В России лизинг зданий и сооружений не так развит, как в Европе. Но в последние два года отмечен повышенный интерес со стороны участников рынка к этому финансовому механизму, который имеет ряд явных преимуществ перед прямой покупкой недвижимого имущества.

Когда не хватает денег

Лизинг недвижимости (финансовая аренда) теоретически может существовать во многих формах: в рамках отдельного объекта, в составе имущественного комплекса совместно с оборудованием и т. д. Потребность в нем, как отмечает управляющий петербургским филиалом Абсолют Банка Вадим Осипов, обеспечивает целый сегмент арендаторов, которые хотят выкупить занимаемые площади, но не имеют для этого достаточного количества средств. В таком случае лизинг является наиболее эффективным инструментом по сравнению с прочими способами приобретения недвижимости, так как обеспечивает минимальный риск для кредитора и максимальную степень его защиты. По мнению Марии Ивановой, руководителя направления лизинга недвижимости компании «Интерлизинг», арендатор имеет возможность получить большие площади без крупных единовременных затрат. К тому же, что очень существенно, он не является прямым плательщиком налога на имущество, так как вносит эту сумму в составе платежей, сопоставимых с арендной платой, а иногда и ниже. Причем они относятся на себестоимость реализованной продукции. Как следствие – достигается значительная экономия по налогу на прибыль.

Приобретение недвижимости в лизинг, как подчеркивает руководитель отдела развития компании «Балт-инвест» Аскер Аскеров, позволяет зафиксировать ее стоимость по цене приобретения, а на весь период дей-ствия подобного договора сооружение страхуется по имущественным рискам в обязательном порядке.
В результате после окончания срока финансовой аренды лизингополучатель приобретает в собственность либо полностью самортизированное здание, либо по минимальной балансовой стоимости. Что, в свою очередь, опять же отражается на величине налога по данному объекту, хотя его рыночная цена по-прежнему остается высокой.

У данного механизма имеются явные преимущества и в сравнении с ипотечным кредитованием. Расходы по лизинговым платежам относятся на себестоимость. Это существенный плюс, так как при применении залогового механизма проценты платятся из прибыли. Конечно, ипотека зачастую предлагает более долгие сроки, 10–15 лет. Лизинговые компании финансируют от 3 до 7 лет, хотя максимальный срок по лизингу недвижимости, исходя из сроков амортизации с коэффициентом ускорения до 3, составляет сейчас 10 лет. Но данное явление, по мнению специалистов, носит временный характер, и уже в этом году рынок скорректирует подобные пробелы. Инвестиции в недвижимость – это «длинные» деньги, и кредитовать на такие сроки отечественные банки только учатся. А финансовый инструментарий лизинга уже более доступен и прост по сравнению с залоговым механизмом. Кроме того, для лизингодателя более важной является ликвидность объекта и способность лизингополучателя вносить платежи, а не его финансовое состояние и кредитная история на текущий момент.

Парадоксы законотворчества

Однако в данный момент от всего объема уcлуг лизинговых компаний на российском рынке, который составляет $6–7 млрд, на финансовую аренду приходится только около 2%. В Петербурге, по данным Северо-Западной лизинговой ассоциации, в целом этот сегмент рынка в прошлом году оценивался в $900 млн. По прогнозам на нынешний – он составит $1,2–1,3 млрд, но доля сделок с недвижимостью и здесь не более 1–2%. Это обусловлено тем, что еще остается ряд нормативно-правовых ограничений, сдерживающих применение данного вида инвестиций. В первую очередь, согласно Федеральному закону № 164 «О финансовой аренде (лизинге)», существует запрет на лизинг находящихся в частной собственности земельных участков, в том числе под объектами недвижимости. Передать в аренду здание можно, а землю под ним, приобретаемую у того же продавца, нельзя. Возникает ситуация, когда право на участок и сооружение принадлежат разным субъектам. Существуют противоречия и в Гражданском кодексе.

Например, в соответствии со статьей 607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочее имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, то есть непотребляемые вещи. А статья 666 ГК РФ, в свою очередь, говорит, что предметом договора финансовой аренды могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Поскольку не определен порядок выкупа земельного участка – затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий с теми объектами, в которых находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т. п. В Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом и поэтому лишена части льгот.

По словам Аскера Аскерова, в настоящее время права собственности на значительную часть участков либо вообще не оформлены, либо находятся в процессе оформления, что существенно затрудняет сделку в целом. Зачастую основной причиной отказа компании от конкретного проекта являются проблемы с правами на землю. Федеральный закон № 122 «О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также не учитывает лизинговую специфику. Согласно этому документу финансовая аренда оформляется по правилам государственной регистрации аренды (как обременение недвижимости). Проблема состоит в несоответствии момента заключения договора и перехода права собственности на инвестиционную компанию в соответствии с законом № 164-ФЗ. Отсутствие, в отличие от ипотеки, четкого порядка в отношении заключения такого рода сделок подтверждает и Мария Иванова. По ее словам, в одной регистрационной палате Московской области одновременно оформить договоры купли-продажи и лизинга можно, а в другой – нет. Кроме того, применение лизинга разрешено только к объектам, введенным в эксплуатацию: механизм неприменим в качестве инвестиций на этапе строительства, что также является тормозом в продвижении данного финансового инструмента.

Не самым лучшим образом сказывается на развитии лизинга недвижимости значительное превышение срока полного износа сооружений с ускоренным коэффициентом над среднерыночным сроком договора лизинга. Например, срок амортизации здания составляет 30–40 лет.

А ее среднегодовая норма составляет 3,3%. Но даже при ускоренном коэффициенте использования в 3% срок лизинговой сделки должен составлять 10 лет, что в условиях нестабильной экономики практически неосуществимо.

Помимо нормативно-правовых ограничений сдерживающим фактором могут быть особенности рынка недвижимости. В частности: реализация зданий по символической цене в связи с преобладанием на рынке неофициальных расчетов, недостаток современных и новых сооружений, непрозрачная юридическая история объектов коммерческой недвижимости, попавших в свободной оборот в результате приватизации.

Для ликвидации существующих противоречий в законодательстве необходимо, по мнению специалистов компании «Интерлизинг», внести следующее уточнение в статью 666 ГК РФ: предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимо-стью, и других природных объектов. А также ввести нормы об оперативном лизинге, что позволит передавать объект в лизинг на время, соответствующее сроку его полной амортизации.

Учитывая риски

Особенностью лизинга недвижимости, по мнению представителей бизнес-сообщества, является минимальное количество рисков. Однако они существуют, и их необходимо учитывать, оформляя договор между участниками сделки.

Стандартная схема финансовой аренды предполагает участие пяти сто-
рон: инвестиционной компании (лизингодателя), арендатора (лизингополучателя), продавца, банка-инвестора и страховой компании. В большинстве случаев инициатором сделки выступает лизингополучатель. Он же выбирает продавца, который не несет особых рисков. Однако для последнего может оказаться существенной разница между балансовой стоимостью имущества и рыночной оценкой. Следовательно, при продаже с этой суммы придется заплатить налог на прибыль (24%). Лизинговая компания за свой счет приобретает объект недвижимости в собственность и предоставляет его в качестве предмета лизинга арендатору за указанную в договоре плату, на определенных условиях во временное владение и пользование. Для компании, подчеркивают специалисты «Балтинвеста», существенным риском является неграмотное оформление договора, которое может повлечь признание его договором аренды с правом выкупа. А это автоматически лишает участников сделки тех налоговых льгот, которые присутствуют при лизинге недвижимости.

Интересы кредитора, благодаря наличию у него прав собственности на объект недвижимости, гораздо лучше защищены, по сравнению с другими видами приобретения недвижимости. Соответственно, это проявляется в меньшей стоимости заемных средств и в снижении процента рисковой составляющей договора. Тем не менее банк, стремясь минимизировать финансовые потери, предъявляет достаточно серьезные требования к финансовому состоянию лизингополучателя.

С точки зрения главного участника важны риски, связанные с платежеспособностью банка-кредитора и инвестиционной компании. Может случиться, что, несмотря на полное выполнение арендатором своих обязательств, в результате финансовых проблем у компании или отказа банка-кредитора продолжать инвестирование сделки, имущество, предназначенное для передачи в лизинг, не будет приобретено. Основным инструментом уменьшения рисков в таком случае является максимальное сокращение объема авансовых платежей по договору, хотя это может противоречить интересам других сторон. А также – принятие участия в подготовке и реализации контракта на приобретение имущества. Кроме того, лизингодатель может в силу различных причин не исполнить своих обязательств перед банком. И кредитор будет вынужден реализовать свое право на заложенное ему имущество. Чтобы избежать всех этих проблем, по мнению Вадима Осипова, все участники сделки должны быть заинтересованы в отработанной схеме расчетов, которая обеспечит подконтрольное банку-кредитору прохождение платежей по договору.

В ракурсе перспектив

Процессы, которые происходят сейчас в сегменте коммерческой недвижимости и строительной отрасли, являются достаточно значимыми для российской экономики. И очень важно, что представители бизнеса стали обращаться к новым финансовым инструментам. Потенциальный спрос на такую услугу, как лизинг недвижимости, велик. А емкость рынка оценивается по данным о вводе в действие различных зданий коммерческого или промышленного назначения. Скажем, в портфель «Интерлизинга» сделки с недвижимостью входят с 2002 года. Уже сейчас 10% всех договоров по лизингу в этой компании составляет финансовая аренда недвижимости, и объем этих сделок перекрывает иные направления лизинга.

По мнению специалистов ЗАО ФК «Балтинвест», 2006–2007 годы будут ключевыми для лизинга недвижимости. В портфеле компании сделки по лизингу недвижимости за весь срок существования (с 2003 года) составляли 2–3%. В этом году планируется увеличить эту долю до 5–7%. В течение двух последующих лет появятся компании, в которых приоритетным направлением будет именно эта отрасль деятельности. Скорее всего, подобные структуры будут организованы при крупнейших банках, в которых различные формы кредитования уже применяются в реальной отлаженной работе с привлечением ведущих риэлтерских компаний и крупных застройщиков.

Перспективы данного направления внушают надежды, так как на сегодняшнем этапе сооружение коммерческих объектов с точки зрения маркетинга ведется достаточно грамотно. Покупатели недвижимости зачастую известны, а концепция сдачи/продажи проработана задолго до окончания строительства. Представители мелкого бизнеса также начинают пользоваться этой услугой либо по причине отсутствия денег, либо с точки зрения «хотим попро-бовать лизинг недвижимости».

Кроме того, сейчас приобретает популярность направление проектного финансирования или обратного лизинга, когда этот механизм используется как инструмент привлечения средств на возведение объекта. На-пример, предприятие является собственником уже построенного здания и продает его по договору купли-продажи. А затем приобретает право пользования этим же объектом недвижимости по договору финансовой аренды. В итоге такая схема позволяет пополнить оборотные средства и компенсировать производственные издержки, которые возникли при возведении данного объекта.

Доля лизинга недвижимости, по прогнозам специалистов компании «Интерлизинг», в 2006 году составит 5% инвестиций. Порядка 79 млн руб. – на первичном рынке. Вторичная продажа коммерческой объектов оценивается по их стоимости –
1 565,2 млн руб.

География данного сегмента также имеет тенденцию к расширению. Еще совсем недавно участниками рынка серьезно рассматривались в этом плане только Москва и Петербург. Причем Северная столица по перспективам развития даже опережает Первопрестольную. Причина, по мнению специалистов компании «Балтинвест», прежде всего, в стоимости объектов: Москва является одним из самых дорогих с этой точки зрения городов мира. Кроме того, темпы строительства в столице, по оценкам экспертов, в этом году замедлятся. Петербург, напротив, застраивается объектами коммерческой недвижимости все активнее, чему способствует поддержка городского правительства. Также услуга уже является востребованной во всех промышленных центрах России: Пскове, Мурманске, Петрозаводске, Великом Новгороде, Твери, Курске, Ярославле, Воронеже, Нижнем Новгороде, Саратове, Ростове-на-Дону. Большой потенциальный рынок, считают профессионалы, в Самаре, Волгограде, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске. Уфу, Омск, Пермь также можно считать перспективными для данного направления. Пока сделки на периферии носят точечный и локальный характер, в большин-стве своем касаются имущественных комплексов и малых форм недвижимости (офисов). Порядок сумм – до $500 тыс. Но участники рынка полны оптимизма. Перспективы огромны, и при небольших затратах на рекламу объемы будут расти впечатляющими темпами уже в ближайшее время.

 

Текст: Виктория Лепихова