Передавать здания-памятники в частные руки петербургские власти начали еще в середине 90-х годов. Однако официальный статус многих зданий оставался спорным. Окончательно этот вопрос был урегулирован лишь недавно: в 2008–2009 годах Смольный и Росимущество наконец поделили около 1,5 тысячи петербургских памятников. При этом объекты, занятые федеральными учреждениями, в большинстве случаев закреплялись в собственности РФ, а использующиеся для городских нужд передавались Смольному. В данный момент, по данным КГИОП, в Петербурге находится около 7,5 тысячи охраняемых государством зданий-памятников. Из них 2,5 тысячи – памятники регионального (местного) значения. Приватизация этих объектов разрешена с 1994 года. Сегодня в частной собственности находятся около 50 подобных объектов. Статус памятников федерального значения в Петербурге имеют около 3,5 тысячи объектов. Однако фактически лишь одна тысяча из них в принципе может быть передана в частные руки. Остальное – мосты, решетки, монументы, дворцы-музеи и т. д.
За что продают
В 2010 году в связи с необходимостью пополнить городской бюджет, существенно похудевший в кризисном 2009 году, Смольный решился на большую распродажу зданий-памятников. Согласно дополнениям к «Программе приватизации городского имущества на 2010 год», опубликованным в конце мая петербургским КУГИ, до конца года на открытых торгах Фонда имущества будут реализованы 17 отдельно стоящих зданий, из которых восемь – памятники федерального значения. В частности, в план приватизации на 2010 год вошли такие знаковые объекты, как гостиница «Астория» (на фото) и Никольский рынок, дворец Великого князя Михаила Михайловича, Круглый рынок, особняк Кочубея, дача Бенуа, бывший дом Шиля (ныне бизнес-центр «Белые ночи»), Малый Гостиный двор и т. д.
Первые торги по объектам из этого списка (памятники регионального значения) состоялись в середине августа. Торги по первым памятникам федерального значения (Малый Гостиный двор и Круглый рынок) состоятся в сентябре-октябре.
«Основных причин приватизации памятников архитектуры две. Во-первых, недостаток в бюджете средств на реставрацию и поддержание этих зданий в надлежащем порядке. Во-вторых, необходимость пополнять городской бюджет», – объясняет Андрей Соколов, руководитель Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД).
Из этих причин вырисовываются и портреты объектов, выставляемых на торги, а также ситуации, в которых это становится возможным. В первую очередь речь идет о разрушающихся зданиях, для спасения которых у города в данный момент нет средств (чаще всего по такой схеме реализуют здания в пригородах Петербурга). Также большие шансы уйти с молотка имеют объекты с ярко выраженной коммерческой функцией, например, Малый Гостиный двор.
«Из полутора тысяч зданий-памятников, статус которых был уточнен в прошлом году, большая часть объектов несет на себе общественную функцию и не подлежит передаче инвесторам, – комментирует Елена Бодрова, советник вице-губернатора Санкт-Петербурга по вопросам учета государственного имущества. – Однако около 20 зданий имеют прямую коммерческую функцию. Их мы планируем в ближайшее время передать инвесторам для реконструкции и последующего использования. Прекрасным примером таких объектов могут служить гостиница «Астория» и Никольский рынок».
Город готов передать памятники в частные руки из-за отсутствия в последнее время доходов от их использования.
Дворцовый уголок
Стоит заметить, что покупателей на такие объекты хватает: памятники всегда вызывали интерес у инвесторов – эти объекты имеют яркий, сложившийся исторический образ и обычно расположены в знаковых частях города. Выбор функции, под которую инвестор реконструирует здание, зависит в том числе от вида его разрешенного использования (это определяется городскими властями до передачи объекта в частные руки). «В идеале стратегическая цель городских властей – исторические памятники сохранить. Стратегическая цель инвесторов при приобретении таких зданий – извлечь из них максимальную выгоду. Нередко эти цели входят в противоречие, что приводит к плачевным результатам», – констатирует Андрей Соколов.
По оценкам экспертов, традиционно при работе со зданиями-памятниками на первом месте у инвесторов стоит торговая, на втором – офисная, на третьем – жилая и уже на четвертом – гостиничная функция. Яркие примеры успешной реализации торговой функции памятника – Дом Зингера и Елисеевский магазин.
«Выбор функции зависит от вида разрешенного использования здания. Но, как и раньше, если у объекта хорошая локация и он давно используется под торговлю, то менять его функцию нет смысла», – считает Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Преобразование таких объектов под жилье, утверждает эксперт, – очень сложный и дорогостоящий процесс: «В основном это связано с многочисленными ограничениями, наложенными на проект КГИОП. Например, инвестор обязан полностью сохранить фасад и детали внутренней отделки. В таком случае трансформация здания под жилую функцию или невозможна (в связи с высокими требованиями к современному жилью), или будет чрезвычайно дорогой, а потому невыгодной для инвестора».
По оценкам аналитиков, в последние годы наибольший интерес инвесторов вызывали совершенно определенные объекты – небольшие особняки площадью 1,5–3 тыс. кв. м, реконструированные под офисные нужды. Однако структура спроса и предложения на этом рынке далека от сбалансированности. Большая часть предложения – не фасадная линия, а дворовые флигели. Отдельно стоящие особняки в интересных с коммерческой точки зрения местах либо переоценены, либо обременены комплексом проблем.
«Интересных объектов-памятников без юридических проблем в Петербурге крайне мало. Большинство памятников либо находятся в полуразрушенном состоянии, либо слишком сложны для согласования. Зачастую получить такие объекты в собственность или хотя бы в долгосрочную аренду нелегко», – рассказывает Александр Пастухов, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака». В результате, отмечает Сергей Фёдоров, генеральный директор Praktis CB, случаи приобретения зданий-памятников в Петербурге достаточно редки: «Это единичные сделки, в результате которых объекты приобретаются или передаются целевым образом под размещение офисов федеральных компаний. Все обременения, связанные с охранными обязательствами по зданию-памятнику, обязательны для нового собственника, поэтому эксплуатировать такие здания по карману лишь крупным федеральным структурам».
«Основные цели таких покупок – под собственные нужды (например, компании приобретают особняки для размещения своих представительских офисов) либо дальнейший девелопмент таких объектов, – добавляет Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International. – Средняя стоимость памятника зависит от технического состояния здания (состояния коммуникаций, инженерии, перекрытий), которое влияет на сумму инвестиционных вложений в объект в будущем».
Кот в мешке
В настоящий момент в Петербурге есть несколько способов вложить капитал в особняки, чтобы получить прибыль. Можно приобрести здание в аварийном состоянии на торгах Фонда имущества. Затем разработать концепцию, привести в порядок договоры с естественными монополистами, провести реконструкцию и продать объект профильному инвестору. Доходность подобной операции достигает 25%. Однако зданий с интересным для коммерческой функции местоположением на торги выходит мало.
Можно провести расселение жилого здания с последующим его переводом в нежилой фонд. Такой процесс обычно растягивается на год и более. В частности, по этому пути пошло ООО «Талион», расселив в 90-е годы несколько десятков квартир в бывшем особняке купца Елисеева на набережной реки Мойки с целью создать пятизвездочный бутик-отель «Елисеев палас Отель». Возможен и спекулятивный подход. Тогда приобретаемое здание не реконструируется, а выполняется его предпродажная подготовка: приводится в порядок юридическая база по объекту, исследуется техническое состояние конструкций.
«Все здания-памятники с учетом их привлекательности для инвесторов можно разделить на несколько категорий. Во-первых, объекты в хорошем или не очень хорошем состоянии, полностью ориентированные на коммерческие цели (банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т. п.). Во-вторых, объекты в хорошем или не очень хорошем состоянии, частично ориентированные на коммерческие цели. В-третьих, объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная реконструкция которых нецелесообразна», – перечисляет Андрей Соколов.
В связи с тонкостями сделок по приобретению памятников и часто неудовлетворительным состоянием самих объектов их цена на торгах не всегда адекватна действительности. Например, стартовая цена Круглого рынка, торги по которому пройдут 6 октября, составляет 200 млн руб. Эксперты считают эту сумму явно завышенной, поскольку у здания очень много охранных обременений. А вот гостиница «Астория» будет выставлена по стартовой цене в 1,5 млрд руб., что также считают неподходящей ценой для этого объекта – слишком низкой. Однако в Смольном так не думают, напоминая о серьезном обременении, наложенном на объект: здание сдано в аренду на 49 лет отелю, который принадлежит гостиничной сети Rocco Forte Hotels.
В среднем на вторичном рынке Москвы и Петербурга продажа зданий-памятников, находящихся в хорошем состоянии, до кризиса осуществлялась на 15–30% дороже, чем бизнес-центров класса А, не являющихся памятниками (нижняя ценовая граница таких объектов начинается от 90–100 млн руб.). Обычно подобные сделки оплачиваются с помощью привлечения кредитных средств, отмечают эксперты.
Архитектура в тумане
Однако даже после совершения сделки купли-продажи и перехода объекта в частные руки проблемы с сохранением и эксплуатацией зданий-памятников все равно остаются. «Сегодня ситуация на рынке такова, что соблюдения условий договора при совершении сделок с покупкой памятников надо добиваться, прикладывая к этому значительные усилия. Опыт европейских стран демонстрирует, что без хорошо продуманной и эффективно применяемой системы принуждения соблюдать установленные правила любые соглашения и даже законы не стоят и бумаги, на которой они написаны, – сетует Александр Пастухов. – Наша страна богата идеями, но чрезвычайно бедна эффективными механизмами реализации этих идей. Поэтому власти для привлечения бизнеса к сохранению исторического наследия Петербурга должны основное внимание уделить именно таким механизмам».
Дальнейшее развитие ситуации в сфере приватизации объектов исторического наследия, по мнению экспертов, во многом будет зависеть от политики городских властей, в частности, от более гибкого подхода к ценообразованию и схемам реализации зданий-памятников, от подготовки объектов к продаже и от их действительного состояния.
Источник: Daily Journal
