Основной принцип действий для покупателя жилья в новостройке при любых метаморфозах остается непреложным. Перед подписанием любого договора, предполагающего уплату значительной для бюджета семьи суммы, консультация с независимым специалистом обязательна. Консультироваться необходимо с профессионалом именно в области долевого строительства. И только затем, оценив результаты анализа документов, принимать решение о подписании бумаг и передаче денег.

Надо признать, за данную точку зрения действием проголосовали многочисленные последователи. Однако, как показывает практика, гражданам свойственно подпадать под гипноз поступков рядом находящейся общественности. Спешка и ажиотаж – враги обдуманных шагов.

Рожденные спросом

Рассрочки – продукт востребованный и популярный. Более того, возможность постепенной оплаты является одним из наиболее значимых преимуществ, склоняющих для потенциальных покупателей жилья чашу весов в пользу приобретения на первичном рынке, то есть – долевого участия в строительстве.

Стоимость рассрочек в последние год­полтора снизилась практически во всех строительных компаниях. Безусловно, при оплате сразу и в полном объеме, квадратный метр нового жилья обходится дешевле. Но если раньше рассрочка удорожала квартиру на 15–18%, то сейчас, по данным компании «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг», разница в среднем не превышает 5–10%.

Увеличение максимально возможных сроков оплаты стоимости будущего жилья также играет позитивную роль для клиентов строительных компаний. Концепция жилищной политики в стране предполагает, что основную роль в повышении доступности жилья должны сыграть банковские кредиты. Однако существуют противоречия между уровнем официальных и даже «серых» зарплат граждан, системой налогообложения – с одной стороны – и стоимостью жилья, требованиями банков к заемщикам – с другой.

Многих дольщиков устраивает интенсивный график выплат и возможность сэкономить на процентах по кредиту. По данным компании «Петербургстрой Skanska», в большей степени интерес к рассрочкам проявляют покупатели жилья повышенной комфортности – то есть люди с доходами выше среднего уровня. Они рассчитывают на собственные силы, готовы оплачивать ежемесячно значительные суммы и, соответственно, чаще пользуются рассрочкой.

Условия рассрочек попрежнему дифференцированы для разных объектов. Рассрочки могут быть беспроцентными или же с увеличением стоимости – в зависимости от объекта, срока сдачи дома, типа квартиры. Для наиболее ликвидных объемы льгот меньше. Самые привлекательные условия предлагаются для объектов, где продажи идут менее активно.

Застройщики объясняют развитие программ постепенной оплаты в том числе далекими от общедоступных условиями ипотеки. Поэтому предложения от застройщиков на данном этапе вполне успешно выступают альтернативой банковским кредитам. По свидетельству статистики, нынешние заемщики ипотеки предпочитают не брать кредиты на 20–30 лет, а как можно быстрее избавиться от долгового бремени, укладываясь примерно в те же рамки, что предлагают длительные рассрочки.

Готовы подождать

Речь идет о принципиальном новшестве прошлого года, каким стало предложение продлить время расчетов после сдачи дома. Возможны варианты, когда этот период недолог – несколько месяцев после Госкомиссии. Схема не требует корректировки договорных отношений. При длительной оплате – в течение двухпяти лет после окончания строительства – требуются изменения юридической стороны вопроса для успешной регистрации права собственности в конечном итоге.

По словам заместителя генерального директора ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» Матвея Закашанского, рассрочками пользуются в среднем около 65–70% клиентов компании. Как правило «идут в ход» рассрочки до окончания строительства, а четырепять договоров в месяц заключаются по программам длительной рассрочки.

В большинстве вариантов дольщикам предоставляется возможность отложить на потом 30–40% всех платежей, основная же часть должна быть выплачена до окончания строительства. Так, дольщики «Строительного объединения «M-Индустрия», внесшие 70% до окончания стройки, остальное могут выплачивать еще четыре года. Стоимость услуги – 9% годовых (0,75% в месяц) на невыплаченный остаток.

Холдинг «Эталон­-ЛенСпецСМУ» предлагает по одной схеме оплатить первый взнос в размере 20%, до окончания строительства внести еще 40%, а остаток погашать два года после сдачи дома или в любой удобный дольщику момент – с начислением 2% в месяц.

Вторая программа позволяет не продавать имеющееся жилье до новоселья. Первый взнос составляет 15% (для отдельных случаев – даже 5%), в течение двух лет строительства необходимо выплатить еще 25%. А уже после сдачи дома Госкомиссии и новоселья приостановить платежи на шесть месяцев, продать за это время старое жилье и погасить остаток (60%).

Торговый дом «Сигма» предлагает рассрочку на пять лет, однако начисление 14% годовых на невыплаченный остаток начинается после внесения первого взноса в размере 30%. Особенность этой программы – в отсутствии требования оплатить две трети или три четверти стоимости жилья до сдачи дома.

Круги продажи

Договор долевого участия без оплаты всей суммы по нему не позволяет зарегистрировать дольщику право собственности на жилье. И строительная компания не имеет возможности распорядиться квартирой, на которую заключен ДДУ. Поэтому в фирмах используют предварительные договоры купли-­продажи.

Требование выплатить всю сумму до окончания строительства не закреплено никакими нормативами. Органы юстиции в свое время воспользовались следующей логикой. Если речь идет об участии в строительстве путем финансирования доли объекта, участие и процесс должны совпадать по времени. Пусть не с абсолютной точностью. Как отмечает замдиректора «Экотона» Светлана Денисова, и после сдачи дома продолжаются затраты на строительство – идут расчеты с подрядчиками, работы по благоустройству территории, оплата подключения к сетям. Однако срок внесения платежей должен быть если не равен, то сопоставим со временем создания объекта недвижимости.

В некоторых компаниях сначала с дольщиком заключается договор долевого участия, частично вносятся денежные средства. На этапе сдачи дома договор долевого участия с дольщиком расторгается, и одновременно заключается предварительный договор купли­продажи. Как вариант – с самого начала отношения строятся на основании предварительного договора купли­продажи.

При сдаче дома Госкомиссии квартира оформляется в собственность застройщика как юридического лица. Как утверждают в компании «М-Индустрия», договор содержит пункт о возможности не только жить в построенной квартире, но и зарегистрироваться в ней с членами семьи.

После того как дольщиком будут выплачены денежные средства в полном объеме, компания передает квартиру дольщику по основному договору купли­продажи. То есть на руках у дольщика после сдачи дома Госкомиссии остается предварительный договор купли­продажи, где определены сроки заключения основного договора. Дата соответствует моменту внесения последнего платежа дольщиком.

По логике вещей, предварительный договор теоретически гораздо больше подходит под те отношения, которые возникают между дольщиком и строительной компанией при длительной рассрочке.
С другой – несет определенные риски.

Купля без объекта

Предварительный договор купли­-продажи содержит обязательство сторон после завершения строительства заключить основной договор купли­-продажи, на основании которого будет зарегистрировано право собственности на вновь созданный объект недвижимости. Данная форма для дольщика может быть чревата невозможностью требовать через суд признания за ним права собственности на новую квартиру.

Заключение основного договора возможно, если вторая сторона обладает правом собственности. Отсюда следует первый риск – объект недвижимости не построен, регистрировать нечего. Через суд можно требовать расторжения предварительного договора с возвратом средств.

Если право собственности оформлено на продавца, который уклоняется от заключения основного договора, в судебном порядке истец может требовать, согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, понуждения заключить договор купли-­продажи.

Существенное отличие от договора долевого участия – невозможность через суд требовать признания права собственности на оплаченную квартиру. Практика показала, что если дом построен и Госкомиссии сдан, а дольщик все свои обязательства выполнил, суд такие иски удовлетворял. Кроме того, отмечает заместитель генерального директора ЗАО «Экотон» Светлана Денисова, существует риск существенного удорожания квартиры.

Руководитель Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова не считает предварительную схему оптимальной для граждан. На ее взгляд, предпочтительней был бы механизм с использованием векселей, когда гражданин «закрывает» обязательства перед компанией частично деньгами, частично – векселем.

В оценке рисков предварительных договоров Анна Максимова ссылается на позицию страховых компаний, которые берут на страхование предварительные договоры в редких случаях. По свидетельству самих страховщиков, чаще это происходит в рамках комплексного ипотечного страхования.

Предварительный покупатель, если уж он решил стать таковым, должен выяснить, на основании каких документов у самого продавца возникает это право. Ведь его наличие является обязательным условием для подписания с дольщиком основного договора купли­продажи. Поэтому безопаснее всего заключать предварительный договор напрямую с застройщиком. Так как его будущее право собственности на квартиру наиболее очевидно.

Соломка на случай

В идеале отношения со строительной компанией должны быть оформлены таким образом, чтобы договор позволял зарегистрировать право собственности на построенную квартиру. Или же, в случае непримиримого столкновения интересов, решить все проблемы – уже в суде.

Как говорится, хорошо, когда все хорошо. Когда застройщик выполняет взятые на себя обязательства в срок, а гражданин тоже вовремя вносит деньги. Когда бизнес успешен, кредиторы довольны, налоги уплачены, город претензий не имеет, а работы на площадке идут в соответствии с графиком. Однако для таких ситуаций и договор­то, собственно, ни к чему. Все ведь хотят, чтобы все было хорошо, пока не происходит непредвиденное. «С нами такого случиться не может», – это фраза номер один в списке знаменитых последних слов, философски замечал рок­-ветеран Дэвид Кросби. Он говорил, понятно, не о долевом строительстве.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

 

Анна Максимова,

руководитель Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:

– Нельзя забывать, что договор между дольщиком (клиентом строительной компании) и застройщиком заключается на случай непредвиденных обстоятельств. И предварительный договор – с точки зрения получения собственности на оплаченную квартиру через суд – не дает гарантий дольщику. По большому счету, для дольщика нет разницы, на каком этапе договор долевого участия трансформируется в предварительный договор купли­продажи. В любом случае предварительный покупатель несет риски данной формы взаимоотношений, в частности риск отказа или невозможности заключить основной договор – ввиду отсутствия объекта продажи.

 

Матвей Закашанский,

заместитель генерального директора по управлению недвижимостью ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия»:

– Когда стало понятно, что ипотека не становится общедоступной, были разработаны программы­аналоги от строительной компании, дающие возможность людям приобретать квартиры с рассрочкой более длительной, чем до окончания строительства. Естественно, просчитывается и экономическая составляющая для фирмы по всем видам рассрочек.

Законодательно вопросы рассрочки не регламентированы. Это – взаимоотношения строительной компании и покупателя. Рассрочки в меньшей степени влияют на активность спроса, чем привлекательность самого объекта, его местоположение. Однако пользуются популярностью у двух третей клиентов компании.

 

Светлана Денисова,

заместитель генерального директора по долевому строительству Юридической фирмы «Экотон»:

– Срок внесения полной суммы по договору долевого участия законодательно не привязан к дате приемки дома Госкомиссией, и никаких ограничений по регистрации собственности нет. Однако, основываясь на логике и правоприменительной практике, можно говорить, что этот период должен быть сопоставим со временем создания объекта инвестирования. Если рассрочка предоставляется на более длительный период, вполне логично использовать форму, найденную рынком, – предварительных договоров купли­продажи. Безусловно, они несовершенны. Но в условиях действующей правовой базы, при которой не соблюдается баланс рисков сторон, этот вариант, я думаю, вполне жизнеспособен.

Текст: Анна Александрова