– Какой классификацией пользуются эксперты сейчас и чем она не устраивает Гильдию?
– Начнем с того, что на сегодняшний день в России вообще не существует какой-либо классификации торговых центров. Есть несколько стандартов иностранного производства – например, система, предложенная американским институтом Urban Land Institute (ULI), европейские стандарты International Council of Shopping Centres (ICSC, Международного совета торговых центров) и т. д. Но даже в адаптированном варианте они с большой натяжкой соответствуют российским реалиям.
– То есть разрабатывая свои стандарты, опираться на зарубежные методики вы не будете?
– Я пока еще не видел принципов стандартизации, применяемых в других странах, которые можно было бы взять за основу для разработки российской классификации. Скорее всего, это будут опыт и наработки, сделанные компаниями – членами Комитета по торговой недвижимости ГУД.
– В таком случае какие критерии в соответствии с вашими стандартами станут определяющими в оценке торговых центров?
– Все факторы пока назвать не возьмусь, поскольку работа над классификацией только началась. Но основные перечислить могу. Первый важный критерий – это, конечно же, месторасположение. Второй – транспортная доступность и человеко- и машинопотоки, расположенные или находящиеся рядом с торговым комплексом. Третьим фактором является сама концепция, суть объекта – ориентирован ли ТЦ на какие-то специальные группы или там может быть все, что душе угодно. Следом идет зонирование внутреннего пространства – движение человекопотоков внутри объекта, качество арендаторов и ассортимент товаров, представляемых торговым центром. И наконец, дизайн и архитектура.
– В системе оценки торговых объектов существует какая-то специфика?
– Разумеется. По большому счету, ТЦ нельзя квалифицировать, делить на категории и давать им какие-то оценки так же, как, например, в офисной недвижимости. Бизнес-центры мы можем ранжировать на классы, подразумевая, что к категории А принадлежат офисные здания самого высокого качества, класс В присваивается недвижимости среднего уровня, а класс С, условно говоря, плохой. В торговой недвижимости все несколько иначе. Сами по себе проекты существенно отличаются по своим размерам, торговой специфике, зонам влияния, и какие-то шаблоны здесь применить невозможно. Например, нельзя сравнить небольшой торговый центр площадью 15 тыс. кв. м с крупноформатным комплексом, имеющим размеры в 150–180 тыс. кв. м. Или применить одну и ту же систему оценки для торговых объектов семейного формата и ТЦ, которые занимаются реализацией только бытовой техники. Поэтому наша классификация – это не сертификация и присвоение каких-то рангов торгово-развлекательным центрам, а стандарты, которые наиболее емко и четко характеризуют объект.
– Для чего нужны эти стандарты качества? Кто будет ими пользоваться?
– Стандарты качества в первую очередь нужны арендаторам. Имея единую классификацию торгово-развлекательных комплексов, соответствующую международным требованиям, арендаторам будет проще сориентироваться и выбрать качественную торговую площадь, оценить зону влияния, целевой рынок, конфигурацию помещений и т. д. Кроме того, если торговый центр получил стандарт качества, значит, это достойный объект. Единые стандарты также помогут девелоперам создавать полноценные торговые объекты, количество которых будет возрастать и в дальнейшем, поскольку по параметрам насыщенности торговыми площадями даже крупные города в нашей стране отстают от мировых мегаполисов.
– А как же пресловутое перенасыщение рынка торговой недвижимости, которое аналитики предрекали еще до кризиса?
– Его нет. Дело в том, что торговым центром у нас принято считать любое помещение, где ведется торговля. Это неправильно. На самом деле, качественной торговой недвижимости в Петербурге, например, наберется в лучшем случае два-три десятка объектов. А объектов, которые не соответствуют принятому в цивилизованных государствах представлению о том, каким должен быть качественный торговый центр, у нас очень много. Это не значит, что они не имеют права на жизнь, но классифицировать их как ТЦ тоже нельзя. Сейчас мы сравниваем общие показатели нашей страны или того или иного российского города с мировой статистикой. И получается, что у нас перенасыщение рынка торговой недвижимости. А это не так – качественных торговых помещений по-прежнему не хватает. Рынок развивается, и рано или поздно первым проектам, которые строились в то время, когда рынок только формировался, придется уступить место качественным объектам. Хотя, конечно, это произойдет не сегодня и не завтра.
– Когда вы предполагаете закончить работу над классификацией?
– В самое ближайшее время должно закончиться формирование комиссии Комитета по торговой недвижимости ГУД, и с августа по сентябрь мы планируем выработать стандарты качественного объекта на территории России. Саму систему стандартизации, я думаю, мы утвердим в конце сентября – октябре 2010 года непосредственно в ГУД.
– Какие компании будут заниматься разработкой стандартов?
– Пока я не могу ответить на этот вопрос. Скажу только, что в общей сложности будет задействовано 20 фирм из Москвы, Петербурга и некоторых региональных городов. К работе будут привлечены специалисты трех совершенно разных категорий. Первая – это девелоперы торговой недвижимости, то есть, люди, которые строят торговые центры. Вторая – сами ритейлеры, которые будут пользоваться этой системой стандартов. Третья – консультанты, которые являются неким буфером между девелоперами и ритейлерами.
– Над чем еще, помимо классификации, вы планируете работать в новой должности?
– У нас очень обширные планы. Мы активно сотрудничаем с ГУД в рамках ежегодных мероприятий – форума PROEstate и Рождественского саммита. Кроме того, мы рассчитываем два раза в год проводить собственные мероприятия по торговой недвижимости, основная задача которых – взаимодействие и живое общение консультантов, девелоперов торговой недвижимости и ритейлеров. Ближайшее мероприятие пройдет в ноябре в Москве.
– Дмитрий, последний вопрос. Как вы оцениваете рынок торговой недвижимости на сегодняшний момент? Что его ждет в ближайшее время?
– Остаток 2010 года будет очень скучным на рынке торговой недвижимости, при этом в следующем году мы будем наблюдать последствия финансового кризиса в нашей стране. С начала кризиса ничего нового не возводилось. То, что сегодня вводится, – это, по сути, достраиваемые объекты. В то же время ритейл с правильной политикой и стратегией выжил в кризис и сейчас вновь начинает активно развиваться. Поэтому спрос со стороны ритейлеров к концу года будет существенно выше нынешнего, и они потребуют новых площадей. Это значит, что к концу года появятся новые девелоперские проекты по торговой недвижимости. Причем не только в Москве и Петербурге, но и в тех городах, где рынок еще недостаточно развит. А в 2011 году начнутся проектирование и строительство новых объектов, но они откроются не раньше 2012-го.
Справка:
Комитет по управлению и эксплуатации торговых центров при Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) создан весной 2010 года. Основная цель деятельности комитета – качественное развитие рынка торговой недвижимости России. В частности, деятельность комитета направлена на эффективное взаимодействие между участниками рынка торговой недвижимости – собственниками торговых центров, девелоперами торговой недвижимости, инвесторами, ритейлерами, консультантами, брокерами, управляющими и эксплуатирующими компаниями, поставщиками товаров и услуг. Кроме того, в задачи комитета входят формирование единого информационного пространства (единой базы торговых центров) на рынке торговой недвижимости России, определение стандартов торговых центров (включая определение стандартов управления) в соответствии с существующими международными требованиями, разработка классификации торгово-развлекательных центров России, проведение аттестации и присвоение соответствующих статусов всем торгово-развлекательным центрам России.
