Ипотечные потребительские кредиты, или, как их определяют в некоторых банках, ломбардные, различаются по назначению. Ипотечные кредиты под залог существующей недвижимости на покупку нового жилья на вторичном или первичном рынке, а также загородных домов являются целевыми. Предлагаются в линейке банковских продуктов и кредиты, получаемые на любые цели, как то: на образование, ремонт, отдых, лечение, приобретение автомобиля – все что душе угодно. Они, соответственно, названы нецелевыми.
Денег нет, но есть квартира
Типичная ситуация: семья имеет в наличии малогабаритную квартиру, а денег на улучшение жилищных условий нет. Самый цивилизованный и безопасный вариант – отдать ее в залог банку и взять кредит на приобретение новой квартиры. Такие программы сейчас есть во всех банках, работающих по федеральной программе АИЖК. Кроме того, банки, реализующие собственные программы, также вводят подобные продукты в свою кредитную линейку.
Многие из них кредитуют под имеющееся жилье по программам, которые реализуются совместно с крупными агентствами недвижимости. Например, по программе Газпромбанка с агент-ством «МИЭЛЬ-Недвижимость» риэлтеры, исходя из возможностей и пожеланий клиента по поводу улучшения своих жилищных условий, обеспечивают открытие кредитной линии в банке, заключают договор на гарантированную реализацию имеющегося жилья по его рыночной стоимости, договор на подбор и приобретение нового жилья. Заемщик, проживая в новой квартире, может реализовать старую по актуальной на момент продажи цене. Газпромбанк готов выдавать ссуду для покупки новой квартиры и девять месяцев ждать, пока заемщик при помощи специалистов компании продаст старую и внесет деньги в качестве первоначального взноса по кредиту (или даже досрочно погасит большую часть займа). Программа действует как в Москве, так и в Петербурге.
Нередко банки идут навстречу пожеланиям клиентов и берут в залог не только их собственное жилье, но и жилье родственников. С согласия последних, разумеется. Этот вариант очень удобен, если молодая семья проживает с родителями и желает с ними разъехаться.
В начале нового года программу «Ипотечный ломбард» запустил Росбанк. Она ориентирована, например, на приобретение жилья на первичном рынке. То есть семья хочет улучшить жилищные условия и для экономии купить квартиру в новостройке, поскольку это дешевле.
А денег на первоначальный взнос нет. Она может взять кредит на первоначальный взнос под залог имеющейся недвижимости, дополнительно стандартный кредит на строящееся жилье. Пока новая квартира строится, семья продолжает жить в старой. Когда новое «гнездышко» готово, существующее жилье, при желании, продается и ломбардный кредит закрывается. Это актуально и в случае, если молодая семья проживает с родителями. Можно взять ломбардный кредит под залог родительской квартиры на сумму первоначального взноса и обычный ипотечный – на приобретение своего жилья. Сделка оформляется как два отдельных кредита, что позволяет заемщику быстрее погасить ломбардный кредит и освободить квартиру родителей из-под залога до того, как он выплатит основной долг. Подобную программу под названием «Ипотека без первого взноса» предлагает и Абсолют Банк. Однако надо учитывать, что ставки по ипотечному кредиту под залог имеющейся недвижимости обычно на 1–2 % выше, а срок выплаты – короче. Например, по условиям ломбардного кредита в Росбанке базовые ставки – 12,5 % годовых в валюте и 17 % годовых в рублях, срок – до 11 лет. При этом размер «ипотечного ломбарда» на первоначальный взнос – не более 55 % от стоимости закладываемой квартиры и не может превышать необходимую для указанной цели сумму. Объясняется это нежеланием банков в случае реализации залога нести убытки. А также опасениями, что, при слишком большом займе на первоначальный взнос, клиент не сможет погашать и его, и стандартный кредит на ипотеку одновременно.
Жилье в залог – и на Канары
Гораздо меньше банков предлагают программы кредитования под залог имеющегося жилья на любые нужды. Даже крупные кредитные организации, обладающие «длинными» деньгами, предпочитают не связываться с подобной ипотекой. Например, в инвестиционном банке «КИТ-Финанс» считают, что подобное кредитование не должно называться ипотекой в том классическом варианте, который взят на вооружение в России.
В Петербурге основным поставщиком этих услуг является Городской ипотечный банк (ГИБ). В Москве, например, такие программы уже опробовали Внешторгбанк, коммерческий банк «Система», КБ «Универсальные финансы». По словам начальника управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ЗАО «Внешторгбанк Розничные услуги» Марии Серовой, нецелевые ипотечные кредиты предоставляются физическим лицам, резидентам и нерезидентам РФ, источником дохода которых является работа по найму. Кредиты выдаются на крупные потребительские траты. Это означает, что можно использовать деньги для покупки недвижимости и земельных участков, строительства жилья, приобретения мебели или бытовой техники, выполнения финансовых обязательств. Сообщать банку, на какие цели желаете потратить взятую в долг сумму, совершенно не обязательно. Требовать отчетности кредитная организация не будет. Например, заем в Городском ипотечном банке может быть использован не только на прямые потребительские нужды: ремонт квартиры и крупные покупки (автомобиль к примеру), лечение и отдых, образование. Такие кредитные средства можно направить и на развитие своего собственного бизнеса. Причем в залог принимается практически любая ликвидная недвижимость, которая есть в собственности: квартира, дом, земельный участок, в том числе и с недостроем. Внешторгбанк не против залога и коммерческой недвижимости. Главное условие опять же – она должна быть ликвидной.
По мнению главы представительства ГИБ в Петербурге Игоря Жигунова, данный сегмент рынка достаточно перспективен и преимущества его перед потребительскими кредитами очевидны для потенциального заемщика. Основное из них – возможность воспользоваться значительно большей суммой кредита, чем при обычном потребительском (без залога). Ставки же при этом значительно ниже. Например, по программе Городского ипотечного банка кредиты предоставляются на срок от 1 года до 25 лет. Базовая процентная ставка 9,9%. Размер займа от $10 тыс. до $500 тыс. или от 300 тыс. до 10 млн рублей. Процентные ставки Внешторгбанка по кредиту в рублях: до 7 лет (включительно) – от 15%, до 10 лет (включительно) – от 16%; в долларах США и евро: до 7 лет (включительно) – от 12%, до 10 лет (включительно) – от 12,5%. Важно учитывать, что по условиям договора Внешторгбанк не выдает кредит, превышающий 70% стоимости закладываемой квартиры. Как, собственно, практически все банки, предлагающие подобные кредитные продукты.
Насколько востребованы данные продукты, сейчас сложно судить, так как кредиты на любые цели только выходят на ипотечный рынок. Главными препят-ствиями для желающих воспользоваться подобной возможностью станут требования к имеющейся квартире как к залогу, а также к составу лиц, зарегистрированных в закладываемом жилье.
Сложности из-за угла
Требования к закладываемому жилью в случае как целевого, так и нецелевого ипотечных кредитов практически не имеют отличий. Чаще всего предметом залога становится квартира. Основные требования к залогу вытекают из непреложного правила: недвижимость должна быть ликвидной.
Если закладываемая недвижимость является единственным жильем заемщика, ее рыночная стоимость за вычетом суммы кредита и процентов должна покрывать возможные затраты на приобретение типовой квартиры, пригодной по площади для проживания заемщика и членов его семьи. Таким образом кредитные организации страхуются от возможных неприятностей в случае невозврата. Банк – не благотворительная организация, как любят напоминать финансисты.
Дом, где находится квартира, передаваемая в залог, не должен находиться в плане под снос и относиться к ветхому жилью. Не приветствуют банки наличие в такой квартире, на момент заключения договора залога и в течение срока действия кредитного договора, незарегистрированных и несанкционированных перепланировок и переоборудования. Хотя, например, Городской ипотечный банк в этом случае достаточно снисходителен и допускает перепланировки в жилье заемщика. Кроме того, закладываемая недвижимость не должна сдаваться в аренду. Исключение составляют случаи, когда арендные платежи являются источником возврата кредита. Тогда банки могут при желании пойти навстречу клиенту.
Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления для подачи тепла на всю площадь жилого помещения, а также обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне. Сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если жилье расположено на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии. Комнаты в коммуналках или доли квартир в залог не принимаются. Здание, в котором расположен предмет залога, также не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или фигурировать в списках на снос.
Дети – в строку
Проживание в квартире зарегистрированных родственников осложняет путь к получению заветного кредита. Допустим, в ней прописаны недееспособные граждане, на снятие которых с регистрационного учета в случае обращения взыскания на квартиру потребуется согласие органов попечительства. Такую недвижимость банк, скорее всего, не примет в залог. Дети, прописанные в предлагаемом в качестве залога жилье, также могут стать серьезным препятствием. Особенно, если на несовершеннолетних (не достигших 18 лет) полностью или частично оформлена собственность на квартиру. Банки, даже при разрешении на такую сделку органов опеки, практически никогда не предоставляют кредитов под подобный залог. У заемщика могут возникнуть проблемы в случае невыполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита. Взыскание обращается на предмет залога, и должнику придется решать вопрос переселения его семьи. Для снятия детей с регистрационного учета потребуется разрешение органов опеки. Этих-то сложностей банки и предпочитают избегать.
Кроме того, среди лиц, находившихся ранее на регистрационном учете в квартире, передаваемой в залог, не должно быть граждан, снятых с него ранее в связи со службой в Вооруженных силах РФ или нахождением в местах лишения свободы. То есть тех, кто может законно претендовать на проживание и регистрацию в заложенной квартире. В истории закладываемой недвижимости не должно быть судебных решений, срок исковой давности по которым не истек.
Поэтому будущий объект залога очень тщательно проверяется еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания.
Вполне вероятно, что сложности, связанные с квартирой как предметом залога, могут отпугнуть потенциального заемщика, желающего воспользоваться не только целевым займом, но и потребительским кредитом на любые цели по ипотечной схеме. Все зависит, как считает Мария Серова, от предпочтений и реальных целей клиента. Поэтому необходимо просчитать все «за» и «против». Если кредит берется на срок от года до трех лет, удобнее не «заморачиваться» с документами по недвижимости и взять обычный потребительский, несмотря на существующие сегодня высокие ставки (в среднем 23% годовых в валюте). По мнению Игоря Жигунова, если заемщику нужна большая сумма (более $10 тыс.) на длительный срок, выгоднее воспользоваться ипотечным потребительским кредитом по гораздо более низким процентным ставкам.
Следовательно, прежде чем обращаться в банк, разумнее проконсультироваться со специалистами по поводу кредита, который наиболее полно отвечает вашим запросам.
