ПРЕДИСЛОВИЕ
Приобретение квартиры с использованием банковских кредитных средств связано с немалыми затратами времени и финансов. Но покупатель морально готов пройти огонь, воду и андеррайтинг, поскольку чаще всего это осознанный выбор или же отступать некуда. Второй же стороне сделки – продавцу – нужны живые деньги.
А вот дополнительные «заморочки» ему совсем ни к чему.
Еще недавно риэлтеры и застройщики говорили о произошедшей переориентации рынка на интересы покупателя. И этот фактор немало способствовал распространению ипотеки.
Однако сначала в столице, а затем и в Петербурге цены стали расти высокими темпами. Связанное с этим снижение доступности жилья уже породило идеи «подумать, как сделать стоимость жилья разумной» или взимать повышенные налоги на вторуютретью квартиры.
Пока реализация инициативы повисла в воздухе. А практика проведения ипотечных сделок «традиционно» осложнена высокими дополнительными расходами и недостаточным уровнем сервиса в банках. Заметно нежелание продавцов квартир нести повышенную ответственность. Продажа «ипотечному» покупателю связана с предоставлением дополнительных, хоть и немногочисленных, справок, более длительным сроком проведения сделки.
И декларированием полной ее стоимости. Что в некоторых случаях грозит продавцу уплатой подоходного налога. Его должен платить продавец жилья, владевший им менее трех лет, и только с суммы, превышающей 1 млн рублей.
На каких условиях достигается компромисс между тремя сторонами сделки?
ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА
Ирина Забродина
директор Центра жилищного кредитования корпорации «АдвексНедвижимость»:
– Очень важно, чтобы при покупке квартиры на кредитные деньги с продавцами работал профессионал, способный все грамотно и толково объяснить своим клиентам. Представитель продавца и сам продавец должны понимать ход такой сделки, проблемы и нюансы, которые могут возникнуть при ее проведении.
Существенный фактор, смущающий продавцов, – это реальные суммы в договоре купли-продажи. Но всегда ли это угрожает продавцу? И как можно этого избежать?
Во-первых, под налогообложение подпадают только те продавцы, которые владеют квартирами менее трех лет, и налог взимается с суммы, превышающей 1 млн рублей. Собственники же, владеющие недвижимостью дольше, ничего государству не платят. Во-вторых, сегодня очень многие банки, понимая эти сложности, разрешают занижать сумму в договоре до размера кредита, а иногда и еще меньше.
Необходимо помнить, что еще на этапе выбора банка правильнее сразу обратиться к специалистам. Они помогут найти банк, который не будет ограничивать в выборе квартиры.
Юлия Туголукова
специалист по ипотечным программам компании «МИЭЛЬНедвижимость»:
– Первая проблема, с которой сталкивается покупатель, – возможное повышение цены на квартиру, как только выясняется, что она приобретается на ипотечный кредит. Затем прозвучит вопрос о кредиторе. Если требования банка уже знакомы продавцу или его представителю и не вызывают отрицательных эмоций – существует возможность купить эту квартиру. Если же название банка воспринимается как «имя отрицательное» либо незнакомое – скорее всего, придется искать другой объект.
У хозяина, владевшего жильем менее трех лет, покупка квартиры на заемные средства часто возможна только при условии, что покупатель оплатит 13%-ный налог – наполовину или полностью. Самый лучший вариант – когда кредитная организация идет на занижение стоимости по договору до 1 млн рублей. Но это скорее исключение из правил. Но все же большинство банков позволяют занизить сумму в договоре – до размера кредита, что иногда спасает ситуацию.
Опыт, наработанный профессиональными участниками рынка недвижимости, где все большую долю занимают ипотечные сделки, дает возможность быстро и грамотно решать многие возникающие вопросы.
Максим Ельцов
заместитель генерального директора Балтийской ипотечной корпорации (БИКОР):
– Следует говорить не о проблемах и сложностях – их на самом деле нет, а о некоторой специфике работы, учесть которую хорошему специалисту несложно.
Необходимо объяснять продавцу, что для ипотечной сделки требуются те же документы, что и для регистрации прав на недвижимость. Также дело специалиста – рассказать продавцу, что он может сэкономить на налогах, если жилье приобретено по цене, близкой к средней. И о том, что указание в договоре истинной стоимости жилья обеспечивает дополнительную защиту и продавцу и покупателю, позволяет продавцу показать легальный доход. Об этом редко кто задумывается.
Еще один вариант – заемщик, заинтересованный в покупке конкретной квартиры, может компенсировать затраты продавцу.
На растущем рынке решающую роль играет время от момента принятия решения о приобретении объекта до фактической оплаты. Даже недельная отсрочка в поступлении денег приводит к «потере» квартиры. Технология БИКОР позволяет при необходимости выдать заемные деньги уже на следующий день с момента получения документов по жилью.
Вопрос о сложности в работе с продавцом скорее психологический. Он зачастую заключается в уровне знаний кредитного продукта и правильной аргументации со стороны специалиста, который ведет переговоры с продавцом.
Алексей Кошелев
директор департамента ипотечного кредитования агентства «Бекар»:
– На растущем рынке продавцы не слишком жалуют ипотеку. Такое отношение объясняется нежеланием ждать. Сроки подготовки сдвигаются на 5-6 рабочих дней. За это время цены уже успевают вырасти. И несмотря на подвижки, еще заметна психологическая боязнь банковских продуктов. Кроме того, продавец должен предоставить несколько документов, которые не требуются при обычной сделке. Например, справку из психоневрологического диспансера.
В отношении налога компромисс достигается просто. В 99,8% случаев покупатель вынужден обращаться в те банки, которые готовы документально уменьшить сумму сделки до 1 млн рублей.
А их в Петербурге всего два.
Есть еще один способ «уговорить» продавца – переложить на покупателя бремя уплаты налога. Так происходит, когда клиент хочет приобрести конкретную квартиру и готов переплатить за нее. Так, в «Бекаре» недавно покупатель заплатил продавцу $8,5 тыс. помимо суммы сделки.
Владимир Глинер
заместитель генерального директора «Службы ипотеки 053»:
– До начала марта использование для покупки кредитных банковских средств не являлось серьезным препятствием сделке. Основные проблемы начались, когда активизировался рост цен.
Сейчас нередки случаи, когда уже при просмотре выясняется, что цена объекта повысилась по сравнению с указанной в листинге. А заемщик сначала согласовывает сумму кредита и только затем начинает подбирать квартиру.
И одобренной банком суммы часто оказывается недостаточно. Кроме того, многие объекты участвуют в цепочках, и их владельцы не желают ждать неделю-две, пока банк утвердит выбор варианта. А ведь еще необходимо провести оценку и страхование квартиры. На это также требуется время. Брокеры «Службы ипотеки» стараются договориться с оценщиком и страховой компанией о сокращении сроков выполнения работы. Но справка из Росрегистрации о переходе прав собственности не может быть подготовлена быстрее, чем за 5 дней. Продавцы просто отказываются ждать.
Антон Баранов
генеральный директор агентства недвижимости «Талан»:
– Необходимость уплаты налога с суммы, превышающей 1 млн рублей, сегодня – наименьшая из сложностей в отношениях с продавцом квартиры. Все-таки чаще владельцы пребывают в этом статусе более трех лет, а потому их доход от продажи жилья не облагается налогом.
Камень преткновения в проведении ипотечных сделок – это рост цен. И вынужден признать, что решения этой проблемы сейчас я не вижу.
Даже если агент заемщика поднимает цену на несколько тысяч долларов, с тем чтобы продавец подождал завершения всех ипотечных процедур, хозяева жилья не соглашаются. Особенно если речь идет о самых востребованных объектах – одно- и двухкомнатных квартирах.
РЕЗЮМЕ
С одной стороны, уровень цен на квартиры в столицах существенно ограничивает круг граждан, кому доступно приобретение комфортного жилья на собственные деньги. И, соответственно, безмерно увеличивает роль кредитования. С другой же стороны, в условиях быстрого подъема цен покупателю трудно одновременно успеть за ростом аппетитов продавцов и соблюсти процедуру ипотечной сделки, как то: оценка, одобрение банком определенной суммы кредита и выбранной квартиры. Когда одним из участников сделки выступает банк, оперативно действовать непросто.
При этом никто не отменял необходимости уплаты налога с вырученной от продажи жилья суммы, превышающей 1 млн руб. Если эту обязанность «делегировать» все тому же покупателю, размер его единовременных расходов, не считая процентов, может достигать 15%
от суммы кредита. Это уже трудно назвать приемлемым.
Не стоит забывать о налоговой льготе для покупателя, которая позволяет сэкономить за счет подоходного налога около $7,5 тыс. Но эти деньги покупатель не получит на руки, а лишь заплатит государству меньше, но не сразу и после хлопот, умением доставлять которые славятся налоговые органы. С другой стороны, если цены продолжат победное шествие над доступностью, покупать в долг все равно имеет смысл. Надо только
найти грамотного посредника.
