Взять банковский кредит на участие в долевом строительстве по-прежнему гораздо сложнее, чем для приобретения жилья на вторичном рынке. Однако и строители, и банки едины в желании предоставить потребителю возможность кредитоваться. Ставки на период строительства снизились на пару пунктов и стартуют от 9,9% годовых в валюте и от 15%  – в рублях. Проблемой для дальнейшего развития услуги стало отсутствие внятного залога в виде права собственности на приобретаемое жилье. Но бизнес-сообщество ищет пути и находит их, это – поручительство застройщика или залог уже имеющейся недвижимости.

Термин и логика

Целый ряд ведущих специалистов рынка недвижимости склоняются к употреблению термина «ипотека» и для кредитования жилья на «первичке», что не совсем верно, учитывая отсутствие залога в виде приобретаемого объекта недвижимости. Трудно признать неоспоримым довод, что «заемщику терминологические хитросплетения не нужны». И тем не менее достойной замены определению не придумали ни участники рынка, ни журналисты. Учитывая доказанную новомодными социолингвистами прямую связь между качественным составом языка и окружающей его носителей объективной реальностью, умозрительно можно предположить конечность такого явления, как долевое участие в строитель-стве. Но это – в будущем.

Сегодня же, по мнению заместителя генерального директора Балтийской ипотечной корпорации Максима Ельцова, спрос на квартиры в строящихся домах не убывает. Параллельно ему нарастает активность кредитных организаций, сознающих перспективность инвестирования в недвижимость.

По-прежнему – банки предлагают петербуржцам два типа целевого кредитования строящегося жилья. Согласно одному банки кредитуют конкретные объекты тех застройщиков, которые смогли пройти многоступенчатую проверку надежности. Второй предполагает кредитование квартиры от любой строительной компании по выбору клиента. Необходимо понимать, что в последнем варианте растут риски банка, а вслед за ними – и процентная ставка, которая повысится минимум на пару пунктов. Проверки же кредитуемой квартиры все равно не избежать. И поскольку подход кредитных организаций к объекту финансирования весьма серьезен, то ясно, что шансы получить заем по второй схеме ниже, чем по первой.

Цена партнерства

Ставки по кредитам, направленным на первичный рынок, за последние шесть месяцев если и снизились, то не во всех банках и не столь значительно, как для »вторички». Минимальное предложение на этапах строительства по-прежнему находится на уровне 9,9% в долларах (Московский международный банк) и 15% – в рублях (Внеш-торгбанк). Банкиры, по-видимому, не находят способов снижения рисков, учитывая сложную законодательную ситуацию, а строители не спешат делаться «прозрачнее», то есть, как выразился глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский, «выходить на свет Божий».

Положительным моментом в развитии ипотеки на первичном рынке можно считать либерализацию рублевых предложений. Если полгода назад разрыв между рублевыми и долларовыми ставками составлял не менее 5 пунктов, то сегодня эта цифра не превышает 3–4 (см. таблицу, приведенную ниже).

Необходимо признать, что банки активно работают над расширением списка кредитуемых объектов, несмотря на трудоемкость и долговременность процесса. По словам председателя комиссии по финансовым рынкам и кредитованию Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», главы ЗАО ИСК «Стройкомплект» Дмитрия Тютина, банки крайне заинтересованы в перспективных партнерах, каковыми являются строительные компании, однако «путь заключения договоров о совместном сотрудничестве тернист и долог». Понять можно обе стороны: каждая из них стремится максимально защитить собственные интересы, неохотно соглашаясь идти на уступки.

По мнению Эдуарда Тиктинского, рано или поздно строителям придется работать открыто и цивилизованно (читай: изменить порядок ведения бухгалтерии, выступать единым юридическим лицом, накапливать кредитную историю). Только на таких условиях финансовые структуры согласны кредитовать стройки.

По привычке

Условия и требования банков по данному виду кредитования сходны с классической ипотекой для вторичного рынка. Даже процентная ставка здесь зависит не только от степени готовности строящегося объекта, но и от возможности заемщика подтвердить доход справкой 2-НДФЛ (Внешторгбанк, Московский международный банк) или даже заложить имеющуюся недвижимость (Сосьете Женераль Восток).

Для приобретения жилья в новостройке необходимо иметь как минимум 10% собственных средств, но в среднем их объем должен составлять около 25–30%. Сроки кредитования пока не превышают 25 лет. Сопутствующие оформлению займа платежи так же высоки, как при кредитовании вторичного рынка. Заемщику зачастую не удается сэкономить даже на страховке. Вместо защиты титула придется оплатить страхование финансовых рисков долевого участия. Правда, уже существуют совместные программы, позволяющие избежать такого рода страхования (»Северный город» – Сбербанк, «Петербургстрой Skanska» – Райффайзенбанк).

Возможность досрочного погашения кредита предусматривает подавляющее большинство представленных в Петербурге программ, причем штрафные санкции при подобном действии минимальны. Среднестатистический срок моратория на досрочное погашение – шесть месяцев, а Сбербанк вообще не устанавливает никаких ограничений.

Минимальная сумма кредита составляет $5 тыс. (Газпромбанк), но обычно не опускается ниже $10 тыс. Это минимально эффективная сумма относительно операционных расходов банка, требующихся при кредитовании.

Наиболее активными игроками первичного рынка по количеству кредитуемых объектов стали Сбербанк и Промышленно-строительный банк. А по количеству объектов, прошедших проверку и одобренных банками для целей кредитования, лидерами стали такие строительные компании, как «Петербургстрой Skanska», Строймонтаж, «Петербургская Недвижимость», «Северный город».

»Строймонтаж» партнерствует с пятью кредитными организациями – Райффайзенбанком, Сбербанком, банком «Санкт-Петербург», Абсолют-банком и Балтинвестбанком, «Северный город» – с Промышленно-строительным банком и Сбербанком. Корпорация, «Петербургская Недвижимость» – с банком «Санкт-Петербург», Московским банком реконструкции и развития, ПСБ, Внешторгбанком, «Петербургстрой Skanska» – с Райффайзенбанком и Внешторгбанком.

Взять заложника

Причина более высоких процентных ставок и ограничений по выбору объектов – в отсутствии на первичном рынке предмета залога по кредиту. Схемы, изобретаемые застройщиками для привлечения средств граждан в обход ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве...», также повышают риски кредитора, приводя к логичному повышению ставок на время строительства квартиры.

Надо сказать, что после сдачи дома госкомиссии и оформления права соб-ственности на заемщика квартира попадает в залог банку и кредит превращается в классический ипотечный. Банк переоформляет с гражданином договорные отношения, и процентные ставки снижаются до обычных для вторичного рынка показателей.

Для защиты кредитной организации от рисков до окончания строительства на петербургском рынке чаще всего используется схема поручительства строителя за заемщика перед банком. Строительная компания выступает гарантом возврата займа до сдачи дома госкомиссии, что позволяет банку снижать процентную ставку по кредиту и смягчать требования к покупателю.

Другой вариант снижения рисков, используемый рядом банков (например ПСБ), не требует поручительства застройщика, в залог берутся права требования по договору долевого участия на время строительства. В случае неисполнения дольщиком финансовых обязательств банк обращает взыскание на залог, после чего права требования на будущую квартиру переходят к кредитору. Такой шаг, по словам Максима Ельцова, позволил банкам значительно расширить количество кредитуемых объектов (см. таблицу и сайты банков, приведенные ниже). А строителям – более активно работать с финансовыми структурами, не опасаясь дополнительных рисков и материальных потерь.

Третий путь снижения рисков кредитования участия в долевом строитель-стве – принятие в залог уже имеющегося у заемщика жилья (Сосьете Женераль Восток, Московский международный банк). В ряде случаев такое кредитование не выделяется банками в отдельные программы и попадает в разряд потребительского. Данную схему практикуют многие лидеры рынка, скажем, Городской ипотечный банк и Дельтакредит.

Слова о законе

Количество строящихся объектов, разрешение на которые было выдано до 1 апреля 2005 года, т. е. до вступления в силу злополучного ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», медленно, но неуклонно сокращается. По разным оценкам, такого рода предложения иссякнут к концу 2007-го или к середине 2008 года.

Работать в рамках правового поля этого закона строители не могут, а значит, не имеют возможности привлекать средства граждан, на которые до недавнего времени строилось 80–90% жилья в Северной столице. Принятые в первом чтении долгожданные поправки обещают увеличить количество легитимных схем, не учитывая, однако, целого ряда реально существующих на рынке.

Участники рынка разработали и активно используют несколько альтернативных долевому участию способов привлечения денег граждан в строительную индустрию. На сегодняшний день работают вексельная система, схемы с предварительными договорами купли-продажи, с созданием жилищно-строительных кооперативов и т. д. Но все они, несмотря на разного рода достоинства и недостатки, кажутся сомнительными многим банкам. Финансовые организации совсем недавно стали рассматривать обходные схемы для целей кредитования. Какие бы нарекания ни вызывал у банкиров договор долевого участия, более привлекательного способа для кредитования «первички» профессионалы рынка еще не придумали, уверен Максим Ельцов.

Вместо вывода

Прогнозируемый рост цен на первичном рынке до конца 2006 года составляет не менее 20%, что совместно с высокой ликвидностью жилья в сегменте вызывает у потребителей желание покупать. Однако использование кредитных средств для «первички» все еще связано с массой законодательных, юридических и просто организационных трудностей и для профессионалов, и для граждан. Повышенные процентные ставки, ограниченный выбор объектов, туманные договорные отношения мешают ипотеке строящегося жилья.

Закон «Об участии в долевом строительстве...» подлил масла в огонь. Список объектов, оформленных до вступления ФЗ № 214 в силу, завершится к концу 2007 года, строители не видят возможности работать согласно новому законодательству. И недавнее принятие поправок ситуации с привлечением денег граждан не решает. Обходные же схемы, используемые застройщиками, не кажутся приемлемыми банкам для целей кредитования.

Несомненным «плюсом» в динамике рынка является желание банков кредитовать, строителей – кредитоваться. И в итоге – дальнейшее смягчение условий займов и расширение списка строительных компаний и объектов, соответствующих требованиям банкиров. Однако существенным минусом стало то, что это зачастую происходит в обход существующего правового поля и в ущерб безопасности заемщиков.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Юрий САМОХИН

директор по корпоративному управлению корпорации «Строймонтаж»:

– К настоящему моменту в корпорации запущены и работают программы сотрудничества с пятью банками по кредитованию физлиц на покупку строящегося жилья. В последнее время характер ипотечных программ совершенствуется, наиболее прогрессивные банки отказываются от требований поручительства застройщика, ограничиваясь залогом имущественных прав по договору долевого участия или страхованием. Думаю, со временем, получив уверенность в том, что самая рисковая фаза – кредитование объекта на период строительства – проходит нормально, банки смогут изменить подход к оценке рисков. Что отразится и на расширении спектра кредитуемых объектов, и на размерах процентных ставок.

Руслан ЧЕРЕМИСИНОВ

начальник отдела организации кредитования частных клиентов Управления кредитования частных клиентов Северо­Западного банка Сбербанка России:

– Активно кредитуя население, банк не делает различий между первичным и вторичным рынками жилья. Все четыре действующие у нас ипотечные программы могут быть использованы клиентом для приобретения квартиры в строящемся доме. Причем условия кредитования покупки жилья на первичном и вторичном рынках одинаковы.

Сегодня банк сотрудничает со всеми крупнейшими застройщиками города – лидерами по количеству вводимых в эксплуатацию жилых площадей. В рамках договора о сотрудничестве со строительной компанией банк кредитует частных клиентов под залог имущественных прав по договору долевого участия в инвестировании строительства.

Ольга СКАЛИЙ

директор филиала «СанктПетербург» Европейского трастового банка:

– Наш банк достаточно скрупулезно подходит к оценке строящихся объектов и строительных компаний и поэтому кредитует только тех застройщиков, которые являются нашими клиентами или достаточно известны на рынке и готовы быть прозрачными для банка. Освоение первичного ипотечного рынка в Петербурге связано как с потребностями наших клиентов – строителей, так и с совместной работой нашего банка с ОАО «СанктПетербургское ипотечное агентство» по стандартам АИЖК.

В конце хотелось бы отметить, что банк планирует до конца года предоставить в Петербурге кредиты на строящееся жилье для физических лиц в объеме до 100 млн руб.