Падение в первые полгода кризиса примерно на 50% объемов продаж, еще сопровождаемое снижением примерно на 30% стоимости строящегося жилья, просто лишило большинство застройщиков любых денег.
Строители до сих пор с содроганием вспоминают декабрь 2008-го и январь 2009 года (первые два месяца кризиса прошли по инерции – на старых запасах, да на заклинаниях о том, что дефицит жилья еще себя покажет), когда впору было просто ликвидировать компании. В январе некоторые так и сделали, так как продаж просто не было. В этот момент в Петербурге стояло больше половины строек. Но к февралю ситуация стала оживать и надо было придумывать, как именно выкручиваться, начинать какие-то телодвижения на стройплощадках – ибо, как потом рассказывал генеральный директор «Ленстройтреста» Александр Лелин, «все поняли: лучшая реклама – работающие краны».
Когда нет денег
Тут на помощь явился бартер. Стало понятно, что дальнейшее отсутствие денег приведет к серьезным как бизнес-проблемам, так и социальным. Нет денег – нет зарплаты, нет материалов, а есть остановившиеся стройки и обманутые вкладчики с транспарантами на улицах. Причем говорить о том, что бартер был давно забыт, нельзя – больше половины нынешних застройщиков выросли именно на подобных схемах в конце 1990-х, начале 2000-х. Фактически рынок вернулся к ситуации десятилетней давности, когда строители были вынуждены расплачиваться квартирами по бартеру за стройматериалы, подрядные работы, другие услуги, не имея доступа к кредитным ресурсам. В итоге подрядчикам начали предлагать большую долю оплаты за работы квартирами. Стандартная схема была такова: 30% стоимости оплачивается живыми деньгами, остальное – квартиры.
В целом на долю сделок с бартером приходилось до 80% от всего объема строительных работ. При этом строительные компании отдают в оплату квадратный метр по цене выше рынка на 10–15%. «Дело в том, что мы от этой схемы практически никуда не уходили. До кризиса мы покупали материалы только за деньги, теперь берем часть их по бартеру за квартиры. Конечно, это уменьшает прибыль, но зато дает возможность строить жилье бесперебойно, обеспечивая постоянное снабжение строек материалами», – рассказал Закир Муратов, генеральный директор компании «ХоСК-2».
Подрядный удар
Наибольший удар кризиса пришелся на подрядные компании. Причем если подрядчики, работавшие исключительно на строительстве жилья, простояли без работы полгода и меньше, а потом перешли на бартерные схемы, то подрядчики, специализирующиеся на возведении объектов коммерческой недвижимости, и по сей день не загружены работой. Например, по данным аналитиков, сейчас в Петербурге на разных этапах строительства заморожено около 30 торговых комплексов, общей площадью для аренды 877,4 тыс. кв. м. «Если брать коммерческую недвижимость, то с июня 2009 года рынок упал практически на 90%. К этому моменту большинство проектов 2008 года были завершены, а новые не стартовали. Была масса проектов новых логистических терминалов, торговых и бизнес-центров. Но практически ни один из них не стартовал, и за счет этого рынка просто не было (даже те крупные, которые планировал делать ВТБ, только сейчас размораживаются).
Новых коммерческих проектов тоже не было. Продолжаются работы только на объектах в высокой стадии реализации, остановка которых стоила бы дороже, чем затраты на их завершение. Соответственно, остались только бюджетные проекты, в основном федеральные, объем которых резко снизился – более чем в два раза. Также были очень урезаны и городские проекты, городская казна оказалась наиболее чувствительной к последствиям кризиса. Так что в среднем падение рынка подрядных услуг составляет 60–70%», – оценил ситуацию первый заместитель генерального директора компании «Эдванс» Владимир Альев.
То есть для того чтобы выжить, большинству подрядчиков пришлось не только применять бартерные схемы, но работать себе в убыток, только бы остаться на плаву. «Мы работаем и ведем переговоры с десятками подрядных организаций. Судя по ценам и стилю ведения переговоров, многие подрядчики готовы идти на снижение маржинальности своего дела, стараясь сохранить бизнес и переждать сложную ситуацию на рынке. По нашим оценкам, с рынка ушло не более 10–15% компаний, но можно отметить, что в некоторых организациях резко сократился штат постоянных сотрудников», – пояснил президент Группы компаний «М-Индустрия» Магеррам Бехбудов. «Думаю, для тех компаний, которые выжили в кризис, режим работы восстанавливается параллельно с их заказчиками – строителями. Лучше у строителей – лучше и у их подрядчиков. Но говорить о полном преодолении кризиса и его последствий для строительного рынка еще рано», – считает Александр Лелин.
Государство нам поможет
Свою роль в борьбе с бартером сыграло и государство, которое с помощью госзаказа насытило строительную отрасль деньгами. Только в 2009 году, с учетом закупок и конкурсов, которые провело в Петербурге Министерство обороны РФ, общий объем инвестированных казенных средств в рынок жилья достиг более 40 млрд руб. За счет бюджетных денег, вложенных за год, будет построено или куплено более 900 тыс. кв. м жилья. Так, летом 2009 года прошел аукцион на право проектирования и строительства в Осиновой Роще для нужд Минобороны 49 жилых домов, которые за 11,4 млрд руб. подрядилась построить Группа «ЛСР». На 7 млрд руб. для военных строит жилье в Славянке Группа компаний «Балтрос». И это – не говоря о квартирах для ветеранов, которые город купил почти на 5 млрд руб.
Все эти деньги хоть и доставались достаточно узкому кругу компаний, тем не менее растеклись по рынку живительными ручейками. «Только за счет наших поставок бетонных смесей в Осиновую Рощу и для «Балтроса» нам удалось нормально загрузить свои производства. Причем за живые деньги», – рассказал Сергей Янкин, исполнительный директор ОАО «Объединение 45`».
В середине 2009 года к снабжению застройщиков деньгами подключились и банки, которые стали, хоть и очень осторожно, кредитовать стройплощадки. Как сообщил председатель правления ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» Дмитрий Олюнин, банк открыл три кредитные линии – в рамках соглашения с администрацией Петербурга о проектном кредитовании строительства жилья (подписанного в октябре 2009 года). Активно предоставлял деньги застройщикам и продолжает Сбербанк. Так, только в рамках проектного финансирования Северо-Западный банк Сбербанка выдал двум строительным компаниям кредиты на общую сумму 7 млрд руб. Всего, по оценкам экспертов, за последний год застройщики получили от банков около 30 млрд руб.
«Кредитование сыграло положительную роль – банки постепенно начинают относиться к строителям как к надежным партнерам», – говорит генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев.
Бабло побеждает зло
В итоге можно констатировать, что за почти два прошедших с начала кризиса года в большинстве компаний бартер отошел на задний план. Бартерные сделки между застройщиками и подрядчиками на рынке жилья по-прежнему существуют, однако налицо оздоровление рынка и постепенный переход на платежи в денежном выражении. Оценить объем бартерных сделок затруднительно. «Положение на строительном рынке улучшилось. Это касается и девелоперских, и подрядных компаний. Часть застройщиков перешла в своих расчетах от бартерных схем к денежным. Объемы работ выросли, и ведутся они за деньги. Это благотворно сказывается на бизнесе подрядных компаний», – рассказывает Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости».
«На примере нашей организации можно сказать, что количество бартерных сделок уменьшилось. Более того, за последние несколько месяцев мы никаких новых бартерных договоров не заключали», – поделился Александр Лелин. «В сегодняшней ситуации бартерные отношения практически прекратились», – рассказал Лев Гниденко, генеральный директор СК «Ойкумена».
«В сегодняшней рыночной ситуации бартерные отношения в нашей компании не практикуются», – заверил заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Бартерные схемы, в период кризиса занимавшие в структуре взаиморасчетов до 80%, постепенно уходят со стройки. Вряд ли навсегда. По мнению специалистов, для окончательной очистки рынка от натурального обмена нужно большее, чем кредитные ресурсы и государственная поддержка в виде выкупа построенных домов. Эпоха бартера уйдет в небытие только вместе с полной финансовой стабилизацией и развитой конкуренцией в строительной сфере.
