Аналитики единодушны во мнении, что инвестиции в недвижимость имеют смысл – при условии соответствия возможных результатов преследуемым целям. В зависимости от намерений и желаемых плодов выбирается способ, сегмент рынка и объект.
Цели быстро и много заработать рынок недвижимости соответствует мало. Можно сохранить сбережения, защитив их от инфляции и обеспечив прирост. Получить стабильный дополнительный доход от имущества, которое в перспективе будет использоваться членами семьи по прямому назначению, – программа тоже достижимая. Но реален и путь инвестирования с целью окупить вложения за 4–5 лет.
Деньги плюс знания
Директор по развитию УК «АВК – Дворцовая площадь» Алексей Лестовкин формулирует правило так: «Если объем средств позволяет самостоятельно инвестировать в несколько объектов, можно воспользоваться консалтингом по эффективным инвестициям. Для других привлекательны вложения через ПИФы». Генеральный директор ООО «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаил Бимон считает, что для крупных и средних самостоятельных инвесторов наиболее привлекательны инвестиционные проекты. То есть приобретение участ-
ка под застройку или объекта недвижимости под развитие.
Пятна в городской черте с возможностью строительства на них требуют крупных сумм – миллиона долларов и больше. Но из всех типов вложений в недвижимость заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов этот ставит на второе-третье место по вероятной доходности. Первое он отводит вложениям в землю сельхозназначения в Ленобласти – для последующего изменения статуса на пригодный для застройки.
Однако и г-н Астапов, и другие профессиональные участники рынка инвестиций подчеркивают, что для успешного получения прибыли от подобных вложений необходим доступ к административному ресурсу. И удачное стечение обстоятельств.
Эти способы при хорошем раскладе, по оценке Михаила Бимона, могут приносить до 100% прибыли по завершении проекта. В принципе, нормальной можно считать планку в 20% годовых.
Демократия «встройки»
Для инвесторов, располагающих меньшей суммой, остаются привлекательными вложения во встроенно-пристроенные помещения, пригодные для коммерческого использования. Такие объекты можно купить на стадии строительства или же приобрести на вторичном рынке квартиру на первом этаже – с последующим переводом в нежилой фонд, согласованием устройства отдельного входа и продажей или сдачей в аренду, например торговым фирмам. Руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев считает, что для варианта приобретения «встройки» с целью заработать минимальный порог средств – $100 тыс.
Опять же, необходимо сначала уточнить шансы на успешное завершение таких действий. В среднем Михаил Бимон оценивает возможную доходность в 30% годовых.
Как показывает практика, значительную часть потенциальных инвесторов интересуют объекты со сроком окупаемости в 4–5 лет. То есть приемлемый для них уровень доходности укладывается в рамки 20–25% годовых. Михаил Бимон уверен, что это достижимо. Но при этом надо соблюсти целый ряд условий по «правильному» выбору объекта. Успех зависит от многих факторов: местоположения, перспектив активизации торговли или деловой жизни в конкретном районе и прочих.
Окупаемость в течение 6–7 лет устраивает инвесторов более крупных проектов или тех, кто имеет доступ к дешевым кредитным ресурсам.
Сдача внаем
Широко используемый петербуржцами способ извлечения дохода – сдача в аренду собственных квартир и комнат.
При этом практически никто не приобретает жилье специально для этой цели. Сдаются квартиры, доставшиеся по наследству. Или, например, семья улучшила жилищные условия, переехав в новую квартиру. Старая же, в принципе, может в будущем пригодиться подрастающим детям. А пока суд да дело, ее можно сдать и получать дополнительный доход. Сергей Бобашев называет такую аренду вынужденной.
Целенаправленные действия по инвестициям в жилье для последующей сдачи внаем предпринимаются крайне редко по нескольким причинам. В первую очередь потому, что аренда обеспечивает доходность в 8, максимум 10% годовых – без учета удорожания самого объекта по мере роста цен на рынке. Доходность примерно равна ставкам по банковским депозитам, а хлопот для ее обеспечения требуется значительно больше. Алексей Лестовкин считает доходность от сдачи жилья в аренду не очень привлекательной. Однако можно использовать, как утверждает Сергей Бобашев, целый арсенал возможностей «малой кровью» увеличить привлекательность сдаваемого жилья и, соответ-ственно, – арендную плату. Небольшой косметический ремонт, установка необходимой бытовой техники и пр. Но при этом есть риск вложиться и не получить больше, если у квартиры есть неисправимые недостатки.
Аренда активная
Для определенной части собственников сдача жилья внаем – основной источник дохода. Это стало практически официальной профессией. Поскольку максимальную прибыль приносит посуточная аренда, а обеспечивать заполняемость, то есть постоянный приток клиентов, – задача не для дилетанта.
Сергей Бобашев отмечает, что планка годовой доходности зависит не от каче-ства или класса объекта, а от грамотного позиционирования. То есть в каждом случае необходимо просчитанное решение: то ли сдавать квартиру «покомнатно» и по невысокой цене всем нуждающимся в «просто крыше над головой» на ночь-две, не вкладывая ни рубля в ее начинку, то ли потратить $30–50 тыс. на отделку, обеспечить арендаторам дополнительные услуги и смело рекламировать объект уже как апартамент-отель.
Риэлтерские компании не занимаются посуточной арендой. Это отдельный вид бизнеса. Часто владельцы жилья объединяются и налаживают общую систему поиска арендаторов: размещая информацию в глобальной сети, заключая договоры с турфирмами или обеспечивая дежурство бабушек на вокзалах.
Еще один вид доходной жилой недвижимости – коттеджи. Подавляющая часть предложения таких объектов на рынке, по оценкам информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», – та самая «вынужденная» аренда. Хозяева в доме жить не хотят, а продать за желаемую сумму не получается.
Строительство объектов и последующая сдача их внаем требуют профессионализма. Правда, исключить наиболее влияющий на доходность загородной аренды фактор – сезонность – не дано никому. Зато в «высокий сезон» при правильно налаженной работе простой можно компенсировать. Профессионализм арендодателей должен в первую очередь заключаться в налаживании связей с крупными корпоративными клиентами. Поскольку проведение загородных тренингов для персонала, корпоративных выездов и конференций – наиболее эффективный способ обеспечить заполнение сразу нескольких коттеджей или даже не очень большого поселка, вроде Green Village.
Деньги в стройку
Доходность инвестиций в возводимое жилье складывается из роста стоимости по мере строительства и общерыночного роста цен. В прошлом году таковой практически отсутствовал, зато в первом квартале текущего застройщики с энтузиазмом поднимают цены: кто-то каждую неделю, кто-то за раз на 10–15%.
Потенциальную доходность инвестиций в строящееся жилье или долевое участие в строительстве Алексей Астапов оценивает столь же высоко, как и вложения в участки под застройку.
Но и заработать «вместе с рынком» далеко не просто. Допустим, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке за год выросла на 40%. Сценарий реальный. Однако принимая решение об инвестициях, надо быть уверенным, что год выдастся именно таким «урожайным». Если вкладываетесь на два года – нужна уверенность в прогнозе на этот срок. С ним уже сложнее. Ведь за стремительным ростом следует если не снижение цен, то пауза.
И рассчитать, когда войти и когда выйти из проекта, сложно.
Кроме того, на накладных расходах непрофессионал обычно теряет несколько больше, чем досконально знающий возможности сэкономить специалист. По оценке Сергея Бобашева, затраты на вход и выход из проекта могут достигать 10% от суммы инвестиций. Кроме того, нельзя забывать о риске, связанном с ликвидностью. Даже если цена на приобретенную квартиру выросла, далеко не факт, что удастся ее быстро реализовать за желаемую сумму. Если инвестиции планируются на конкретный срок, например, на год – планы могут быть нарушены. Краткосрочные вложения наиболее рискованны с точки зрения ликвидности. При увеличении срока инвестиций возникают другие риски. Кроме отсутствия гарантий сохранения темпов роста цен, за несколько лет могут измениться предпочтения покупателей или окружение дома. Например, рядом возведут объект, снижающий привлекательность соседних домов, как говорит Михаил Бимон.
Арсенал средств многообразен. Для выбора же оптимального пути, отвечающего целям самостоятельного инвестора, и существуют консалтинговые компании по эффективным инвестициям.
