«Наш» покупатель, который рискнул взять ипотечный кредит, уже переселился в купленное жилье. Его доход, подтвержденный официальными документами, составляет около $1 тыс. По роду своих занятий ему часто приходится бывать за границей, поэтому западные стандарты «жизни в долг» психологически достаточно близки и понятны. Созаемщик – супруга, работник бюджетной сферы с официальным доходом $400. Квартира, купленная по ипотечной сделке, «тянет» на $67 тыс. Предлагаем рассказ участника событий от первого лица.
Я в заемщики пошел
Квартиру хотел купить давно. В Петербурге живу уже несколько лет, но как решить жилищную проблему, не представлял. Денег от продажи той недвижимости, которой я владел в Северодвинске, могло хватить в лучшем случае на комнату. Приходилось с женой и дочкой снимать квартиру в ближайшем пригороде. Когда зарплату прибавили (а доход у меня официальный), задумался об ипотеке. На работе мы, естественно, обсуждаем свои жилищные проблемы. Я не первый в нашей фирме воспользовался ипотечным кредитом, поэтому мне уже было с кем посоветоваться. Проблемы первого взноса, понятно, не возникло. Свою квартиру в Северодвинске на тот момент уже продали, деньги надо было вкладывать в жилье, цены растут очень быстро. Так что приблизительно 30% от стоимости будущей квартиры лежало наготове, и надо было найти подходящую программу и банк.
Сервис решает многое
Для начала прочитал все, что можно найти в Интернете по теме ипотечного кредитования: какие банки в Петербурге оказывают услуги такого рода и какие существуют программы, где меньше процентная ставка и требуется минимум документов. Просчитал все в Excel и выбрал несколько кредитных организаций, программы которых устраивали меня более или менее. Зарплату мне переводят на счет в Промышленно-строительном банке, и логичнее было бы взять кредит, «не отходя от кассы». Но, к сожалению, в ПСБ не самые низкие проценты по ипотечным кредитам, и ту сумму, которая мне требовалась, исходя из дохода и имеющихся собственных средств, я бы не получил.
Первым на очереди был филиал одного из московских банков, тем более что мои знакомые уже пользовались услугами ипотеки в этой кредитной организации. Программа была действительно вполне приемлемая, но уровень сервиса не устроил в принципе. Возникло ощущение, что сотрудники были как-то даже удивлены моему приходу. Менеджер вышел, но беседовать не стал под предлогом занятости, посоветовал собрать и принести документы, «а там посмотрим». В банке «Дельта Кредит» понравилось практически все: и сервис, и программа. Но тогда я уже думал о досрочной выплате – на всякий случай. Лично мне не совсем подошли некоторые пункты ипотечной программы по поводу именно досрочного погашения кредита. А вот профессионализм сотрудников и уровень обслуживания произвели самое благоприятное впечатление.
В результате визита в третий по счету банк выбор был сделан. В представительстве Городского ипотечного банка (ГИБ) менеджер, представившись, сказала, что она лично теперь будет со мной работать, вести мое дело и по всем во-просам можно обращаться к ней в любое время. От меня не потребовали предварительного сбора документов, как в первом банке, я просто заполнил анкету.
А через день по электронной почте пришло сообщение, что получить кредит на запрошенную мной сумму возможно, перечислены документы, которые необходимо собрать для подачи заявки, и расписан порядок всех действий.
Андеррайтинг – это не страшно
Сбор всех (и моих, и жены) документов на кредит занял не слишком много времени. По большому счету, требовались копии паспортов, трудовых книжек и справки 2-НДФЛ. Причем копии всех документов, кроме справки 2-НДФЛ, можно было высылать по факсу. Большой плюс в том, что не требовалось обязательно наличие регистрации в Петербурге и российского гражданства (которое у меня, в принципе, есть).
В течение недели мне прислали положительный ответ – одобрение на кредит, а также определили срок – три месяца, в течение которого необходимо найти подходящую квартиру. По договоренности с банком срок этот можно было продлить еще на месяц (так называемое техническое продление), что впоследствии и пришлось сделать. Документы для страховой компании (дабы ускорить процесс) необходимо оформлять параллельно, о чем менеджер предупреждает заранее.
Максимальная сумма, которую готов был выделить банк после анализа размера наших доходов, оказалась даже несколько больше запрашиваемой. И это оказалось очень кстати в дальнейшем. Мы рассчитывали на квартиру меньшей стоимости, но нашли более комфортабельную и дорогую, а главное – смогли ее приобрести. Видимо, в кредитной организации именно такие случаи учитывают, определяя сумму кредита.
Муки квартирного поиска
Территория поиска квартиры была с самого начала ограничена нашими пожеланиями. Мы решили купить жилье в Пушкине, так как снимали там квартиру. С одной стороны, это облегчает сам поиск, с другой – в Пушкине не так много жилья, отвечающего и желаниям покупателя, и требованиям банка. Хотелось купить квартиру в старом фонде – с высокими потолками и большую по площади. Но по условиям банка-кредитора выбранный объект должен быть ликвидным, то есть в хорошем состоянии. А такие квартиры имеются в центре города, но их мало, и цены на них достаточно высоки.
Как многие, воспользовался услугами известного сайта www. bn. ru. Нашел в базе данных квартиру и агентство, которое занималось ее продажей, – «Колвэй». Но ни эта жилплощадь, ни другие предложенные ими варианты не подошли по некоторым техническим параметрам. Хотя специалистов «Колвэя» мое намерение приобрести квартиру по ипотеке не смутило. Еще года два назад, как мне говорили, ситуация была совсем другая.
Далее на этом же сайте нашел другую квартиру, продажей которой занималось одно из достаточно известных петербургских агентств недвижимости. Квартира устроила, но, к сожалению, сразу допустил ошибку – не прочитал внимательно типовой договор, который заключает агентство с клиентом. Документ составлен так, что ни агент, ни фирма не несут никакой ответственности за свои действия. Потом, при общении в агент-стве, вообще сложилось впечатление, что я им что-то должен. Очень не люблю, когда к покупателю относятся как к дойной корове. Меня это совершенно не устроило, потому что я был связан определенным сроком с банком. В результате вынужден был разорвать предварительные договоренности, хотя уже заплатил и за оценку, и за строительную экспертизу (жилье было дореволюционной по-стройки) – в сумме примерно $300.
Кстати, я не очень понимаю, почему должен за эти действия платить клиент, так как именно банк и страховая компания в большей степени заинтересованы в том, чтобы квартира была в порядке.
После потери определенной суммы денег и времени была найдена еще одна квартира у частного риэлтера в Пушкине. Как выяснилось уже в процессе оформления документов на квартиру, представитель агентства (она же – начальник и единственный риэлтер в данном агентстве) оказалась не на высоте. Одна из комнат квартиры, которую я покупал, не была приватизирована. Процесс оформления из-за необязательности риэлтера, ее неумения или нежелания быстро и квалифицированно собрать документы у всех участников сделки и подготовить жилье к продаже затянулся с ноября до нового года. Кроме того, пришлось договариваться в банке о продлении срока еще на месяц – для оформления документов. А в это время Городской ипотечный банк проводил очередную акцию по временному снижению тарифов. Если бы я успел оформить получение кредита до 28 декабря, то его ставка была бы на 0,5% меньше. Казалась бы, мелочь, но в целом на сумме выплат я потерял ни много ни мало – $1,5 тыс. По данному поводу я имею большие претензии к этому так называемому риэлтеру.
От кредита – до квартиры
Заключение кредитного договора состоялось уже после 10 января 2006 года, через три-четыре дня был подписан договор купли-продажи.
Договор с банком должен быть оформлен в один день с договором страхования. То есть сначала подписываешь договор со страховщиками, и в тот же день – с банком. Сейчас в банке этот процесс организован очень удобно: оба документа подписываются в представительстве ГИБ, и не надо ехать в офис Росгосстраха. Кажется, это называется принципом одного окна. Документы для страховой компании готовились параллельно с бумагами на квартиру. Получив одобрение на кредит, я съездил в Росгосстрах, и мне подробно рассказали, какие документы надо собрать. Требовались копии паспортов всех участников не только ипотечной сделки, но и сделки купли-продажи. Например, одна из продавцов сейчас проживает в Финляндии и замужем за финном. Нужна была копия свидетельства о браке и кроме того – нотариально заверенный перевод этого свидетельства на русский язык.
Анкета в Росгосстрахе достаточно простая, справка о здоровье не требовалась, так как возраст заемщика и созаемщика в нашем случае составлял 38 и 35 лет соответственно.
Кредитный договор мы заключали в простой письменной форме, поэтому сэко-номили 1% от стоимости покупки квартиры. Банк порекомендовал и нотариуса, который составит грамотно договор купли-продажи. Нотариус за эти услуги взял 5 000 рублей, на мой взгляд, сумму достаточно большую. Я считаю, часть этой работы могли бы сделать и в банке. Хотя, с другой стороны, каждый должен выполнять качественно свое дело.
Кроме того, я несколько усомнился в компетенции нотариуса, так как на вопрос, нужна ли доверенность на жену для подписания договора купли-продажи и подачи документов в Федеральную регистрационную службу (ФРС), так как я уезжаю в командировку, он ответил, что нет. Как выяснилось, доверенность была просто необходима. Я на всякий случай сам проконсультировался в Главном управлении ФРС и оформил бумагу. Кроме того, в доверенности надо было указать, что созаемщик (супруга) имеет право не только подписать договор купли-продажи, но и передать эту квартиру в ипотеку, то есть в залог банку. Риэлтер таких «мелочей», сопутствующих ипотечной сделке, также не знала. Она даже не консультировалась, прежде чем начинать работать по ипотечной квартире.
В результате после заключения договора купли-продажи документы были отданы в ФРС (по закону их там рассматривают в течение 10 дней), но из-за неправильно оформленной доверенности договор был приостановлен. Пришлось исправлять доверенность, нести документы еще раз и ждать еще 10 дней. Все это время продавцы квартиры не могли получить свои деньги, и на грани срыва оказались встречные сделки с жильем.
Как происходит расплата
Деньги, пока договор купли-продажи не зарегистрирован в ФРС, находились в сейфохранилище одного из банков, с которым у Городского ипотечного заключен договор о сотрудничестве. Могу отметить, что в ГИБ вся организация не вызывает никаких претензий или нареканий. Сотрудничать с ними было исключительно приятно. Однако… само размещение денег в сейфохранилище банка-партнера прошло далеко не безупречно. Свой первоначальный взнос я разместил заранее, открыв счет в банке, где находятся сейфы. Кстати, нужно учесть: если берешь кредит в долларах, то лучше первоначальный взнос приносить в долларах. Я принес в рублях, и конвертация была проведена по не слишком выгодному курсу. На $20 тыс. я потерял $200. Участники сделки пришли в банк в 9.00, ушли – в 18.00. До 11 часов ждали сбора продавцов, так как риэлтер не «удосужилась» назначить встречу для всех в определенное время. Кроме того, не выяснила она такой «простой вещи», как количество допускаемых к ячейке.
В банке, где закладывались деньги, рекомендуемое число человек, имеющих доступ к ячейке, ограничивается четырьмя участниками. В нашей же сделке таковых было больше – шесть человек. И все, разумеется, хотели иметь доступ к сейфу. Этот вопрос был улажен через достаточно продолжительное время. Примерно два-три часа заняло оформление договора на пользование ячейкой.
Я никогда не видел банка, где документы заполняются вручную в MS Word. Распечатанный договор пришлось несколько раз переделывать из-за наличия элементарных ошибок и опечаток. Скажем, в начале документа стоит одна фамилия, в конце – другая. Все фамилии участников сделки мы сообщили заранее, и не вполне понятно, почему сотрудники банка не подготовили пакет документов до нашего прихода. Правда, нам принесли извинения, мотивируя неурядицы и накладки тем, что офис недавно открылся. Но ведь меня как клиента не должно это касаться.
Само размещение денег занимает немного времени. Первоначальный взнос в присутствии работника банка был заложен в одну ячейку, деньги, полученные по кредиту, – в другую.
После этого в ФРС (поскольку договор заключен в простой письменной форме) происходит подписание договора купли-продажи, и документы отдаются на регистрацию. Продавцы могут получить деньги из ячейки только после предъявления в банке документов о регистрации договора купли-продажи.
Если подсчитать временные затраты, которые потребовались для оформления всех документов, поиска квартиры, подписания договора и получения ключей от купленной по кредиту квартиры, получается примерно одна-две недели. Но вот эта неделя моего участия в ипотечной сделке растянулась примерно на полгода. Я подал заявку на кредит в августе, ключи от квартиры получил в феврале. Однако въехать смог только в конце апреля и опять же по вине риэлтера. Несмотря на все условия договора, она не смогла в течение оговоренного документами срока найти встречную покупку моим продавцам. И людям еще какое-то время (примерно месяц) приходилось жить в купленной мною квартире.
При этом в финансовом отношении риэлтер абсолютно не пострадала, так как от продавцов она получила свое вознаграждение за сделку – около $6 тыс., что составляет практически около 8%.
Судя по моему опыту и по опыту моих знакомых, сейчас самым слабым звеном в ипотечных сделках является риэлтер. Неумение организовать оформление всех документов вовремя, незнание особенностей проведения сделок с использованием ипотечного кредита, юридическая безграмотность – все это может не только затормозить саму выдачу кредита, но и просто сорвать сделку. Поэтому я советую всем подходить исключительно внимательно не только к выбору банка и ипотечной программы, но и к поиску квалифицированного агента недвижимости.
С моей точки зрения, неплохо было бы организовать что-нибудь вроде сертификации. Удобно: посмотрел сертификат – имеет ли человек нужные знания (именно конкретный агент, а не агентство), значит, доверять более или менее можно. Кроме того, немаловажна и репутация компании – агентства недвижимости.
Люди, которые приходят сегодня за ипотечным кредитом, достаточно состоятельны и обладают определенной финансовой грамотностью. Но с другой стороны далеко не все знают тонкости проведения сделок с недвижимостью. Поэтому мы, клиенты, вправе рассчитывать на высокий уровень сервиса как со стороны банков, так и со стороны специалистов-риэлтеров. Я бы предпочел, чтобы при моих переговорах с агентом недвижимости присутствовал и менеджер банка – для подстраховки. Я даже готов за это заплатить определенную сумму в качестве вознаграждения сотруднику своей кредитной организации, чтобы быть уверенным, что риэлтер действует правильно. Это будет дешевле, чем нанимать «своего» агента, чьи услуги обойдутся в сумму порядка $2 тыс. Думаю, что в предоставлении такого сервиса заинтересованы и банки, выдающие кредиты.
Комментарий главы представительства Городского ипотечного банка в Петербурге
Игоря Жигунова:
– К сожалению, наш клиент не воспользовался услугами риэлтеров, которые аккредитованы в Городском ипотечном банке, что и затянуло сделку. В данный момент ГИБ разрабатывает и проводит специальные обучающие программы для сотрудников агентств недвижимости. В банке действует процедура аккредитации специалистов недвижимости по разным категориям. Риэлтер, прошедший обучающий курс в ГИБ, сдавший экзамен и, главное, имеющий опыт успешного проведения ипотечных сделок с клиентами банка, получает аккредитацию как специалист по ипотечным операциям. Это очень важно для оперативной работы и успеха сделки.
Думаю, если бы заемщик воспользовался услугами риэлтера, аккредитованного в Городском ипотечном банке, то сэкономил бы немало времени и денег.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Владислав НАЗАРОВ
генеральный директор ОАО «СанктПетербургское ипотечное агентство»:
– Мы считаем, что количественный показатель объема выданных кредитов банка в системе ипотечного кредитования зависит от двух моментов. Это – брэнд организации и качество услуг по ипотеке, которые банк предоставляет. Этот показатель практически не зависит от параметров и размеров ипотечного кредита. Мы провели исследования по качеству сервиса в кредитных организациях. Профессиональные психологи представлялись потенциальными заемщиками и ходили по банкам. А в дальнейшем ранжировали банки по степени качества оказания услуг. Оказалось, существует прямая зависимость между уровнем сервиса, брэндом банка и количеством выданных кредитов.
Александр РОМАНЕНКО
президентэлект Российской Гильдии риэлторов, президент корпорации «Адвекснедвижимость»:
– Если кредитные сделки примут массовый характер, можно ли считать, что риэлтеры готовы оказывать качественную услугу такого плана? Если через год половина покупок станет совершаться с использованием кредитных средств, сумеет ли риэлтерский мир не ударить в грязь лицом? Для того чтобы завтра быть готовым к таким объемам, уже сегодня мы должны думать над этими проблемами, готовить квалифицированных сотрудников, создавать школы и институты для обучения специалистов в этом направлении, продвигать и популяризировать эти знания.
Но в любом случае человеческое и профессиональное отношение ипотечных брокеров, риэлтеров, банкиров будет являться решающим фактором при работе с клиентами.
Валерий КАЗЕЙКИН
первый вицепрезидент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ):
– Проблема автоматизации обслуживания клиентов в банках действительно существует.
В настоящее время из всех банков, занимающихся ипотекой, только 30% имеют автоматизированные системы по ипотечному кредитованию. Такие информационные системы позволяют автоматизировать работу с заемщиком, оформление и выдачу кредита. Согласно данным МАИФ, при использовании таких систем время для оформления кредита на жилой объект вторичного рынка сокращается в 10 раз, а первичного рынка – в 20. При этом все документы по кредитному делу и закладные оформляются без ошибок. Без использования автоматизированной системы ошибки возникают в 92% случаев.
