 |
– Александр Сейтмухамбетович, насколько, по-вашему, рынок недвижимости Казахстана соответствует понятиям «прозрачный и цивилизованный»?
– Национальный рынок недвижимости развивается достаточно динамично, однако сказать, что все гладко, нельзя. Но мы – профессиональные участники рынка – делаем все для того, чтобы «привить» сообществу цивилизованные правила игры. Впрочем, эти правила необходимо «прививать» и гражданам. Еще несколько лет назад клиентов пугала даже фраза «договор на оказание услуг». А сегодня подавляющее большинство сделок проходит с грамотным юридическим оформлением договорных отношений. И это заслуга профсообщества. Но поскольку недвижимость в стране дорожает с каждым днем, мы пришли к тому, что участникам рынка необходимо формировать более четкие и жесткие схемы отношений.
История казахских профобъединений насчитывает более 5 лет. Но активная работа началась около года назад, когда была образована Национальная ассоциация риэлтеров Казах-стана (НАР). В НАР входит и наша Ассоциация, состоящая пока из четырех крупнейших риэлтерских компаний: мы берем не количеством, а качеством – охватываем около 40% рынка.
Сегодня профсообщество активно лоббирует закон о риэл-терской деятельности с обязательным государственным лицензированием и закон о саморегулируемых организациях. Как и российских коллег, нас беспокоит, что наша деятельность не регулируется ничем, кроме Гражданского кодекса.
Кроме того, мы работаем и с регистрирующими органами – пытаемся снизить сроки оформления прав собственности на недвижимость для профессиональных участников рынка. Сегодня титул оформляется не менее 5 дней.
– Насколько для казахских риэлтеров актуально такое понятие, как профессиональные стандарты?
– Для того чтобы открыть в Казахстане риэлтерскую фирму, достаточно купить так называемый патент на индивидуальную предпринимательскую деятельность без организации юридического лица или зарегистрировать фирму любой другой организационно-правовой формы. Любой гражданин, желающий работать с недвижимостью и оформивший патент, может оплачивать 3 тыс. тенге (около 600 руб.) в месяц в качестве налогов и творить все что пожелает.
Именно поэтому мы настаиваем на том, чтобы подобная деятельность лицензировалась государством. А пока работаем над проектом профстандартов. За основу было решено взять опыт Российской Гильдии риэлторов – признанного лидера в этой сфере деятельности. На сегодняшний день для сообщества наиболее актуальны сертификация риэлтерских компаний и формулировка требований к обучению агентов.
Важно выработать четкую технологию проведения сделок. Однако мы понимаем, что в этом направлении российские стандарты придется серьезно адаптировать к нашим условиям, главное – к национальному менталитету. Казахи привыкли решать любые проблемы «по знакомству», им трудно осознать, что за посреднические услуги необходимо платить. Мы уверены, что медленно, но верно приучим их к этой мысли, как привили культуру договорных отношений.
Низкий уровень юридической грамотности среднестатистического риэлтера зачастую приводит к тому, что агента самого приходится защищать от недобросовестных клиентов, которые безвозмездно пользуются услугами риэлтерской фирмы, совершая сделки в обход заключенных соглашений. Причем статистика показывает, что в случае судебных разбирательств по подобным делам число положительных решений в пользу агентов ничтожно.
Все вышеперечисленные шаги помогут нам удалить с рынка непрофессионалов и мошенников, поднять престиж профессии в глазах населения. Несмотря на то что комиссионные казахских риэлтеров беспрецедентно малы – всего 1% от стоимости недвижимости, граждане в большинстве своем относятся к профессии негативно. И это во многом вина бизнес-сообщества, пустившего ситуацию на самотек. Южно-Казахстанская ассоциация, вслед за Национальной ассоциацией риэлтеров, сформировала комитет по этике, юристы которого принимают жалобы от граждан, пострадавших от некорректных действий агентств недвижимости.
– Российский рынок ипотеки только развивается: банки не спешат уменьшать процентные ставки, а население настороженно относится к жизни в долг. Какова ситуация на кредитном рынке Казахстана?
– Причины успешности казахской ипотеки в долговременной и планомерной работе всех участников рынка – властей, банкиров, строителей. Стартовав в 1999 году, казахская ипотека достигла высоких показателей.
До 95% сделок в Южно-Казахстанском регионе проходит с использованием заемных средств, средняя величина процентной ставки по кредитам не превышает 10% годовых в валюте, а первый взнос – 15% от стоимо-сти приобретаемой недвижимо-сти. Обычно граждане предпочитают не брать займы более чем на 10 лет. И причину называют ту же, что и россияне: неуверенность в завтрашнем дне. Но, учитывая относительно невысокую стоимость квадратного метра в стране (около $600), даже при таком сравнительно небольшом сроке кредитования, аннуитетный платеж колеблется в пределах $100.
Надо признать, что кредитование на таких, казалось бы, привлекательных условиях, все равно не по силам многим гражданам Казахстана – средний семейный доход по стране не превышает $200–300. Государство решило оказать помощь социально незащищенным слоям населения не субсидированием, а созданием жилищно-сберегательного государственного банка по типу стройсберкасс, получивших распространение в Германии. В банке граждане смогут делать накопления в размере до 50% от стоимости требуемого жилья, а недостающую сумму получать под 4% годовых. На сберегаемые средства начисляется целый ряд вознаграждений и премий. Практика накоплений актуальна для большинства казахов: бюро кредитных историй еще только создаются, а подтвердить платежеспособность официальными документами могут немногие.
От наличия или отсутствия возможности подтверждения доходов, а также размера собственных средств напрямую зависят условия кредитования и успех прохождения процедуры андеррайтинга. Если гражданин может предоставить 15% стоимости квартиры и подтвердить доход, то он получит кредит, предъявив паспорт и РНН (аналог российского ИНН). Кроме того, от размера первоначального взноса зависит и процентная ставка по кредиту. При наличии 15% кредит предоставляется на 7–15 лет под 11% годовых, при 50% – на 20 лет под 4%.
Популярностью пользуется еще более демократичная по условиям программа «Ипотека Lights», в рамках которой заемщик может получить до 100% стоимости приобретаемого жилья по ставке 7–10% годовых в долларах США или евро на 15 лет. Программа не предполагает ограничений по сумме кредитования, а пакет документов включает лишь паспорт и РНН.
– Какие трудности преодолели власти и бизнес-сообщество на пути «внедрения ипотеки в массы»?
– Граждане Казахстана сравнительно быстро привыкли к жизни в долг. Этому способствовали и кризисная ситуация с обеспеченностью жильем в стране, и агрессивная реклама в средствах массовой информации, и активная либерализация условий кредитования.
Кроме того, многие казахи понимают, насколько выгодно сегодня инвестировать в недвижимость. В 2005 году цены в среднем выросли на 35%, а за первые два месяца текущего года – на 9% (в южной части страны).
Зачастую граждане, имея средства на приобретение одной квартиры, покупают в кредит пять. Опыт показывает: рост цен на жилье давно уже компенсировал расходы тех, кто оформлял кредиты три года назад на более жестких условиях. Реализация залоговой квартиры, купленной несколько лет назад, позволит погасить заем и остаться со значительной прибылью.
Из-за резкого подорожания жилья в Казахстане не так остро стоит проблема с изъятием предмета залога из-за невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. После продажи квартиры и погашения займа на оставшиеся средства всегда можно приобрести приемлемое жилье.
Иногда при возникновении дефолта заемщик обращается за кредитом в другую финансовую организацию. Это нездоровая ситуация, и она, несомненно, будет пресечена, когда недавно созданное Кредитное бюро заработает в полную силу. Соответствующий закон был принят летом 2005 года, однако официальная деятельность структуры началась только с февраля.
– Российские риэлтеры, следуя требованиям рынка, активно развивают институт ипотечных брокеров. Существует ли потребность у казахских граждан в такого рода посредничестве?
– Потребность в ипотечных брокерах есть, и немалая. Рынок развивается, объемы кредитования растут. В этой динамике есть немалая заслуга и профессионального сообщества. Риэлтеры выполняли просветительские функции: разъясняли, убеждали, консультировали, сопровождали.
Сертифицированных ипотечных брокеров в Казахстане пока немного. Таких специалистов сегодня готовят только в Алматы при Национальной ассоциации риэлтеров. Помимо этого с банками работают и агентства недвижимости – заключают двусторонние договоры о безвозмездном сотрудничестве. Кредитная организация получает заемщика и свои проценты по кредиту, а риэлтер – комиссионные за подбор квартиры и сопровождение сделки, а также возможность предлагать полноценную услугу.
В среднем казахские ипотечные брокеры независимо от суммы кредита берут от $400 за подбор стандартной программы. Ряд риэлтерских компаний для полноты услуги практикуют и переоформление коммунальных платежей на нового собственника, передавая заемщику готовый пакет документов. По законодательству Казахстана при покупке квартиры гражданин обязан оформить новый договор с каждым поставщиком коммунальных услуг.
– Россия выстраивает ипотеку по двухуровневой американской схеме. А что представляет собой казахский ипотечный рынок?
– Казахстаном была выбрана малазийская модель системы ипотечного кредитования (аналог американской двухуровневой системы, но с большей поддержкой государства). В ее основе лежит западная двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «длинные», целевые деньги, предназначенные для ипотеки. А также имеют возможность давать кредиты под невысокий процент. Первичный уровень здесь – сами кредиты, а вторичный – специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. Похожую схему использует и Россия. Однако в Казахстане государственная поддержка рынка ощутима в большей степени.
В конце 2000 года Национальным банком страны была создана Казахстанская ипотечная компания – для формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. Параллельно приняли «Программу развития ипотечного кредитования и жилищного строительства», целью которой было развитие жилищного строительства и формирование рынка доступного жилья. И, конечно, уход от практики бесплатного предоставления квартир льготным категориям граждан и очередникам.
C 2004 года в стране работает Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Он страхует коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Это наиболее эффективная форма государственной поддержки кредитных организаций, позволяющая нивелировать риски банков, особенно на первых этапах формирования рынка ипотеки. Схема позволила снизить проценты по кредитам и сумму первоначального взноса, увеличить сроки кредитования с 15 до 25 лет.
С 2001 года рынок ипотеки Казахстана постоянно демон-стрировал ежегодное удвоение. Не все, конечно, было гладко: трудно решались проблемы с понижением оплаты регистрации сделок с недвижимостью, с отсутствием налоговых льгот для граждан, приобретающих жилье в кредит.
– Российские власти пытаются увеличить объемы жилищного строительства. Строители, в свою очередь, ссылаются на несовершенство законодательства и другие сложности. Наращивание объемов тормозится. Как обстоят дела с первичным рынком в вашей стране?
– В Казахстане много лет ничего не строилось, и ситуация на первичном рынке жилья была кризисной. Рост ипотечного кредитования без увеличения объемов строительства привел бы к значительному росту цен, сделав жилье еще более недоступным для населения. Однако принятие Закона об ипотечном кредитовании, а также усилия государства и ведущих банков страны смогли исправить ситуацию. Государство страхует кредиты, а финансовые структуры без проблем кредитуют строительство жилья.
Кроме того, в стране при поддержке властей и Национального банка активно создается первичный рынок квартир для льготников и госслужащих. Стоимость квадратного метра такого жилья не превышает $350. Ипотечные программы здесь также вполне щадящие: 10% первоначальный взнос, 10% годовых, на 20 лет. Однако наши льготники не могут позволить себе и этого. Программа предполагает обязательное подтверждение доходов, для большинства граждан данной категории это нереально.
Надо признать, что развитие кредитования первичного рынка идет трудно, основная масса банковских займов выдается на покупку готового жилья. И проблема здесь скорее юридическая, законодательная. В стране нет закона о долевом строительстве, привлечение денег граждан на различных этапах стройки не запрещено, но и не разрешено. Прозрачность такого инвестирования не очевидна для кредитных организаций.
Президент Казахстана Нурсултан Назарбаев совсем недавно выступил с обращением к депутатам с инициативой скорейшего принятия закона о долевом строительстве. А пока схемы привлечения денег граждан в казахские стройки выстраиваются так же, как и в России. Банки проводят андеррайтинг строительной компании и кредитуют конкретные объекты. Конечно, права гражданина в этом случае защищены слабо, но, учитывая ажиотажный спрос на новое жилье, квартиры продаются на начальных этапах строительства.
ДОСЬЕ
Александр Сейтмухамбетович Акназаров,
президент Южно-Казахстанской ассоциации риэлтеров, член исполнительного комитета Национальной ассоциации риэлтеров, директор Шымкентского филиала Группы компаний «Центр коммерческой недвижимости».
По образованию юрист и финансист. До прихода в риэлтерский бизнес работал в ТОО «Первый независимый регистратор» в должности заместителя директора по развитию. В 2002 году перешел в Группу компаний «Центр коммерческой недвижимости», где возглавил региональный филиал в городе Шымкент. В феврале 2006 года филиал выступил инициатором и создателем Южно-Казахстанской ассоциации риэлтеров, президентом которой стал Акназаров. Профобъединение охватывает три значительных по площади региона страны: Южно-Казахстанскую, Джамбульскую и Кызыл-Ординскую области. «Центр коммерческой недвижимости» является иностранным ассоциированным членом Российской Гильдии риэлторов.
