 |
- Алексей Алексеевич, возглавляемое вами агентство было организовано только в прошлом году. В чем главная цель его создания?
- В 2005-м на рынке Ленобласти собственные ипотечные программы предлагали только два кредитных учреждения: Cеверо-Западный банк Сбербанка России и Промстройбанк. Причем ставки были не самыми низкими: примерно от 18% годовых в рублях. Требовалось расширить сеть банков, готовых работать в рамках федеральной программы Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) с приемлемыми условиями. А также вывести на областной рынок крупные строительные компании. В основном застройщики работают во Всеволожске, Гатчине, Тосно и Выборге. В отдаленных же районах - Тихвине, Волхове, Подпорожье или Лодейном Поле - с начала 1990-х значительных строек не было. Трудно найти организацию, которая вложила бы деньги в возведение жилья в депрессивном районе, а затем годами продавала бы его.
Для решения этих проблем было создано Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования, которое стало 78-м региональным оператором АИЖК. В ближайшем будущем мы рассчитываем покрыть сетью филиалов агентства всю область. Планы на этот год - 5-8 новых филиалов, каждый из которых охватывал бы несколько районов. Потенциальные заемщики должны иметь возможность оформить кредит на территории области, а не ездить в Петербург.
- Что можно сказать о результатах деятельности агентства за полгода?
- Мы еще до конца 2005-го провели работу с банками, страховыми и оценочными компаниями. Сейчас агентство заключило договоры с одиннадцатью кредитными, пятью страховыми и пятью оценочными компаниями. Кроме того, с нами сотрудничают пять ипотечных брокеров. Среди наших партеров Выборг-банк, имеющий пять филиалов, Констанс-Банк, Энергомашбанк, банк «Александровский», петербургский филиал московского Абсолют Банка, Петербургский социальный коммерческий банк, Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития, Рускобанк, Инкасбанк, Евротрастовый банк, Санкт-Петербургский индустриальный акционерный банк. На сегодня кредитные комитеты наших партнеров одобрили 141 заявку на кредит от граждан.
Пока банки проявляют устойчивый интерес к тем же Всеволожску, Гатчине, Выборгу, Кировску – там больше всего заявителей на получение ипотечных кредитов. Однако планируется продвигать ипотеку и в дальние районы.
В Ленинградской области сейчас 29 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Причем достаточно высокий процент из них проживают в аварийном и ветхом фонде. Должны строиться новые объекты. Другой вопрос - каким образом?
Областное агентство готово выступить в роли инвестора в возведении социального жилья, приглашая в регион строительные организации. Предполагается, что, прежде всего, заказчиками выступят муниципалитеты либо Управление строительства Ленинградской области. Большая часть новых квартир должна реализовываться среди участников четырех региональных целевых программ, в том числе и с использованием ипотечных кредитов. А какое-то количество жилья пойдет на рынок. В правительстве было решено, что если мы строим часть квартир для муниципалитетов, то они в свою очередь должны снять обременения с земельных участков. Такая схема позволяет надеяться, что цена на социальных жилищных объектах будет ниже рыночной минимум на $100-120 за кв. м.
В областном бюджете на 2006 год заложено 800 млн рублей под гарантии областного агентства. АИЖК с 2006 года также готово выступать инвестором строительства жилья в регионах России через действующего регионального оператора под гарантии областной администрации и муниципалитетов. Уже в первом полугодии АИЖК намерено инвестировать в возведение жилья на территории Ленобласти через областное жилищное агентство 89 млн рублей, с последующей реализацией квартир по системе ипотечного кредитования.
- Какие социальные программы реализуются с помощью вашего агентства?
- В Ленобласти сейчас действуют четыре региональные целевые программы: «Жилье для молодежи в 2002-2011 гг.», «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на основе принципов ипотечного кредитования, в 2003-2012 гг.», «Региональная целевая программа переселения граждан РФ, проживающих на территории Ленинградской области, из аварийного и ветхого жилищного фонда до 2013 г.», «Развитие села». На их реализацию в областном бюджете в этом году заложено 88 млн рублей. Правительство Ленинградской области готово увеличить финансирование еще на 130 млн рублей. Оператором этих программ является ГУ «Дирекция жилищных строительных программ», с которым мы тесно сотрудничаем. Например, при реализации программы «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на основе принципов ипотечного кредитования, в 2003-2012 гг.», участниками которой являются, прежде всего, бюджетники – учителя, врачи, работники социальной сферы. Им областной бюджет выдает субсидию для первоначального взноса на приобретение квартиры. А ипотечные кредиты они получают, воспользовавшись услугами нашего агентства.
В этом году мы планируем выкупить около 250 закладных по ипотечным кредитам, которые будут выданы, в основном, с использованием субсидий областного бюджета.
Большое значение, на наш взгляд, имеет введение АИЖК с 1 января 2006 года дифференцированной ставки по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков погашения - с целью повышения доступности ипотеки для различных категорий населения. Это позволит расширить круг граждан, которые могут улучшить жилищные условия с помощью заемных средств. Ведь не секрет, что доходы жителей области гораздо ниже, чем петербуржцев. И даже первоначальный взнос в $7-10 тыс. для них очень значителен.
- Пока доля ипотечных сделок в Ленобласти невелика. В чем, по вашему мнению, главная проблема развития ипотеки в регионе?
- Вопрос надо рассматривать с двух сторон. Ипотека в Ленобласти для ее жителей – это первое. И второе - сделки на рынке загородной недвижимости, где заемщиками в основном являются петербуржцы, желающие приобрести коттедж или жилье в таун-хаузах. Главное для жителей области - разъяснительная работа. За последние два месяца мы совместно с Комитетом по строительству Правительства ЛО, посетили почти все муниципалитеты, провели совещания. Даже руководители местных органов власти до конца не понимают смысла ипотеки, не говоря уже о населении, считающем, что если квартира в залоге, то ее могут в любой момент отобрать. Люди не знают порой самых простых вещей: что такое процентные ставки, какие могут быть платежи по кредиту. Многие слышали только о программе Сбербанка, который требует поручительство при выдаче кредитов, поэтому уверены, что в механизме ипотечного кредитования это является обязательным условием, хотя это совсем не так.
Кроме того, мы проводили выездные зональные совещания для представителей муниципалитетов, где подробно рассказывали об основных задачах программы «Жилище», о том, как она реализуется на местах, какие существуют региональные проекты по обеспечению населения доступным и комфортным жильем, как в них можно принять участие.
Что касается второго вопроса. Сейчас требования к загородному жилью у покупателей из крупных городов значительно возросли. Приобретая дом, они хотят, чтобы он располагался в хорошем месте с необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. То есть, собираясь жить в коттедже не только летом, а круглый год, потенциальный заемщик желает иметь рядом и детский сад, и школу, и больницу. А область к этим требованиям не готова. Сейчас на уровне Правительства Ленобласти планируется создание нескольких крупных коттеджных поселков от 500 до 1 000 домов с полной инженерной подготовкой и социальной инфраструктурой. До этого в пригородах Петербурга возводились как правило небольшие группы коттеджей.
У Правительства Ленобласти есть все необходимые рычаги для наведения порядка на рынке загородной недвижимости. Например, областное законодательство ограничивает действия муниципалитетов при распоряжении участками более 3 га. Вопросы возведения коттеджных поселков на таких территориях должны решаться на уровне областного правительства, при условии обеспечения инвестором качественной инженерной подготовки участков.
- Как, по вашему мнению, можно повысить доступность ипотеки не только в пригородах Петербурга, но и в отдаленных районах области?
- Существуют разные варианты. Ряд компаний предлагают строить на территории области быстровозводимое жилье по западным технологиям с довольно низкой себестоимостью (до $400/кв. м), которое областное агентство будет реализовать через систему ипотечного кредитования. Есть еще один резерв: в области расположены объекты незавершенного строительства, которые оцениваются на общую сумму более 2 млрд рублей. Муниципалитеты проводят их инвентаризацию, восстанавливают проектно-сметную документацию и формируют заявку для инвестиционной программы агентства. Потом за счет привлеченных нами кредитов под гарантии Правительства ЛО недострой превратится в социальное доступное жилье.
- Сейчас Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» при поддержке участников ипотечного рынка, в том числе и Ленинградского областного агентства, организует серию круглых столов по проблемам ипотеки. Насколько, по вашему мнению, такие мероприятия способствуют решению наиболее значимых для участников рынка проблем?
- Первый круглый стол посвящен теме «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на загородном рынке недвижимости и коттеджного строительства». Наше агентство примет участие в заседании. Планируется обсудить возможности и пути координирования действий застройщиков, банкиров, риэлтеров и страховщиков для привлечения кредитных ресурсов на загородный рынок.
В моем понимании такие мероприятия необходимы. Это позволит не только обозначить проблемы, но и довести их до сведения государственных органов. И чем больше специалистов – страховщиков, оценщиков, риэлтеров, ипотечных агентств, брокеров - примут участие в обсуждении, тем быстрее мы сможем эти задачи решить. Кроме того, грамотное и аргументированное обращение в органы государственной власти позволит на законодательном уровне оперативно принять решения по обсуждаемым вопросам.
Мы собираемся также активно участвовать в просветительских семинарах для населения, организуемых при информационной поддержке вашего издания. Как я уже подчеркивал, в данный момент разъяснительная работа среди граждан – главное для развития ипотеки в Ленинградской области. Семинары в этом плане достаточно эффективны. Например, после того как мы провели выездные консультации в районах Ленобласти, в наше агентство от заинтересованных граждан за день поступало более 60 звонков с вопросами по ипотеке. Интерес у населения есть, не хватает знаний. И задача всех участников рынка – эти пробелы ликвидировать. (Прим. ред. – анонс семинара см. на стр. 12-13.)
ДОСЬЕ
Алексей Алексеевич Поляков родился в рабочем поселке Кадом Рязанской области в 1957 году. Выпускник Московского института стали и сплавов, окончил аспирантуру этого учебного заведения. С 1996 года возглавлял администрацию Кадомского района Рязанской области. С 2001-го – управляющий делами ОАО «Красный выборжец». С 2002-го – управляющий делами ОАО «Компания Усть-Луга». С 2005 года является генеральным директором ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования».
