Потерю работы страховка не возместит. А вот на время болезни переложить обязанность платить по кредиту на страховщика вполне реально. Главное, что должен знать заемщик: обо всех сложностях, способных повлечь нарушение графика платежей по кредиту, необходимо своевременно сообщать в банк и страховую компанию. Это не означает автоматического перекладывания всех проблем на чужие плечи. Но защищает от начисления штрафов.
И дает возможность переадресовать обязанность уплаты долга и процентов – частично или полностью – страховой компании. Или договориться с банком об отсрочке выплат.
Второй важный момент – страховая сумма (максимальный размер компенсации) обычно равна невыплаченной части кредита, увеличенной на 10%. То есть при наступлении страхового случая банк свои деньги вернет. А вот заемщик может остаться с выгоревшей или разрушенной квартирой или без оной – при утрате права собственности. Правда, и должен никому не будет. Но страховщики настоятельно советуют заключить договор на полную рыночную стоимость объекта. И тогда банк получит свою часть страховки, а остальное достанется владельцу жилья.
И третье, не менее актуальное. Какими бы лояльными ни были условия комплексной ипотечной страховки, в первую очередь забота о благополучной выплате долгов лежит на самом заемщике. Ему и думать о собственном здоровье. В том числе о возможных последствиях экстремального отдыха – полетов на дельтаплане, спелеологических экспедиций или горных восхождений. Или алкогольной и наркотической зависимости.
Рыбак рыбаку
Выгодополучателем по страховке будет банк. Гражданину, однако, далеко не безразлично, получит банк страховку или нет. Поскольку оказаться без привычных доходов – это печально. Но при этом еще и в долгах – печальнее вдвойне. А так долги оплатит страховщик.
Предполагаемые трудности в получении страховой выплаты зачастую называют одним из тормозов массового страхования. В случае ипотеки, как утверждают страховщики и банкиры, вероятность возникновения спора намного меньше. Ведь вопрос решают, во-первых, принадлежащие к одной или близким весовым категориям стороны. Во-вторых, партнеры. Страховая компания чаще заинтересована уплатить причитающуюся банку сумму вместо заемщика, если в противном случае возможен разрыв партнерских отношений. Вывод скорее теоретический. Происходит ли так на практике – судить не представляется возможным. Поскольку рынок ипотечного страхования юн. А объемы выплат зависят не от частоты возникновения страховых случаев, а в значительно большей степени – от баланса между собранными премиями (взносами граждан) и выплаченными возмещениями. Поэтому коррекция тактики страховщиков более чем вероятна – после того как сложится определенная практика, статистика и экономика подвида страхования.
Избежать крайностей
Ипотечное страхование не является добровольным. Покупатель квартиры по ипотеке обязан застраховать свою жизнь и трудоспособность, квартиру от уничтожения и повреждения, а также от потери из-за утраты права собственности (перечень актуален для приобретения готового жилья на вторичном рынке). Без договора страхования кредит просто не получить.
Единый договор, включающий три составляющих защиты от рисков, принято называть термином «комплексное ипотечное страхование». Стоимость услуги – 1–2% от суммы невыплаченного кредита, увеличенной на 10%, – в год. То есть за страховку надо платить ежегодно. Но каждый раз ее стоимость снижается, поскольку снижается и остаток задолженности. Необходимо отметить, что страховая компания выплатит не полную рыночную стоимость квартиры, а лишь ее часть – в соответствии с отношением непогашенной задолженности к стоимости квартиры.
Стоимость страховки для конкретного заемщика, приобретающего конкретную квартиру, зависит от параметров и истории объекта, а также данных самого должника.
В отличие от риска остаться без доходов, проблемы со здоровьем заемщика или с сохранностью имущества (квартиры) подлежат полному или частичному страховому возмещению при ипотечном страховании.
Страховыми случаями являются: смерть застрахованного лица по любой причине, получение этим лицом инвалидности I или II группы по любой причине и временная утрата трудоспособности по любой причине. Кроме того, повреждение или уничтожение объекта или признанные судом законными претензии третьих лиц на квартиру.
При наступлении любого из них (и это должен знать каждый!) страховая компания может вместо заемщика погасить долг. Но вовсе не в каждой из вероятных ситуаций.
Заемщик в гору не пойдет?
Забота о себе любимом с момента получения кредита становится важной обязанностью должника. Заемщик ипотеки вынужден стать более ответственным гражданином, а потому можно сказать (языком плаката), что ипотека является стимулом к соблюдению правил и разумного образа жизни. То есть выполняет не менее социально значимую функцию, чем обеспечение возможности решения жилищного вопроса.
До социальной роли ипотеки гражданину мало дела. Но нельзя забывать, что при нарушении заемщиком, например, правил дорожного движения, повлекшем причинение вреда собственному здоровью, жизни и трудоспособности, на страховую выплату рассчитывать он не может. Не подлежат страховому возмещению риски, возникающие при занятиях опасными видами спорта. Следует хорошенько подумать, прежде чем с невыплаченным кредитом в пассиве предпринимать восхождение на высокогорные вершины, прыгать с парашютом или спускаться в пучину морскую.
Страховка от несчастного случая означает защиту от угрозы жизни и здоровью из-за обстоятельств, не зависящих от действий заемщика (страхователя) и его воли.
В самом договоре страхования вполне могут быть не прописаны исключения из страхуемых рисков. У каждой компании есть собственные правила, зарегистрированные в Росстрахнадзоре. И в соответствии с ними из перечня страховых случаев, подлежащих возмещению, могут быть исключены определенные риски. Следовательно, логично ознакомиться с ними до подписания договора. И еще раз – при возникновении повода обратиться за помощью к страховщику.
Инфлюэнца и бронхит
Если гражданин (застрахованный) захворал, и есть вероятность, что болезнь помешает исполнить обязательства по кредиту, надо сразу же сообщить в банк и страховую компанию. Сделать это может и член семьи, причем любым из доступных способов – по телефону, электронной почте, факсу или лично (обычно это указывается в договоре страхования и кредитном). Заместитель директора управления имущественного страхования юридических лиц компании ООО «Росгосстрах-Северо-Запад» Сергей Краснов подчеркивает, что это необходимо сделать чем раньше, тем лучше, не дожидаясь выздоровления или установления инвалидности.
Предупрежденный банк не начисляет штрафы, а после закрытия больничного листа страховая компания частично или полностью погасит за клиента текущие платежи. Размер выплат рассчитывается иногда по-разному. В «Русском мире» – это 0,1% от страховой суммы за каждый день болезни, но не более чем за 90 календарных дней в году. Кроме того, как говорит директор Центра страхования титула страховой компании «Русский мир» Евгений Ярыгин, допускается вариант, когда выплата рассчитывается не с первого дня болезни.
В Росгосстрахе, по словам Сергея Краснова, компенсируют часть страховой суммы также не с момента заболевания. А вот возместить страхователю могут в год уже до 150 календарных дней временной нетрудоспособности, подтвержденной больничным листом.
Получение инвалидности I группы относится к постоянной потере трудо-способности. В этом случае страховая компания гасит за заемщика кредит полностью. Инвалидность II группы может со временем и по результатам лечения быть снята. То есть не обязательно ведет к постоянной потере трудоспособности. Медицинское заключение содержит данные об очередных обследованиях состояния здоровья заемщика. Страховая компания держит руку на пульсе, следя за их результатами.
Как говорит Сергей Краснов, в вопросе выплат по временной нетрудоспособности решение страховщика сейчас во многом зависит от взаимных договоренностей между банком и страховщиком. В дальнейшем, по мере формирования практики и статистики, возможно, будет выработан стандартный алгоритм принятия решений.
Дал слово – держись
На языке страховщиков «любая причина» обременена исключениями. Это, во-первых, определенные правилами страхования самой компании случаи (те же опасные виды спорта или участие в военных действиях). И, во-вторых, сокрытие при оформлении страховки известных гражданину хронических заболеваний. Ни в коем случае нельзя забывать о пункте договора, гласящем, что страхователь несет единоличную ответственность за точность сведений, сообщенных о состоянии своего здоровья.
Дело в том, что перед оформлением страховки гражданин заполняет анкету (образцы размещены в открытом доступе – на вэб-сайтах страховых компаний). То есть потенциальный клиент письменно подтверждает отсутствие (либо наличие) у него серьезных заболеваний, которые могут привести к смерти или потере трудоспособности: СПИДа, онкологии, сердечно-сосудистых патологий. Кроме того, в анкете требуется признать или отрицать наличие алкоголизма, нервных или психических расстройств, склонности к употреблению наркотических и токсичных веществ. При утаивании части сведений велик риск остаться вообще без компенсации. Так, если заемщик, страдающий заболеванием сердца и не рассказавший об этом в анкете, получит инфаркт, никаких выплат со стороны страховой компании не последует.
Если кредит выдан по городской ипотечной программе (стандартам ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»), страховка оформляется одной из пяти аккредитованных компаний. Все они с недавних пор принимают на страхование заемщиков, чей возраст на момент погашения кредита достигнет 75 лет. При этом, по словам заместителя генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергея Милютина, если заемщику исполнится более 60 лет к сроку выплаты кредита, отдельные страховщики требуют пройти обязательное медицинское обследование – за свой счет. Кто-то же просто поднимает тариф.
Временным безработным
Квартира до погашения кредита находится в залоге у банка. Что означает право банка-кредитора ее продать при дефолте заемщика. Дефолт – это неспособность производить своевременные процентные и основные выплаты по долговым обязательствам.
Риск остаться без привычного уровня доходов по причине увольнения с работы ипотечная страховка не покрывает. Максимум, на что может рассчитывать заемщик, – договориться с банком об отсрочке платежей по кредиту на время, необходимое для поиска нового места работы. Главное при этом – сразу же сообщить кредитору о возникшей проблеме. Иначе за нарушение срока внесения платежей начисляются пени и штрафы. Более того, нарушителя графика банк может обязать погасить весь кредит досрочно. Хорошо, если у должника есть возможность получить требуемую сумму из других источников, кроме продажи заложенного жилья. Если же нет – логичным продолжением будет требование банка продать квартиру и выплатить деньги. В самом крайнем случае обращение взыскания на заложенное жилье происходит по решению суда. И тогда владелец квартиры никак не влияет на цену, за которую она продается с торгов. Кроме того, несет издержки по судебному процессу плюс штраф. Заемщики экономически не заинтересованы осложнять процедуру торгов и выселения. Потому, как правило, сами находят покупателя и по согласованию с банком продают заложенное жилье, возвращая кредит.
Но еще раз подчеркнем, это самый пессимистичный сценарий. Если же клиент сообщает кредитору о потере работы, не дожидаясь штрафных санкций, банк идет навстречу и позволяет отложить выплаты по кредиту. Клиент берет паузу (возможно – на срок до полугода), не выплачивая ни сам кредит, ни проценты по нему, ни пени и штрафы. Сегодня процедура оценки платежеспособности клиента включает и анализ востребованности потенциального заемщика на рынке труда. Учитываются его специальность, квалификация и потенциал профессионального роста – на основании предоставленных документов о курсах повышения квалификации, дипломов о втором-третьем образовании. Поэтому шансы успешно решить проблему трудоустройства у нынешних заемщиков высоки. Главное – не усугублять временную проблему, скрывая от банка потерю работы.
«Залив» залога
Ипотечное страхование включает защиту квартиры от уничтожения или повреждения. Однако ипотечные банки не требуют страховки отделки, ограничиваясь включением в договор конструктивных элементов квартиры. То есть ответственность страховых компаний не распространяется на поврежденные обои или паркет, не говоря о встроенной технике и персидских коврах.
Как объяснил Сергей Краснов, при ипотечном кредитовании обременяется не сама квартира, а право собственности на нее. И для защиты своих интересов банку достаточно индивидуализации объекта в рамках стен-пола-потолка.
Но достаточно ли этого обремененному долгами хозяину? Во-первых, банк может включить в кредитный договор обязательство владельца поддерживать заложенную квартиру в товарном виде. И тогда последствия затопления, например, он просто обязан устранять, и на свои кровные. Во-вторых, «конструктивные элементы квартиры уничтожаются крайне редко, а вот отделка, согласно статистике, страдает достаточно часто. И даже за достаточно короткое время действия ипотечного страхования уже есть прецеденты страховых выплат за поврежденную внутреннюю отделку. Это лишний довод в пользу включения в договор всех составляющих», – говорит заместитель директора по имущественному страхованию Санкт-Петербургского филиала страховой компании «Югория» Жанна Шайхетдинова.
Титульная составляющая
Страховка права собственности (титула) также включена в ипотечный комплект. То есть если суд признает, что у других лиц есть законные права на приобретенную в кредит квартиру, страховщик погасит за пострадавшего долги перед банком. Опять же: если страховая сумма равна кредитной задолженности, гражданин освобождается от долгов. Если же страховка заключена на полную стоимость объекта – уже выплаченные банку деньги пострадавший владелец жилья получит на руки. Пока, признает Евгений Ярыгин, «по полной» страховаться предпочитают граждане, приобретающие квартиры стоимостью более $200 тыс.
С 2005 года Санкт-Петербургское ипотечное агентство исключило требование обязательного страхования титула. Это, как говорит Сергей Милютин, позволило снизить финансовую нагрузку на заемщика-страхователя с 1,5% в год до 0,7–0,8%. Г-н Милютин объясняет этот шаг агентства желанием предлагать конкурентоспособный продукт. На долю страховки приходится далеко не главная часть дополнительных единовременных расходов на получение кредита, которые достигают 8% от суммы займа. И обеспечивать снижение дополнительных затрат должны все участники рынка ипотеки – риэлтеры, банкиры, страховщики и оценщики.
