В середине мая произошли важные для развития городского рынка жилья события. Законодательное Собрание в последнем чтении приняло принципиальные изменения к Закону «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». На следующий день губернатор подписала его окончательный вариант. Поправки к закону должны оживить торги по продаже права аренды земельных участков под жилую застройку.
Сбой системы
До сих пор инициировать подготовку пакетов для торгов на объекты недвижимости могло только ГУ Управление инвестиций. Два года назад, в мае 2004 был принят закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Уставным судом деятельность Инвестиционно-тендерной комиссии, документы для которой готовили сами инвесторы, была признана незаконной и прекращена. С этого момента все земельные участки для жилищного строительства инвесторы должны были приобретать исключительно на аукционах. Для возведения объектов коммерческого назначения – на конкурсах. Возможность целевого выделения земли осталась, но с рядом существенных оговорок.
Новая система предоставления участков не заработала. Предполагалось, что для организации торгов будет достаточно, если пакеты документов начнут готовить специализированные компании, не участвующие в строительстве. На самом деле оказалось, что эти фирмы не могут обеспечить необходимое количество документации. За 2004-2005 годы были скомплектованы лишь 8 полных пакетов. Стоит ли говорить о том, что для нормальной работы строительного комплекса Петербурга это ничтожно мало.
Новые возможности
Теперь закон разрешает готовить документы заинтересованным застройщикам самостоятельно. Строительные компании получили право в инициативном порядке выносить на торги подготовленные предложения или полные пакеты документов. В частности, в принятом новом варианте закона впервые описано понятие «потенциальный инвестор». Под ним понимается «лицо, имеющее намерение участвовать в инвестиционной деятельности».
За потенциальным инвестором закреплено право готовить пакеты документов для проведения торгов на право аренды земельных участков. Четко определены объективные основания, по которым его заявки могут быть отклонены. Сам факт разработки документации строительной компанией не означает, что именно она станет застройщиком. Эта фирма наравне с остальными будет участвовать в торгах и может стать победителем. В случае проигрыша ей компенсируют понесенные затраты.
Стоимость подготовки тендерной документации увеличена. Более чем скромное количество укомплектованных пакетов в подавляющем большинстве случаев объяснялось недостаточным размером оплаты. Прежние расценки (5% от годовой арендной платы за участок) не покрывали затрат на изготовление документации. Теперь они увеличены в десять раз и составляют 10% от рыночной стоимости участка.
Полумера
Несмотря на очевидную пользу законопроекта, степень его влияния на рынок оценивается неоднозначно. Один из авторов изменений в закон, вице-президент Союзпетростроя Лев Каплан, уверен, что документ в его новой редакции повысит эффективность проводимых в городе торгов на объекты недвижимости. Это в свою очередь должно привести к оживлению строительства в Петербурге. «Чтобы строить 3 млн кв. м жилья в год, необходимо ежегодно закладывать не менее 500 домов. Такова цель, а основное средство для ее достижения – разрешение готовить пакеты так называемым потенциальным инвесторам», - считает вице-президент Союзпетростроя.
Аналогичного мнения придерживаются представители законодательной власти Петербурга. Так, по словам депутата ЗС Михаила Амосова, принятые изменения должны постепенно устранить острейшую нехватку пакетов для торгов. «Строительные организации, облюбовавшие определенный участок, смогут самостоятельно разрабатывать документацию для его застройки. Мы надеемся, что допуск строителей к процессу подготовки пакетов поможет преодолеть их дефицит», - говорит депутат.
Вместе с тем нельзя не отметить, что при всех своих плюсах новая редакция закона нуждается в доработке. Так, по мнению председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, последние изменения в законе устранили пробелы, существовавшие в прежней редакции, и дали более детальные разъяснения отдельным положениям. В то же время часть новых дополнений требует создания соответствующих подзаконных актов. К примеру, норма о возмещении затрат на подготовку проектов планировки требует разработки процедуры для реализации этого положения.
Кроме того, принятие новой редакции закона является лишь одной из мер, необходимых для оживления строительства в городе. Когда процесс предоставления участков наберет обороты трехлетней давности, выяснится, что мест для возведения новых объектов в Петербурге катастрофически не хватает. «Закон нуждался в шлифовке. Поэтому поправки надо оценивать положительно, - говорит директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Павел Созинов. – Беда в том, что у города нет инженерно подготовленных участков. И эту проблему внесенные изменения не решат».
