Сегодня на петербургском рынке существуют кооперативы разных форм: жилищно-накопительные, жилищно-строительные, кредитные потребительские, а также потребительские ипотечные. Принципы их работы имеют ряд общих черт. Так, для выдачи займов необходим по-стоянный приток новых членов кооператива. Получению кредита обязательно предшествует период накопления (прежде чем получить заем, гражданин предоставляет собственные средства в долг «коллегам» по кооперативу). Кооперативы не требуют от пайщиков документального подтверждения размера доходов. Наконец, обязателен вступительный взнос – плата за возможность получить кооперативный заем. В остальном различия весьма существенны.
Об особенностях «кооперативных разновидностей» наш журнал уже писал достаточно подробно. Теперь настало время поговорить о критериях оценки надежности того или иного кооператива.
Чистая математика
Жилищно-накопительная модель – достаточно сложная система, требующая сбалансированности и грамотного менеджмента. В противном случае кооператив может превратиться в пирамиду.
К сожалению, на сегодняшний день не существует четких и внятных, на 100% гарантирующих надежность кооператива критериев, закрепленных законодательно. Определенные требования содержатся в принятом недавно ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах». В частности, согласно этому документу, срок, в течение которого пайщик кооператива обязан вернуть полученную ссуду, не может более чем в полтора раза превышать тот период времени, который ему потребовался на первичное накопление. Однако, по мнению президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, председателя правления ЖСК «СТРОЙ и ЖИВИ» Павла Штепана, данное соотношение работает только в том случае, если сумма первичного накопления составляет 20% от стоимости приобретаемого жилья. На практике же эта величина варьируется в пределах 30–50%.
Выходит, судить о том, насколько экономически обоснованными являются принципы работы того или иного кооператива, можно по некоторым косвенным признакам. В частности, крайне важным является соотношение общего числа пайщиков и количества граждан, уже получивших жилье. Как считает заместитель генерального директора по работе с жилищными кооперативами Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Александр Самарцев, оно должно быть близко к 50%. При этом успешная работа системы не должна зависеть от постоянного увеличения притока вступающих в нее членов (иначе возникает эффект пирамиды).
Не стоит доверять кооператорам, обещающим беспроцентные ссуды. Поскольку любому кооперативу требуются сред-ства на организацию работы, с каждого пайщика обязательно взимается вступительный взнос (3–5% от размера ссуды) плюс ежемесячные членские взносы – примерно 3% от суммы кредита.
Догнать квартиру
При вступлении в кооператив нужно уточнить, сколько всего денег – паевых взносов – внесено в его кассу. Если на счету 20 млн рублей, а квартиры куплены всего на 5 млн, стоит насторожиться. Пайщики заинтересованы, чтобы взносы немедленно тратились на покупку недвижимости. Иначе инфляция и удорожание жилья их обесценят.
Впрочем, даже если кооператив моментально избавляется от живых денег, каждый пайщик все равно ощущает на себе влияние рынка. По крайней мере, на этапе первоначального накопления средств. Ведь недвижимость растет в цене, и, значит, для заветных 50% нужна все большая и большая сумма. Получается, что на протяжении всего этапа предварительного накопления стоимость будущей квартиры как бы «убегает» от пайщика. Но зато на втором этапе, получив жилье, член кооператива уже выплачивает фиксированную сумму, невзирая на рост цен и инфляцию.
Продолжительность этапа предварительного накопления может быть разной. Каждый кооператив предлагает своим клиентам несколько долгосрочных и краткосрочных программ на выбор. Однако покупаться на чересчур заманчивые обещания не следует. Кооперативы – не банки. Они не заинтересованы в том, чтобы как можно скорее приобрести новичку квартиру. Их суть – в накоплении. Пока вы копите, ваши деньги работают на других членов кооператива, у которых, как и у вас, нет нужной суммы для покупки жилья. Накопительная система специально рассчитана на небогатых людей. На тех, кто за право приобрести квартиру с рассрочкой платежа готов пожертвовать временем.
Кооперативная осторожность
Учитывая, что основная часть паевых взносов вкладывается в квартиры, кооператив должен предусмотреть комплекс мер для защиты этой недвижимости.
В частности, эффективным способом защиты интересов пайщиков является страхование приобретаемого жилья. Желательно, чтобы кооператив обязывал своих членов страховать не только физическую сохранность квартир (на случай пожара, затопления водой и т. д.), но и финансовые риски при покупке жилья на первичном рынке, а также риск утраты права собственности – на вторичном. Конечно, подобное страхование делает услуги кооператива более дорогими, но зато риски пайщиков значительно снижаются.
Некоторые кооперативы не используют систему обязательного страхования приобретаемого жилья. Вместо этого они проводят юридическую экспертизу квартиры. Чтобы компенсировать пайщику потери в случае утраты права собственности на объект недвижимости, некоторые кооперативы формируют резервный фонд. Тем не менее более действенным механизмом защиты интересов клиента считается страхование.
Потенциальному пайщику стоит также узнать, ведет ли кооператив раздельный бухгалтерский учет паевых и членских взносов. Если поступающие средства «варятся в одном котле», это свидетельствует о несерьезности организации.
Определенные гарантии дает продолжительность работы кооператива на рынке. Разумеется, чем старше организация, тем лучше. Правда, если вам говорят: «Мы работаем десятилетия», стоит насторожиться. Тех кооперативов, в которые вступали наши отцы и деды, уже давно нет, а новые стали возникать лишь с конца 2000-го – начала 2001 года.
Без внешнего лоска
Жилищные кооперативы – организации некоммерческие, поэтому вкладывать деньги граждан (паевые и членские взносы) в ценные бумаги или в бизнес не имеют права. Средства идут только на строительство и приобретение жилья для своих вкладчиков. Поэтому кооператив, находящийся в помпезном здании с шикарным ремонтом, вызывает подозрения. Исключением является ситуация, когда кооператив создается крупной, давно известной на рынке риэлтерской или строительной компанией. В таком случае шик и лоск вполне уместны и закономерны. Кстати, некоторые участники рынка уверены, что кооперативы, работающие «под крылом», являются самыми надежными. Ведь руководство головной компании при возникновении у кооператива проблем постарается принять незамедлительные меры к их устранению. Иначе сложности пайщиков негативно отразятся на имидже фирмы.
Еще больше сведений клиенту может дать «виртуальный офис» кооператива (проще говоря, интернет-сайт). В соответ-ствии с требованиями Федеральной службы по финансовым рынкам, в обязательном порядке публиковать информацию о себе в Интернете должны только жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). От них требуется раскрытие информации об уставе кооператива, его внутренних документах, формах участия в деятельности кооператива и порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся ЖНК. Кооперативам иных форм закон не предписывает иметь сайты, однако обращаться в организацию, ведущую затворнический образ жизни, рискованно.
Ваши документы!
Перед вступлением в кооператив важнее всего ознакомиться с уставом организации. В нем должны быть закреплены следующие принципы: экономическая сбалансированность кооператива и его экономических программ, обязательность уплаты вступительного, паевых, членских взносов всеми пайщиками, процедура возврата пайщику паенакопления в случае его выхода из кооператива и др.
В уставе и внутренних нормативных документах должно быть прямо указано, что кооператив не вправе заниматься коммерческой деятельностью, размещать паевые взносы где-либо, кроме как в уполномоченном банке, использовать деньги пайщиков на цели, не связанные с приобретением для них жилья. В договоре об условиях членства (иных договорах) особое внимание нужно обратить на невозможность изменения его условий в одностороннем порядке по инициативе кооператива.
Важную роль играет членство кооператива в профессиональных объединениях. Если организация не состоит ни в одном из некоммерческих партнерств, значит, она не желает или просто не в состоянии соблюдать принятые практиками рынка стандарты работы.
Приобретение жилья с помощью ипотеки, безусловно, сопряжено с меньшим количеством рисков, чем участие в жилищно-накопительных программах. Поэтому людям, не настолько ограниченным в средствах, лучше все-таки обратиться за кредитом в банк. Тем же, кто не соответствует требованиям кредитных организаций, остается одно – стать пайщиком кооператива. Но выбирать ту или иную организацию следует очень осторожно. Современный рынок жилищно-накопительных программ, к сожалению, далек от совершенства.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Александр ДВОРЯШИН
председатель Гильдии народных кооперативов России:
– Информация о количестве членов кооператива, о приобретенных или построенных квартирах и размере паевого фонда должна быть доступна всем желающим. При правильном соблюдении технологии деятельности кооператива соотношение членов и приобретенного жилья должно быть приблизительно 2:1, а в давно работающих организациях число купленных квартир – более половины. Временно свободные средства (их размер определяется как разница между объемом паевого фонда и стоимостью приобретенного жилья) не должны превышать стоимости однойтрех типовых квартир (находятся в подборе).
Александра ДАВЫДОВА
заместитель директора ЖНК «ГарантИнвест»:
– Для того чтобы убедиться в надежности жилищнонакопительного кооператива, необходимо проверить свидетельство государственной регистрации юридического лица (в названии должны быть слова «жилищный накопительный кооператив»), а также организационноправовую форму в выписке из ЕРГЮЛ. Кроме того, важно удостовериться в том, что кооператив зарегистрирован в реестре Федеральной службы по финансовым рынкам (например, на сайте ФСФР www.ffms.ru). Обратите внимание: по закону заниматься жильем могут только ЖНК и жилищностроительные кооперативы (кооперативы «одного дома»). Все остальные формы кооперативов не имеют на это права.
Александр САМАРЦЕВ
зам. ген. директора по работе с жилищными кооперативами
Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования:
– При выборе кооператива я рекомендую обращать внимание на несколько особенностей. Вопервых, стоит поинтересоваться, кто является руководителем организации. Желательно, чтобы это был человек, давно работающий на рынке недвижимости (в качестве риэлтера, юриста или, например, экономиста) и заработавший себе имя на данном поприще.
Люди «без истории» запросто могут оказаться мошенниками. Кроме того, важный критерий надежности кооператива – степень его открытости. Уклончивые ответы по телефону, ссылки на «коммерческую тайну» являются тревожным сигналом для потенциального пайщика. Такие кооперативы лучше обходить стороной.
КРИТЕРИИ НАДЕЖНОСТИ КООПЕРАТИВА
| I. Общие сведения: |
|---|
| – как давно работает кооператив на рынке, кто является его учредителями; кто выступает в качестве его основных партнеров (позвоните в названные вам банки, страховые и оценочные организации, строительные и риэлтерские компании, поинтересуйтесь деловым реноме кооператива); |
| – является ли кооператив членом какой-либо саморегулируемой организации; |
| – обратите внимание на брэнд и символику кооператива, если на их «раскручивание» затрачено много средств, то он намерен работать серьезно и долго; |
| – сколько членов в кооперативе (без учета выбывших); – каков размер паевого фонда кооператива (сколько внесено паевых взносов); – какое количество квартир уже приобретено и на какую сумму. |
| II. Обеспечение деятельности кооператива: |
| – на основании каких документов работает кооператив, обратите внимание на обязательное наличие следующих документов: * свидетельство о государственной регистрации юридического лица; * свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц; * свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; * устав кооператива; * членский договор о приобретении недвижимости с помощью потребительского кооператива (данного документа не имеют жилищные накопительные кооперативы, это прямо запрещено соответствующим законом); |
| – использует ли кооператив программное обеспечение для учета обязательств, существует ли доступ к таблице позиций его членов; |
| – какова схема приобретения жилья при накоплении паевого взноса: 1) если квартира приобретается в собственность кооператива и лишь после полного внесения паевого взноса у гражданина возникает право собственности на нее, этот кооператив должен именоваться «жилищный накопительный кооператив», и вся его деятельность регламентируется Федеральным законом № 215 от 31.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»; 2) если же кооперативом предоставляется заем, с помощью которого член кооператива приобретает жилье непосредственно в свою собственность, вы имеете дело либо с кредитным потребительским кооперативом граждан (его деятельность регламентируется Федеральным законом № 117-ФЗ от 07.08.2001 «О кредитных потребительских кооперативах граждан»), либо с потребительским ипотечным кооперативом (его деятельность урегулирована Гражданским кодексом РФ и Уставом, а также должна находиться под контролем и надзором саморегулируемой организации – Гильдии народных кооперативов России, сведения о входящих в нее кооперативах можно найти в сети Интернет – http://www.vmeste.ru/index.ftl); |
| – способны ли сотрудники кооператива доступно и уверенно объяснить вам и документально подтвердить происхождение и размер всех возможных расходов, которые возникнут у вас при приобретении недвижимости с помощью кооператива; |
| – способны ли сотрудники кооператива понятно и четко объяснить вам и документально подтвердить размеры и разновидности членских взносов, которые вам придется вносить за время членства в кооперативе; |
| – могут ли сотрудники кооператива разъяснить, каким образом обеспечиваются имущественные интересы членов кооператива в отношении приобретенного жилья: существуют ли в данном кооперативе программы страхования или собственный резервный фонд. |
| III. Косвенные признаки: |
| – имеются ли в протоколе общего собрания членов кооператива сведения об утверждении годового отчета кооператива и годового баланса, могут ли вас ознакомить с указанными документами; |
| – как соотносятся размеры вступительного и членских взносов; если размер вступительного взноса превышает 3–6% от стоимости нужной вам недвижимости, а членские взносы едва заметны, это должно вас насторожить; |
| – как соотносятся обещания сотрудников кооператива со временем его существования. Если кооператив только создан, а вам гарантируют приобретение недвижимости при внесении 20–30% ее стоимости уже через пару месяцев, лучше обойти данную организацию стороной; |
| – договор аренды офисного помещения, заключенный недавно на небольшой срок, без соблюдения процедуры государственной регистрации (если речь идет не о филиале кооператива), также может свидетельствовать о расхождении истинных намерений учредителей кооператива и их обещаний; |
| – квалификация сотрудников – не последний показатель серьезности работы учреждения; невежливость и некомпетентность, скандалы в офисе с пайщиками, вступившими ранее, – все это говорит не в пользу кооператива. |
