектор развития территории в направлении деловой функции уже необратим.
Полмиллиона в воздухе
В марте 2002 года корпорация «Строймонтаж» на международной выставке MIPIM в Каннах представила свое видение единого развития Выборгской набережной – «Деловой Сити». Английские эксперты, занимавшиеся реконструкцией квартала Докленд в Лондоне, признали, что петербургский проект масштабнее и смелее лондонского. Немецкие сенаторы, ссылаясь на опыт возведения делового квартала в Берлине, утверждают, что реализация подобного замысла способна привлечь в Петербург крупные инвестиции.
Проект «Строймонтажа» предполагает строительство на площади в 30 га нескольких современных высотных зданий, которые станут архитектурной доминантой района. Участок, выбранный под бизнес-сити, – набережная от отеля «Санкт-Петербург» до Гренадерского моста. Функциональное назначение будущих высоток – бизнес-центры классов «А» и «В», а также гостиницы категории три-четыре «звезды». Кроме того, в деловом сити должны появиться выставочный и несколько торговых комплексов.
Сюда, по замыслу проектировщиков, могут быть переведены если не все, то как минимум большинство представительств многих крупных компаний. Это позволило бы предоставить бизнесменам не только офисы, но и целый комплекс сопутствующих услуг и, кроме того, ослабить транспортную нагрузку на исторический центр Петербурга и обкатать возможную схему вывода за черту города производств.
По предварительным данным, в развитие наиболее перспективного участка зоны необходимо вложить не менее $400 млн. А реализация проекта займет как минимум 10 лет. Однако это будет возможно только тогда, когда территория полностью освободится от промпредприятий. Поэтому замысел «Строймонтажа» остается всего лишь проектом. За невозможностью осуществить глобальные планы корпорация довольствуется некоторыми точечными объектами.
Например, на месте недостроенного здания второй очереди отеля «Санкт-Петербург» несколько лет назад был введен в эксплуатацию бизнес-центр «Петровский форт». А в начале прошлого года рядом началось сооружение многофункционального высотного комплекса «Монблан». Стоимость последнего проекта оценивается в $20 млн. Объект должны сдать во втором квартале будущего года. Пятно под застройку площадью в 5 500 кв. м располагается на Большом Сампсониевском проспекте, 4–8.
Причем если раньше «Строймонтаж» хотел возвести сразу несколько «доминант» на Выборгской стороне, то сегодня у корпорации возникли проблемы с уже наполовину построенным комплексом. Дело в том, что по согласованному в 2003 году главным архитектором города проекту «Монблан» должен достигать высотной отметки в 76 м. Однако совсем недавно Градостроительный совет настоятельно предложил застройщику снизить высотность, поскольку здание может повредить архитектурному облику Петербурга. Коллизия в том, что на Градсовет был вынесен проект, согласованный еще до принятия нового высотного регламента (теперь объекты в этом районе не должны превышать 42 м). Эта история еще не получила своего логического завершения, но то, что «Строймонтаж» понесет существенные убытки, – бесспорно.
Закон, который не был принят
Стремясь воздействовать с помощью администрации города на несговорчивых собственников, в 2002 году АРТ «Бекар» выступило с инициативой принятия Закона «О развитии территории Выборгской стороны Санкт-Петербурга». Работа над этим документом велась экспертами агентства совместно со специалистами КУГИ. Он позволял установить специальные требования к градостроительной деятельности в зоне формирующегося бизнес-сити, определить основные направления развития территории без изменения градостроительного законодательства Петербурга в целом.
Проект закона давал возможность предотвратить на Выборгской стороне новое промышленное строительство. Разрешительная документация при реализации инвестпроектов выдавалась бы при условии их соответствия утвержденной концепции. Арендная плата за участки определялась бы не по фактическому функциональному использованию территории, а на основании анализа наилучшего использования земли. Предполагалось, что Смольный должен стимулировать землепользователей, привлекать их к участию в программе перебазирования производств с 75%-ной компенсацией всех расходов. Городская администрация могла бы даже применять меры принуждения к пользователям участков, не исключая их изъятие.
Но закон этот до сих пор не принят. По словам президента Группы компаний «Бекар» Александра Шарапова, еще при разработке концепции предлагалось отменить льготы для промышленных предприятий, расположенных на Выборгской стороне, сформировать денежный фонд, средства которого правительство начало бы вкладывать в подготовку территории, и наделить АРТ соответствующими полномочиями (согласовывать проекты реконструкции и капремонта, рассчитывать арендную плату по рыночным ставкам, переводить предприятия в промзоны). Но «Бекар» не получил необходимых полномочий и столкнулся с отсутствием господдержки и сопротивлением собственников предприятий.
«До сих пор наша работа с собственниками и инвесторами была индивидуальной – по каждому отдельному проекту, земельному участку, – рассказывает Александр Шарапов. – Это дало свои результаты. Но преобразования затронули лишь часть из 15 промпредприятий. А медлить нельзя – через один-два года большинство заводов окончательно войдет в ситуацию кризиса, и их собственность будет распродаваться по частям».
Тогда вместо одного собственника, с которым еще можно как-то договориться, Выборгская сторона получит десятки новых владельцев недвижимости. Отсюда вытекает необходимость перейти к системному подходу в развитии территории, что и мог бы дать вышеуказанный городской закон. «Я уверен в том, что ни одна коммерческая структура в част-ном порядке не может поднять проект такого уровня, – поясняет Игорь Горский. – Если ситуация и дальше будет развиваться в этом ключе, возможно, "Бекар" окончательно выйдет из проекта».
Непрофильные активисты
Между тем инвесторы видят перспективы Выборгской стороны. Пока различные коммерческие и государственные структуры пытаются договориться между собой, здесь продолжают фрагментарно и бессистемно формироваться все новые офисные зоны. На сегодняшний день на территории реализуется 31 проект, из них 8 – по строительству и реконструкции жилых домов, 4 – по реконструкции общежитий под гостиничные комплексы, 11 – по возведению объектов административно-офисного назначения. Немногим меньшая доля приходится на проекты создания торговых центров, автосалонов и предприятий общественного питания. Часть объектов уже построена (см. табл. 2), на 12 ведутся работы, еще 12 проектируются. Территория хоть и медленно, но развивается.
К концу текущего года сразу три бизнес-центра появятся на части территории завода «Красная Заря». Предприятие, выпускавшее автоматические телефонные станции, сегодня фактически не работает. Его имущество распределено между несколькими собственниками.
Один из них – ЗАО «Завод "Красная Заря". Системы цифровой связи». Этой компании отошли пять административно-производственных корпусов с участком около одного гектара. Сегодня на базе этой недвижимости формируется деловой квартал «Выборгская набережная». В его составе уже функционирует бизнес-центр класса «С» – «Красная Заря», где кроме офисов (примерно 6 000 кв. м) разместились автосалоны и небольшие производства.
Следующий объект, который по плану откроется к началу лета, – бизнес-центр «Гренадерский» (класс «В+»; общая площадь – 10 000 кв. м). Он занял два полностью реконструированных заводских корпуса, выходящих фасадами на Выборгскую набережную. Проект реконструкции шестиэтажного здания (главный корпус офисного центра) разработан архитектурным бюро «АБ Проспект», генподрядчик – ООО «Восток».
В деловом квартале сооружена автономная газовая котельная. Этим летом будет достроен семиуровневый паркинг для арендаторов на 168 автомобилей. Кампания по заполнению «Гренадерского» стартовала прошлым летом и изначально была ориентирована на крупных клиентов. Среди будущих арендаторов фирмы «Люксофт» (IT-технологии), «РОСТА» (фармацевтика), News Outdoor (наружная реклама). Диапазон арендных ставок составляет 360–480 у. е. /кв. м в год.
К концу будущего года между бизнес-центрами «Красная Заря» и «Гренадерский» должен появиться еще один – «Гельсингфорсский». Десятиэтажное здание с полукруглым фасадом (площадью около 8 000 кв. м) возводится с нуля.
С 2003 года в развитие делового квартала «Выборгская набережная» вложено около 133 млн рублей. В 101 млн оцениваются затраты на бизнес-центр «Гренадерский»: 23 млн составила стоимость паркинга, в 3 млн обошлись котельная и другие объекты инфраструктуры. По предварительной оценке, на строительство офисного центра «Гельсингфорсский» будет потрачено еще около $7 млн.
А мы такие разные
Продолжает реализовывать одиночные проекты и АРТ «Бекар». Первым объектом для компании стал ее собственный бизнес-центр на Большом Сампсониевском проспекте, 61. Четырехэтажное здание, приобретенное у завода «Красная Заря», находилось в удручающем состоянии и требовало срочного ремонта. Теперь это бизнес-центр класса «C» общей площадью 3 000 кв. м (арендные блоки – от 20 до 200 «квадратов»).
Второй объект – небезызвестный «Нобель». Бизнес-центр класса «В» в «прошлой жизни» был инженерно-лабораторным корпусом завода «Русский дизель». Сегодня от старого здания остались лишь несущие колонны и перекрытия. Стеклянные стены заменены стеклопакетами с темно-синим тонированием. Название диктовало западный стиль управления и высокий класс позиционирования. Вертикальная архитектурная доминанта, стекло и бетон в совокупности с историей места подсказали технодизайн внутренних интерьеров, со стилизованными шестернями у выходов из лифта. Общая площадь «Нобеля» – 5 500 кв. м.
Помимо собственных объектов «Бекар» управляет еще одним бизнес-центром на Выборгской стороне – «XIX век». Здание находится в федеральной собственности. По договору с КУГИ оно передано управляющей компании в аренду с обязательствами сохранить исторические интерьеры и фасад.
Трехэтажный особняк на набережной Большой Невки построен в стиле классицизма в 1860-х и является памятником архитектуры XIX века. «Бекар» уже на начальном этапе в рамках обязательств по сохранению наследия вложил $300 тыс. в реконструкцию интерьеров, замену инженерных сетей, ремонт кровли. Общий объем инвестиций в проект вместе со средствами арендаторов оценивается в $1млн.
Организован въезд со стороны набережной на парковку, расположенную на внутренней территории, начат ремонт фасада, отреставрирована парадная лестница. Бизнес-центр класса «В» открылся в октябре 2003 года. Общая площадь здания составляет 3 500 кв. м.
Стратегические конкуренты
Вопреки всевозможным декларациям и намерениям, пока административно-деловая зона более динамично формируется не на Выборгской, а на противоположной – Петроградской стороне. О лидерстве противоположного берега Большой Невки говорят как сегодняшнее соотношение объемов офисных площадей, так и прогнозы.
По данным петербургского отделения Colliers International, на Петроградский район по итогам прошлого года приходится 10% действующих офисных центров, в то время как на Выборгский – всего 8%. По оценкам экспертов London Consulting & Management Company | LCMC в 2005 году на Петроградскую сторону пришлось 35% ввода новых офисных площадей, а на Выборгскую – всего 17%. Данная тенденция, считают аналитики, сохранится и в этом году. «Потенциал фасадных линий уже почти исчерпан. Офисные центры должны развиваться в глубь кварталов. "Сити-Центр" на Петроградской набережной с его многочисленными очередями является примером развития деловой зоны, чего пока на противоположной стороне Большой Невки не наблюдается», – считают в компании Colliers International. «Собственникам предприятий необходимо дать нормальную цену за недвижимость на основе независимой оценки их бизнеса. Но даже эта сумма будет ниже цены земли.
Необходима новая концепция развития района, снос существующих зданий, более либеральный высотный регламент, привлечение мировых архитекторов – как это уже делается на многих питерских мега-проектах. Концепция мелкого редевелопмента старых промышленных зданий себя исчерпала», – заключает директор по развитию компании LCMC Дмитрий Золин.
Что касается других конкурентов Выборгской и Пироговской набережных, то с каждым днем их становится все больше и больше. В Петербурге складываются сразу несколько офисных районов. Помимо вышеупомянутой Петроградки (Петровская, Петроградская, Аптекарская набережные и прилегающие к ним улицы) участники рынка отмечают Охту («Газпром-Сити»), а также зону намыва на Васильевском острове («Морской фасад»).
Не зря говорится именно об этих территориях – проводится явная параллель между новыми и старыми городскими проектами. Быстрому развитию Выборгской набережной может способствовать привлечение одного стратегического инвестора, уровня Газпрома или Внешторгбанка, а также административное давление на собственников с целью продажи ему заводов и мелких инвестпроектов, считают участники рынка, не имеющие прямого отношения к проектам на Выборгской стороне. «Мы отдаем себе отчет, что без поддержки городской администрации и федерального правительства не сделаем ту работу, которую наметили», – как будто отвечает им Артур Кириленко, президент корпорации «Строймонтаж».
Но то, что сделать данную работу необходимо, понимают и те и другие. «Если удастся создать все необходимые условия для свободного развития этой территории, через несколько лет стоимость аренды на Выборгской стороне сравняется со ставками на Петроградской. Это место становится все более цивилизованным. Здесь запрещено строить новые промышленные производства. Сюда переезжают предприятия, использующие высокоточные технологии, появляются новые гостиницы, офисные здания и даже элитное жилье» , – резюмирует Игорь Горский.
