В ноябре прошлого года «Финансовые услуги» впервые проанализировали ситуацию на рынке ипотечного кредитования Санкт-Петербурга. Был составлен исчерпывающий перечень коммерческих банков, которые реализуют собственные ипотечные программы, отличные от тех стандартов, которые диктует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Базовые параметры коммерческой ипотеки с тех пор претерпели значительные изменения – настала пора осмыслить эти изменения. В связи с тем, что события развиваются достаточно стремительно, а интерес к ипотечной теме все возрастает, впредь такие обзоры будут публиковаться ежеквартально.
Плюс один
Объем выданных ипотечных кредитов в Петербурге продолжает расти. За весь прошлый год их было 4,4 тыс., за первый квартал текущего – уже 1,8 тыс. Несмотря на то что доля Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования в этой массе составляет немногим более 12%, федеральные единые стандарты свое дело делают.
Коммерческие банки вынуждены конкурировать не только между собой, но и с государственной программой. Последнее обстоятельство заставляет их постоянно приближать свои условия кредитования к тем, которые диктует АИЖК.
В Петербурге так называемые коммерческие ипотечные кредиты выдают сегодня 30 банков. Никто не покинул стройных рядов, но появился один новый участник – московский БИН-банк, который запустил свою программу с 1 февраля.
Общее число кредитных организаций, занимающихся ипотекой, выросло за счет тех, кто подключился к программе АИЖК. За анализируемое полугодие партнерами Петербургского агентства стали еще 4 банка, все – столичные: Русь-банк, «Евротраст», «Московский индустриальный банк» и Мосстройэкономбанк. Всего по единым стандартам АИЖК в Северной столице работают 25 кредитных учреждений, из них только два, по словам генерального директора Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, кредитов пока не выдавали.
Февраль.
Достать чернил...
Полгода назад базовые конкуренто-способные годовые процентные ставки составляли 10–12% в долларах и 14–15% в рублях. Сегодня «валютный коридор» сузился почти до предела в сторону 10%, а отечественные дензнаки дружно устремились к дюжине процентов.
То, что в ноябре прошлого года было самой низкой рублевой ставкой, сегодня приближается к норме. Тогда 12% годовых объявлял один МДМ-Банк Санкт-Петербург, ныне уже пять банков. И если в том конкретном случае ставка распространялась лишь на кредиты сроком до
3 лет, то нынче нужно констатировать многообразие оговорок.
Начнем с АИЖК, которое внедрило данную процентную ставку при следующих вводных: срок кредитования – до 15 лет, первоначальный взнос – от 50% стоимости квартиры.
«Великий почин» подхватили коммерческие банки, реализующие собственные ипотечные программы, и продолжили писать эту революционную поэму под названием «Двенадцать». Перечислить в подробности то, как пересматривались условия кредитования практически по всем параметрам в полутора десятках банков в феврале этого года, – не хватит никаких чернил (конспективно – см. «Хронику ипотечных событий» на врезке). Но основные характерные моменты отметить необходимо.
Естественно, нижний предел процентной ставки допустим для наименее рисковых вариантов кредитования. Потому и у самостоятельных, не работающих по стандартам АИЖК, коммерческих банков минимальные проценты за пользование кредитом предусмотрены для наиболее состоятельных заемщиков. То есть для тех, кто, во-первых, обладает значительными собственными средствами, а во-вторых, солидными доходами и, как следствие, возможностью быстро и уверенно рассчитаться по кредиту.
Ставку ниже «государственных» 12% можно рассматривать как грамотный пиар, но при этом отдавать себе отчет, что она далеко не для всех. Сегодня ее предлагают тот же МДМ-Банк и Инвестиционный банк «КИТ Финанс». Первый заявляет вновь рекордные – ниже уровня инфляции – 10,9%. Второй, «КИТ Финанс», переносит центр тяжести в область потребительской психологии, что выражается в ставке 11,75% годовых по рублевым кредитам. Остальные 17 банков, практикующих выдачу рублевых ипотечных кредитов, уместились в промежутке от 13% до 14%, что само по себе является тенденцией положительной.
Учитесь плавать!
В избушке, где выдают кредиты в рублях, появилась и такая погремушка, как плавающая процентная ставка. Эта диковина ранее была сугубо заморской. Однако в России некоторые банки уже относительно давно распространили западный опыт в этой области на отечественный рынок ипотеки.
Составной частью плавающей ставки, практикующейся во всем мире, обычно является LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов). И применялась она в России, конечно же, только для валютных ипотечных займов. Возможность взять кредит с изменяющейся ставкой внедрили сначала западные банки: DeltaCredit и Райффайзенбанк, затем наши – Газпромбанк и Московский банк реконструкции и развития. Любопытно отметить, что МБРР в декабре 2005 года действие своих «плавающих» программ прекратил.
Новинкой сезона стала переменная ставка по рублевому кредиту. По нашей информации, ее предлагают пока только два банка – DeltaCredit и «КИТ Финанс». Суть та же, что и с валютным кредитом, только в роли переменной величины выступает другой индикатор – процентная ставка 3-месячного индекса MosPrime. Это средняя ставка предоставления рублевых кредитов, которую ведущие участ-
ники российского денежного рынка объявляют первоклассным финансовым институтам. При расчете MosPrime используются ставки 8 самых надежных банков, поэтому этот индекс считается прозрачным и точным среди аналогов.
В торгсине
Вернемся, однако, к фиксированным процентным ставкам. Кредитов, выдаваемых в инвалюте, волна снижения коснулась никак не меньше, чем их рублевых «коллег». Как же вел себя в последние 6 месяцев своеобразный ипотечный «торгсин» (кто не знает, так называлась система советской торговли для иностранцев – за валюту)?
На сегодняшний день уже половина банков предлагает минимальную процентную ставку в 10% и ниже. Национальный резервный держит условную пальму первенства. Условную потому, что заявленные им 9% годовых в валюте нельзя воспринимать без отрыва от сопутствующего примечания: «Заемщик ежегодно выплачивает денежную сумму в размере 1,5% от остатка ссудной задолженности за ведение ссудного счета». Значит, в реальности набежит все-таки несколько больше заявленного.
Про остальных можно сказать, что подавляющее большинство медленно, но верно осознает необходимость соответствовать новым реалиям рынка. Даже всегда сверхосторожный Сбербанк РФ сделал недавно шаг навстречу потребителю и снизил минимальный валютный процент до 10,6%, вполне приемлемых (чего не скажешь о 14% для рублевых кредитов).
Кто в доме хозяин
Итак, кредиты в валюте и рублях дешевеют параллельно. Сохраняются и пропорции в общей валовой массе – доллар по-прежнему остается главной валютой кредита. Соотношение сил (примерно семь к одному) изменится нескоро. Для этого должны произойти как минимум две вещи, и обе фантастические. Либо квадратный метр при сделках купли-продажи недвижимости на свободном рынке начнут оценивать в рублях, либо небольшие банки – основные по-ставщики закладных для АИЖК – окажутся способны продуцировать больше кредитов, чем «акулы капитализма».
Стабильность любого рынка без известной доли инерции невозможна. Так что в обозримом будущем удел рубля – двигать по мере экономического роста страны проценты по валютным кредитам в сторону снижения.Любопытно отметить, что даже специализированный ипотечный банк Delta Credit начал выдавать займы в рублях совсем недавно («Дельта Мечта» с той самой плавающей ставкой). Другой рублевый продукт из линейки банка – с фиксированной ставкой – по-прежнему остается доступным лишь москвичам. В то же время появились рублевые кредиты в Импэксбанке, Национальном резервном, банке «Союз» и, что особо приятно, в австрийском Райффайзенбанке.
Кому за 30?
Средний максимальный срок предоставления кредита сегодня в Петербурге, вне зависимости от того, в рублях он или в валюте, равняется без малого 20 годам (всего 6 месяцев назад – 10–15 лет). За полгода число банков, готовых кредитовать на 25–30 лет, увеличилось с 7 до 12. Пересмотрели свое отношение к срокам в сторону максимального увеличения: Агропромкредитбанк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк. А также – Городской ипотечный и Национальный резервный банки, но только для долларовых кредитов. Банк «Российский капитал» увеличил до 25 лет валютный срок и до 30 – рублевый.
Стремление к удлинению сроков по-степенно становится тотальным: на сегодня осталось только четыре банка, которые, скажем так, ограниченно доверяют заемщикам – не более чем на 10 лет. Среди них традиционно консервативный «Сосьете Женераль Восток», едва ли не единственный из всех видных участников рынка оставляющий неизменными основные параметры кредитования и продолжающий уповать на исключительно высокое качество сервисных услуг.
Можно предположить, что после того, как все ведущие игроки достигнут 30-летнего потолка, наступит довольно долгое затишье в этой графе основных параметров ипотечного кредита. Если, конечно, АИЖК не посчитает вдруг, что спрос на более длительные займы среди народонаселения существует.
Талоны на доппаек
Другой принципиальный параметр кредита – минимальный размер первоначального взноса – не так зависим от экономической оставляющей, как процентная ставка. Если последняя упирается в объективный предел, то для авансового платежа открывается возможность стать дополнительным стимулирующим механизмом привлечения новых клиентов. Что и происходит, несмотря на безусловное повышение риска для банков.
Полгода назад средний объем авансового платежа на петербургском рынке колебался в пределе 15–30% от стоимости приобретаемого жилья. Причем уже тогда около четверти кредитных учреждений нижним пределом первого взноса устанавливали 10%, а Национальный резервный банк и вовсе 5% (для заемщиков в возрасте от 21 до 33 лет).
Сегодняшние цифры все больше приближаются к суровой российской дей-ствительности, в среднем достаточно иметь 15% собственных средств, чтобы претендовать на кредит. При этом почти половина банков приняли федеральные 10% как руководство к действию.
Способ оценки платежеспособности заемщика со временем (имеется в виду, конечно, более внушительный промежуток, чем обозреваемое полугодие) играет все менее значительную роль. А форма 2-НДФЛ «Справка о доходах физического лица» превратилась в рекламный купон, который дает право на скидку в 1%. Величина эта – почти общее правило, предложения отдельных банков, где разница составляет полпроцента, пока еще не позволяют говорить о какой-либо тенденции.
В любом случае разговоры о скидках уместны только при взгляде со стороны рядового заемщика, мечтающего стать генералом. Точка зрения, на которую привык опираться рыночный анализ, вынуждает формулировать несколько по-другому: при вычислении всех средне-
взвешенных величин, связанных с процентными ставками, следует делать поправку на ветер. То бишь на этот самый один процент.
Отмена ежемесячной комиссии за ведение ссудного счета, сокращение списка документов, необходимых для рассмотрения заявки, упрощение процедуры андеррайтинга и так далее и тому подобное – все эти дополнительные бонусы могут сыграть решающее значение при выборе клиентом «своего» банка. Данные элементы конкурентной борьбы между игроками ипотечного рынка выходят на первый план до следующего пересмотра единых стандартов АИЖК.
